城市商品住区公共服务设施研究论文

　　摘要：随着住房制度改革的深入，商品住区的建设正逐步走向成熟，本文选取西安部分典型住区，在对现状问题深入研究的基础上，分析了商品住区公共服务设施的发展趋势，并提出了相应的规划策略及建议。
　　关键词：商品住区论文，公共服务设施论文
　　一、研究背景
　　党的十四大确定我国经济由计划经济过度到市场经济，住宅商品化观念已经深入人心。城市住宅和其他商品一样，已真正进入市场，参与流通。商品住宅设计的思路也由福利模式转变到市场模式。商品住宅不同于福利住宅，在出售商品的同时还需要出售服务，只有设施完善、配套齐全的商品住宅，才是有价值的商品。因此，配套设施的系统化、高效化、人格化是现代化住区设计与开发要求的目标。
　　就西安而言，商品住区的开发建设也由最初的探索，一步步走向成熟（如图1图2所示）。从上世纪九十年代初，作为国家第二批试点小区的糜家桥小区在西安建成，标志着商品住宅小区开始在西安出现。在二十年的发展中，经历了“试点小区”、“小康示范小区”、“康居工程”等特定的时期，逐渐走向成熟，然而不同时期的商品住区也都有着鲜明的自身特征。
　　
　　二、现状问题
　　1、典型住区的选取论文
　　本文在对西安商品住区广泛调研的基础上，选定了糜家桥小区（90年代初、国家第二批试点小区）、明德门小区（95—97年安居工程）、锦园小区（2000年、小康示范小区）、紫薇城市花园（99年、康居示范小区）、枫林绿洲（2005年）作为重点研究小区。首先，这些小区都有明确的界限、有适当的规模，具有普遍性；其次，它们区位不同、建成年代不同，作为不同时期具有代表性的商品住区，又有代表性和典型性的特征。
　　2、现状问题
　　（1）配建规模与指标的矛盾
　　房地产市场的商业化导致在住宅小区的开发建设过程中，每个住宅区在城市规划许可的范围内独立规划设计。尽管在建设过程中，规划管理部门控制了一些主要的经济指标，然而由于监管体制的不健全，造成许多住宅区的建设在开发商在追求利益最大化驱使下，未能按规划指标配建公共服务设施。
　　城市规划应当是建立在对城市总体认识的基础上的对城市进行的有关功能分区、公共服务设施配套、城市景观等方面的设计，而开发商拿到的地块对于一个城市而言只是很小的部分。因此开发商为了能够获得最大的利益，尽量减少在自己的地块中无利可图的公共服务设施的建设，也导致了服务设施在地块中建设的不平衡。例如，在调查中，教育设施，管理用房等往往都在规划中被忽略，而尽量扩大可销售的住宅，商业服务设施面积，从而导致居住需求和服务设施不足两者之间的矛盾。
　　对西安市城市教育配套设施建设的情况调查显示：未央区：在调查的18个新建住宅小区中，仅有兴隆小区、锦园新世纪、白桦林居3处配套建设了中小学。其他15个住宅小区中，幼儿园配套率为20%，小学和普通中学配套率为零。建成的3所学校产权属开发者，其中两所学校按民办机制运作；雁塔区：在调查的15个新建居民小区中，有11个小区未建小学，12个未建幼儿园，13个未建初中，所建的3所幼儿园、4所小学、2所初中全部为民办运营模式。曲江新区范围内的几十个大型住宅项目，目前均未规划建设教育配套设施；灞桥区：共抽查了28个小区，只有西港花园有幼儿园。
　　（2）公共服务设施重复建设严重
　　开发商在追求个体利益最大化的基础上不惜进行恶性竞争，各个地块的独立开发使得开发内容有可能产生不必要的重复，而导致资源浪费。由于住宅区的用地属于不同的开发商，而导致平均商业利润的减少，有些住区商业的经营比较惨淡，甚至有些店铺一直闲置，这不仅仅是商业投资者的损失，更重要的是社会资源的很大浪费。
　　（3）公共服务设施的配建缺乏预见性
　　以糜家桥小区为例，小区位于西安高新区与老城区的交界处，是高新区的入口。由于糜家桥小区在建设之初高新区只是在刚刚规划建设阶段，周边各种商业活动较少，而随着高新区的不断发展，糜家桥小区所在地段的区位优势逐渐明显，各类大型商业设施、金融机构在此汇集，占据了主要道路两侧的商铺，而那些小型商业设施、各类培训机构以及为周边企事业单位职工服务的小型餐饮设施逐渐深入糜家桥小区内部，小区主要道路两侧的楼房底层甚至整栋楼都被这些商业活动所占据，使得小区内部变得比较杂乱。
　　（4）服务功能与居住功能的矛盾
