建立和完善农村土地使用权流转机制探讨

　　摘要：随着我国经济的快速发展，特别是农村社会主义市场经济体制框架的建立，农村土地流转诞生并显得日益紧迫。如何建立和完善农村土地流转机制进行了一些探讨，以促进农村土地使用权的规范有序流转，提高土地资源配置效率。
　　关键词：农村土地流转；机制；使用权
　　
　　《中华人民共和国农村土地承包法》自2003年1月1日起正式实施，在法律上赋予农民长期而保障的土地使用权，使农村土地承包经营有了法律保障。在经济力量推动和政策的引导下，农村土地流转行为日渐增多，各种流转方式不断涌现，并取得了一定的制度绩效，但在流转过程中，各种相关的矛盾、纠纷和问题也随之而来。一方面土地流转过程中侵权现象严重，伤害了农民对土地的感情，甚至导致农民对土地掠夺式经营的短期行为，同时也有损制度的严肃性和有效性。另一方面实践中存在着流转规模小、交易不规范、配置效率低等诸多缺陷，直接制约着稀缺土地资源的合理流动和优化配置，影响着农业和农村经济的持续发展。本文就建立和完善农村土地流转机制进行一些探讨。
　　1、培育和发展土地使用权流转的中介服务公司
　　土地使用权流转是一项比较复杂的交易过程，不但涉及流转的多个主体，而且要顾及土地市场的地域性、层次性等特点。随着农村市场经济的发展，土地使用权的需求与供给都会增加，为使土地使用权流转市场有序化、高效化，必须建立与行政脱钩的、市场化的中介服务公司。这种公司可以是盈利性的，也可以是非盈利性的。政府有关部门应加强对农村土地流转中介公司的资格审查，界定经营范围，规范服务费用，不得代缴代扣农户承包土地税费。
　　中介公司应该具有以下功能：（1）搜集信息功能。作为中介组织要通过多方面的渠道，了解农地流转市场的供给和需求状况，了解农地的市场价格，以便为农地使用权的买卖双方提供及时便利的信息（2）组织谈判、订立合约功能。通过这样的中介组织，把农户与农户之间，农户与其他的经济组织之间的要通过较大的交易成本才能实现的面对面的谈判，转化为由中介组织组织进行，双方既可以直接进行、也可以间接进行的谈判。谈判或订立合约中出现的意见分歧可以由中介组织来进行调解，在这个过程中，中介组织应该规范必要的程序，尽可能使土地使用权交易双方签定书面的土地流转合约，并且进行合约的鉴证。（3）扮演公证人的角色，监督合约执行情况，调解交易双方可能出现的争端。
　　我们应该建立以下几个方面的中介服务体系：（1）土地投资经营公司。专门从事进入市场的农地交易活动。（2）土地评估事务所。通过事务所评估，赋予土地使用权一定的价值，为土地交易提供合理的数量界限。（3）土地银行或土地融资公司。从事土地抵押业务或土地储蓄业务，对放弃土地使用权的农民给予低息或无息贷款，以便从事二、三产业。（4）土地保险公司。从事对土地投资、经营业务的保险活动，同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训、养老金，它还可以通过收授逾期抵押土地并将其出租、转变等活动，来充当土地交易中介组织。（5）委托代理机构。主要是接受客户的要求为之买卖土地。（6）土地租赁公司，专门从事收购那些经营能力凋萎者的土地，转租或转卖给那些经营能力旺盛者，通过这种活动来促进土地的有效流转和集中。（7）土地证券公司。专门从事土地使用交易的场所，这种公司也可与土地经营公司经营（实物）合并在一起。
　　2、加强土地使用权流转价格机制的建设
　　建立土地流转制度，核心问题就是要建立科学的土地价格评估系统。合理的地价是实现农村土地市场运行的必要前提。要科学测算土地流转价格，迫切需要作好以下工作：
