“保障房回购模式”对缓解福建省保障房建设融资难问题研究

　　[摘要]保障房建设是2011年中央工作的重点，也是地方政府工作的重点。福建省也不例外。在中央确定的1000万套保障房建设任务中，福建省需要完成25万套的建设任务，需要融资的额度在225亿元左右，压力非常大。在银监会加强政府融资项目监管、控制房地产开发项目贷款的背景下，作为传统融资渠道的银行融资依然是福建省在保障房建设过程中依靠的重要方式。保障房建设的实践表明，开发企业自有资本金的不足是当前制约通过该渠道顺利融资的关键瓶颈。笔者认为，可以通过“保障房回购模式”来解决开发企业自有资本金不足的瓶颈问题，从而缓解福建省保障房建设融资难的问题。
　　
　　
　　[关键词]保障房，回购，建设，福建省，融资难
　　
　　
　　一、福建省2011年保障房建设融资需求情况
　　1、以往保障房建设及资金来源情况
　　2006年，福建省就在全国率先运行“社会保障性住房”建设。福建自2006年提出社会保障性住房建设以来，截至2010年底，全省所有县市都已建立了廉租住房制度，保障范围从低保住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭，城市住房困难低保家庭实现了应保尽保。“十一五”期间，全省累计建设廉租住房6.56万套、经适房4.63万套。同时，建设公共租赁住房1.5万套、限价商品住房4.66万套。
　　2、今年保障房建设及融资需求
　　今年福建省要完成25.01万套(户)保障房，比2010年翻番；需投入225亿元，单靠政府财政投入远远不够。不仅如此，今年开发重点向资金回收慢的公租房、廉租房倾斜，这将增加保障房的融资压力。据了解，在今年25万套保障房中，廉租房和公租房有15万套左右，比例达60%，每套按15万元测算，需投入225亿资金。资金供求矛盾十分突出。按照建省政府的要求，保障房项目8月底前全部开建。因此，除了落实土地外，资金筹集也成了当务之急。
　　按照相关部门披露的情况，为了筹集保障房资金，福建省开始尝试一些新渠道，如借用住房公积金、向政策性银行贷款、向商业银行贷款、引入社会资金等。从借用公积金来看，这是福建省的首次尝试，并且福州和厦门已成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市，截至目前已向两地３个保障房项目发放和确定发放公积金贷款5.7亿元；从向政策性银行贷款的渠道来看，省内一些城市借助国家政策性银行的渠道进行融资，如福州保障房建设，就获得了国家开发银行3年100亿元的信贷支持；从向商业银行贷款的渠道看，今年年初，工、农、中、交、建五大国有银行集体表态，称在控制风险的前提下加大对保障性住房项目的信贷支持力度，无疑给保障房建设吃了颗“定心丸”；从引入社会资金的渠道看，福建省开始探索借助社会资金建设保障房的“路子”，拟通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营，建立健全保障性安居工程建设的长效机制。
　　二、公租房、廉租房的特点
　　社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。从类别上来看，保障房主要包括“两限房”、“经济适用房”、“公租房”、“廉租房”等。
　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
　　公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
　　在保障性住房中，公租房和廉租房是重要的组成部分，而且重要性越来越显现。从福建省保障房建设的情况来看，“十一五”其间，共建公租房、廉租房8.06万套，占保障房总套数17.35万套的46.5%，而且从2011年保障房建设的情况来看，这一比例上升到60％，达到15万套。无论是公租房还是廉租房，两者有一个共同特点，就是只租不售，所有权归政府。
　　三、“保障房回购模式”在福建省保障房建设融资中的运用
　　1、福建省当前保障房建设过程中银行融资渠道的瓶颈。
　　按照省政府制定的《福建省人民政府关于进一步加快公共租赁住房建设》的意见（以下简称《意见》），全省房地产开发项目土地出让都要按照比例配建公共租赁住房，其中年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建；棚户区改造项目扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建。按照2009年福建省房地产开工面积2423.35万平和全年住宅类项目竣工15.15万套价值约270.83亿元进行初步测算，2011年25万套的投资额约为2009年全年的住宅投资额，数额相当大。
