东营市中心城实施“城中村”改造模式初探

　　在高速城市化过程中,受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响,原农村居民点开发成本提高,急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块,使原农村居民点逐渐成为都市海洋中的“孤岛”。
　　东营市的中心城---我国第二大油田胜利油田和中国石油大学驻地,规划区范围内主要有6个街道办事处,村居18个,总占地面积840.1公顷，总建筑面积187.2万平方米，总人口为2.82万人。城中村居布局分散,土地利用粗放。为节约利用土地,改善城市居民生活条件,近年来,东营市通过政策拉动,典型带动,依法运作,扎实开展村居改造工作,节约集约用地,城市面貌大有改观,城中村集体经济不断壮大,人民生活水平有了显著提高。
　　1城中村改造基本情况
　　自2004年以来，中心城村居改造涉及6个办事处的17个居（村）委会。现已建成的有沙营、辛镇、南王屋、耿井、万泉、中王屋、东营、玛琅、刘家、哨头、茶坡、孙路、北田等13个村居，占地2687亩，总建筑面积1310636平方米，涉及8080户。在建的有耿井商品房、中王屋二期、哨头二期、茶坡三期及胜园街道合村并点工程5处，总面积173074.05平方米。拟建的有7处，分别是耿井二期，拟建规模为200000平方米；南李三期，占地174亩；东营村二期，建设规模为60000平方米；北王屋一期，占地73.5亩；西营一期，占地141亩，建筑面积100000平方米；辛店二期，占地367亩，建筑面积200000平方米；姜家二期，占地10亩，建筑面积15000平方米。
　　城中村的改造工作已列入东营市十一五规划，根据《规划》到2010年，东营市将完成300人以上村庄规划编制。规划实施后，中心城区的城中村改造取得明显效果。
　　2政府为村居改造提供坚强保证
　　东营市是在石油矿区基础上发展起来的新兴城市,受过去“随矿建镇”模式的影响,中心城建设布局分散,土地利用粗放,特别是有18个村居散落在城区之内,环境质量差,基础设施不配套,浪费了土地资源,影响了城市化进程。为充分发挥土地资源效益,促进城市和谐发展,2003年4月组建了东营区中心城村居改造办公室,具体负责中心城村居改造的组织、指导、监督和管理等工作,各街道也分别成立了领导小组和工作机构,明确目标责任,实行重点调度,在人力、物力、财力等方面给予充分保障。在认真调查和广泛论证的基础上,研究确定了“分类指导、一村一策,成熟一个改造一个”的工作思路,对领导班子强、改造难度小的村居,采取以村居为主的改造方式;对情况复杂、改造难度较大的村居,采取政府主导的改造方式,做到因村制宜,稳步推进。对工作中遇到的重大问题,区委、区政府主要领导亲自调度,分管领导靠到一线,有关部门和街道密切配合,及时采取有效措施,避免引发矛盾和不稳定因素,确保了城区村居改造工作的顺利进行。
　　3充分调动村居改造的积极性
　　城区村居改造情况复杂,资金投入大,部分居民顾虑较多,加之受传统观念的影响,参与改造的积极性不高。区委、区政府通过组织街道、村居干部和群众召开座谈会、外出参观考察、算账对比等形式,让干部群众充分看清了村居改造的当前利益和长远利益。市政府对村居改造工作高度重视,从政策上给予最大优惠,及时研究出台了《东营市中心城村居改造建设管理暂行办法》。办法规定:用于村居改造建设的土地,政府优先规划;村居现状用地优先保障用于本村居民住宅和必要的生产经营用地,按协议出让方式办理用地手续,土地收益全部用于村居改造建设,本村居民住宅免交城市基础设施配套补助费;其余土地公开处置,土地收益及收取的城市基础设施配套补助费主要用于村居改造的城市基础设施建设。这些政策充分体现了让利于民的原则,最大限度地保障了群众利益,减轻了村居改造的资金压力,调动了村居和群众参与改造的积极性。