　　第一、全面考虑地价的构成因素。包括（1）由于我国集体土地的特殊禀赋，应明确附加在土地身上的多种保障功能价格。另外，土地使用权的价格，是指受让方新用途的价格，必须以出让地新用途的收益为依据来计算；（2）应考虑土地的级差地租；（3）供求关系；（4）成本价值。由于各类土地中投入的资本含量及其折旧状况不同，表现出来的土地资产使用价值就有区别；资产净值大的使用价值高，其地租或地价则高，反之则低；（5）出让年限及市场利息率。
　　第二、合理确定基准地价。应在充分考虑上述地价构成因素的基础上，分等定级，科学评估，确定农村土地基准价格。目前比较可行的办法是以集体经济组织为单位，建立土地经济评价小组，对土地进行定级、估价，应体现合理公平的原则。（1）根据对土地生产力影响较大的指标如土壤肥力、土质、地势地貌、平整度、灌溉条件等划分土地等级。（2）再根据各级土地上适种作物近几年的产量、产值、收益等对土地进行经济评价并主要由各级土地的纯收益来估算土地使用权的价格。基准地价是土地出让、转让的价格依据，可作为流转的“起点价”，再以基准定价确定具体地块的标定地价。
　　第三，做好地价调控管理和监督工作。对于集体土地流转可征收“土地流转税”和“土地增值税”，以平抑地价。对于超过标定地价的交易价，实现按递增比例向出让方征税，对于地价明显低于标定地价的土地，实行政府或集体组织优先购买政策。
　　第四，实行地价公示制度。地价经测定核准后，应亮牌标价，增加透明度。地价公示制度，可以减少投机炒作，增强土地市场运行的公平、公正。
　　3、推行土地使用权证券化，加速土地流转和集中
　　土地作为重要的生产资料，只有在流转中才实现增值，提高边际效益。为了促进土地使用权流转并制止以土地作为资产保值手段或其它不合理的利用行为，应推行土地使用权证券化。具体做法是：以重新调整后的土地承包关系为依据，在地籍调查和土地评价的基础上，给农民颁发土地使用权证。做到一块地发一证，评议小组3-5年考评一次，内容有:适种作物投入产出效益考核、土地升级或降级考核等。对土地增值部分按集体与农户投入的比例分配。地力下降的由土地承包者向集体交足降级补偿费、严重弃耕丢荒、毁坏农地的要予以罚款并收回土地使用权，再按质出让。使用权证在土地承包时一次性签发，其持有者可以将土地进行转让、租赁、抵押、入股等，实现使用权的二次流转。土地使用权的流转要实行权属登记制度，对产权权属变更进行监督，并兼顾监察土地数量、质量的动态变化，按照“认地不认人”的原则，与最后登记在册的土地产权主体发生契约责任关系。这样，土地使用权流转以证券的方式来实现，大大增加土地使用权流动的可操作性，从而能够在更大范围内实现土地与资金、技术、劳动力的合理配置。还为社会闲置资金流向农业部门提供了简便易行的方式，有利于解决长期以来农业投入不足的问题。
　　4、加强农村金融对土地流转的支持
　　（1）改革信贷管理体制，加大农业信贷投入。适当下放信贷审批权限，放宽基层金融机构审批限额，基层金融机构单笔审批限额应根据农户农业生产的需求确定；合理确定农业信贷规模，信贷规模应与农业经营大户生产资金需求相一致；合理确定贷款期限，与农业生产周期相一致。(2)完善贷款方式，切实解决农民贷款难问题。扩大信用放款额度；建议政府组建贷款担保中心；积极推广农户联保制度。(3)改善信贷投向，使信贷投人资金向农业经营大户倾斜。(4)降低利率水平，减轻农民负担。进一步加大对支农再贷款利率优惠的力度，降低农村金融机构的资金成本；国家应给予农村金融机构在税收、融资等方面优惠的政策，间接降低农业贷款利率。(5)政府尽快试点和推开农民房屋产权证、土地使用权证制度等。
　　
　　参考文献：
　　[1]王义山.吉林省农村土地流转问题研究[J].长春金融高等专科学校学报,2001(1)
　　[2]高其勋.长尾理论对中小企业培育核心能力的启示[J].现代管理科学,2009(1)
　　[3]朱菊妹.积极拓展农村土地流转的新思维[J].江南论坛,2010(3)
　　
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