　　从银行的项目贷款的角度看，一方面年初以来，银监会对于地方投融资平台进行清理，对于地方融资平台类的新增贷款严格审查，由于廉租房、公租房项目自身没有足够的偿还能力,所以为了支持保障房建设，这三部分的信贷需求还在平台上继续运作，但是保障性住房只有在商业可持续的前提下才能使用银行贷款；另一方面，即便是新增的能够确保“商业可持续”的保障房，进入商业银行或者政策性银行的融资视野之后，必须要求开发企业或者融资主体20%的自有资本金。由于保障性住房和商品房不同，利润空间比较有限，再加上保障性住房建设是地方政府的政治任务，在房地产开发领域比较有实力、规模比较大的企业参与和介入的并不多，绝大多数情况是由地方政府自己的开发企业进行开发建设，通常情况下这些企业的规模和自有资本金都比较小。
　　2、“保障房回购模式”及其对银行融资渠道瓶颈的化解
　　（1）“保障房回购模式”的原始模型。在云南等地，采用BT方式，充分吸引社会资本参与保障房建设，在建成后，由政府回购。这样可以缓解政府的建设资金压力。该模式的核心的原理就是，保障房的最终权属归国有，是一种资产。
　　（2）“保障房回购模式”。在银行融资渠道中，所谓“保障房回购模式”，是指政府将所拥有的已经建好的保障房（廉租房、公租房），在经过第三方的中介评估机构进行估值评估后，以双方约定的价格出售给银行自身或者指定的第三方机构；约定政府的回购期，到期时政府从该机构按照约定的价格再回购，在出售给该收购其间，由收购方按照政府的指定价格向符合条件的中低收入人群提供廉租房所获得的收益由该机构收取；政府因出售廉租房、公租房从而获得一笔初始资金，该资金可以通过财政注资的方式增补拟开发建设保障房且自有资本金不足的开发企业（通常该企业必须为地方所有的国有企业）。该开发企业自有资本金满足银行贷款所需的自有资本金要求后，就可以开始以保障房项目贷款向银行申请贷款。建设期完成后，政府以约定的价格回购原出售的保障房，所有权、收益、管理回复到最初的模式。考虑到资金的规模和可持续的情况，可以通过“循环回购”的方式，在完成一次的保障房开发并且回购完原有保障房后，将新增的保障房与原有保障房进行再次出售融资、再回购，这样可以不断加大初始资金的获得。
　　（3）“保障房回购模式”能有效化解银行融资渠道开发企业资金瓶颈的问题。由于廉租房和公租房的所有权都归政府所有，在财力有限而又必须开展保障房建设的背景下，充分利用廉租房和公租房自身产权和收益权的资源，将其出售就可以获得一笔初始资金。这笔资金作为保障房建设的专项资金，自然可以通过财政注资等方式转入拟开发保障房的地方政府所有的国有开发企业，作为自有资本金。
　　3、“保障房回购模式”运作需要注意的方面
　　（1）“出售”必须进行评估。廉租房和公租房的产权归国有，在本质上应该说是国有资产。按照现行的《国有资产评估管理办法》规定，“国有资产占有单位，在出售、转让国有资产等情形下，应该进行资产评估”，否则可能造成国有资产的流失。因此，在“保障房回购模式”中，首要的是对拟出售的保障房进行资产评估，并且与收购方按照不低于评估值的价格进行出售。
　　（2）“出售”与“回购”其间收购方的责权利要约定清楚。由于廉租房和公租房是政府为中低收入人群提供的一种公共服务，在服务的对象、服务的价格（出租的价格）、管理的要求等等方面，都有相应的要求，而不是纯粹的市场行为。因此，必须在出售的过程中，通过出售协议等方式，对于收购方的责权利确定清楚，从而确保各方权益的连续性。
　　（3）需要统筹协调各相关部门步调一致。“保障房回购模式”从大的阶段来看，可以分为出售前、建设其间、回购之后三个大的阶段，在这些阶段，将涉及工商、国资、国企、建设、税务等等部门，需要各个部门在统一的协调下出谋划策、各尽其力，这样才能顺利完成融资工作。
　　
　　参考文献：
　　唐志新，保障性住房建设融资困境与实现途径，《金融纵横》2011年06期
　　胡洪江，云南新招破解保障房资金难题企业出资政府回购，人民日报，2011年06月24日
　　施晓义，湖州创新保障房建设模式――民企垫资政府回购，浙江日报，2011-06-05
　　来建强，福建保障房建设资金多元化、用地多样化，新华网，2011-02-04