　　4消除居民后顾之忧
　　在城区村居改造工作中,东营区坚持依法推进、规范运作、妥善安置,统筹解决群众关注的热点难点问题,努力消除居民生产生活上的后顾之忧。一是实施“足额补偿安置”。对居民房屋的补偿,分别按城市房屋拆迁评估补偿办法和征用土地年产值、地面附着物补偿标准2种方法计算补偿数额,按最高数额给予居民补偿。二是实施“优惠安置”。居民购买新建住宅,政府或村居给予补贴优惠。如胜利街道辛镇村改造,在无偿补贴村民人均20m2住宅面积的基础上,村民人均还可享受20m2的优惠价格面积。三是实施“就业安置”。将旧村拆迁改造腾出的建设用地范围内的绿化养护、物业管理等就业岗位,以及土方、砂石料运输等临时性工作,优先安排给居民。对居民进行专业技术培训,根据企业用工需求,优先为居民提供就业机会。四是实施“保险安置”。制定了《东营区失地农民养老保险暂行办法》、《关于失地农民安置的意见》,将征地安置补助费优先用于交纳居民养老保险,妥善解决居民生产生活和就业等实际问题,进一步消除了后顾之忧,推动了城区村居改造工作的顺利开展。
　　5加快村居改造建设步伐（中王屋改造破题）
　　东营区按照“先行试点、稳步推进”的思路,对各街道分别确定1～2个试点村,实行重点突破,以点带面,取得了良好效果。文汇街道中王屋居委会地处城区繁华区域,总人口281人,现状居住用地12.63hm2,建筑面积4.04万m2,容积率0.32。随着城市的建设和发展,该居委会土地已全部被征用,群众收入主要靠庭院内房屋出租,是典型的“城中村”。东营区委、区政府将中王屋改造确定为城区村居改造的“破题”工程,制定了无偿提供每人20m2商业用房,另按优惠价格限购20m2商业用房等优惠政策,切实搞好补偿、安置,确保了村居改造的顺利进行。中王屋居委会改造后,现自身用地4.3hm2,节约土地8.33hm2,户均拥有住宅180m2,商业用房267m2,仅房屋出租一项,每年每户收入可达4万余元。通过实施村居改造,居委会还形成了5800万元的集体固定资产,集体经济实力明显增强。在试点村居的影响和带动下,全区列入改造范围的城区村居全部启动了改造计划,改造总面积312万m2,目前已完成改造面积25.7万m2,正在建设面积37.1万m2。
　　6促进城市快速协调发展
　　城区村居改造的全面实施,促进了城市土地的节约集约利用,深化了城市发展内涵,带来了巨大的经济效益和社会效益。一是盘活存量土地,腾出了城市发展空间。目前正在实施改造的9个城区村居,改造前居住用地面积497.30hm2,总建筑面积105.16万m2,容积率为0.21;改造建设后居住用地面积101.51hm2,总建筑面积81.21万m2,容积率为0.8,共腾出土地395.78hm2,为城市建设和发展创造了空间。如辛镇村改造,共腾出土地122.93hm2,为东营区新区建设提供了用地。二是集约高效利用土地,壮大了村居集体经济。以城区村居改造为契机,各村居积极探索建立“三位一体”集体经济管理运营模式,以股份公司为载体,对土地征用(收回)后政府给予的安置土地进行开发,加快集体资产经营,实现了集体经济的良性发展。如辛镇村把原村集体资产转为公司股份,成立了东营辛昌置业有限公司,投资2亿元与山东蓝海集团合资开发6.13hm2安置用地,建设五星级大酒店,预计年收益2000多万元,人均收入5000多元。东赵居委会成立了山东鸿冠实业有限公司,投资2亿元建设纯产权式5A级商务写字楼,与香港客商合作建设总投资5.1亿元的鸿港医院,2个项目投入使用后,居委会集体资产将突破15亿元。三是优化城市环境,城市品位迅速提升。通过实施城区村居改造,从根本上改变了村居的落后面貌,节约集约利用了土地,实现了城市布局合理、功能完善、环境优美的建设目标,促进了城市经济社会的和谐健康发展。
　　
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