　　一般而言，居民对居住环境有以下几个方面的需求；生理需求、行为需求、安全需求、社会交往需求、审美需求等，城市居住小区公共设施的布局要从满足人们对居住环境的各种需求出发。
　　公共服务设施的布局的合理与否很大程度上影响居住功能。例如糜家桥小区将大量的商业活动引入住区，导致住区内人流混杂，严重影响了居民的居住生活。
　　三、趋势分析
　　1、“人”的需求发展趋势论文
　　（1）生活方式休闲化
　　调查资料显示：我国大城市居民全年休闲时间总量大约为2095小时左右，而工作时间大约为1548小时左右，年休闲时间比工作时间多550个小时。居民生活的休闲化的变化趋势要求在社区中有更多的休闲类公共设施，居民对这些设施所提供的服务的水平也有较高的要求。休闲类的居住区公共设施的增多对于促进住区居民之间的交往、增强归属感和凝聚力具有十分积极的意义。具有一定规模的综合型休闲活动场所的设置，有助于建立住区归属感这也是弥补住区间差异、促进住区融和的重要手段。
　　（2）学习终身化
　　伴随着市场经济的发展和经济类型的多元化以及人口的老龄化，游离于单位以外的居民增多，客观上要求基层社区进一步发挥管理、服务乃至教育、培训功能。提高居民素质是社区发展的智力保障，社区教育的对象是社区的全体居民。就当前的情况来看社区教育主要针对的人群是：下岗失业人员、离退休人员和城市流动人口。
　　针对西安市商业住区的调研情况也验证了这一点，越来越多的培训机构出现在住区及其周边，社区老年大学在西安的住区中也已经出现。
　　（3）老龄化
　　随着生活水平的提高生育率的继续下降人均寿命的延长我国居民人口结构中呈现老龄化现象。我国现阶段的养老服务还停留在传统家庭养老为主与一部分的社区照顾相结合的阶段。从社会发展来看，将来进一步发展到以社会养老为主是一个必然趋势。这也要求将来的城市住区能提供更多的老年服务，住区中老年设施的增多也是不可避免的。
　　2、教育设施“区域化”
　　随着土地价格的攀升，许多房地产开发商为了减少投资，开发的地块规模逐渐变小，有些很难配建中小学，即使配建了小学，其规模也会很小，就教育设施本身而言，规模小了也就会导致提供的服务较少，办学质量难以保证。因此，过分要求开发商按照标准配建教育设施已不大现实，这就要求政府出面，对区域乃至全市的教育设施进行统一规划，出资建设一些规模较大、实力较强的公立中小学。这样既可以解决住区教育设施的不足，又可以保证学校的教学质量。以西安高新区为例，全区的中小学基本上能做到统一、均衡的布局，很多小区都已不再单独配置中小学，糜家桥小区、紫薇城市花园都是依靠周边的教育设施满足居民的需求，枫林绿洲建设时虽配建了高新三小，但高新三小已不仅仅为枫林绿洲服务。
　　3、商业设施的新发展
　　将商业设施按照其提供服务的内容和方式分为综合商业设施，专项商业设施，餐饮商业设施和服务商业设施。对西安部分住区商业设施的统计情况如图所示：
　　从上图可以看出，随着时代的发展，商品住区商业服务设施的数量不断增多，尤其是与居民密切相关的服务性商业更多的进入到了住区。
　　在商业领域，传统的购物方式受到电子商务的影响将可能导致商业设施面积的减少以及其功能的泛化。以日本为例，70年代末，日本公司从美国引入了便利店的概念。在日本，便利店更像小型的生活站，人们可以在任何一家连锁的便利店取到在网上定购的货品，这使得人们购买生活用品的出行率降低，相应商业设施的面积减小。
　　四、对策探讨
　　1、优化公共服务设施空间布局
　　（1）商业街规划模式
　　这种住宅区公共服务设施的配置模式是把住宅区的服务设施，集中于住宅区的某个地段，公共服务设施形成的商业街与住宅的关系相对独立，但是又有较强的联系。公共服务设施的对外服务功能增强，由丰富的建筑形态形成的街道空间也能成为有趣味的活动场所。这种公共服务设施是结合市场的需要来建设的，加之建筑整体和住宅相对脱离，形式更加的丰富多样，内部公共服务设施的划分也可以根据经营的内容和规模进行多样的划分，满足不同经营者的需求。
　　建成于2005年的西安高新区风林绿洲就体现了商业街的规划理念，在各组团间形成了四条不同的商业街，而且每条街都结合了广场、绿化等居民休闲活动场地，无形中也增加了居民的消费机会。
　　（2）公共服务设施带规划模式
　　将围在“围墙”内的住宅区公共设施用地集中形成的开放的带状用地，使住宅区公共设施不再归属于某个住宅区，公共设施带与城市互动的方式进一步加强。沿街底层商业的开发难以摆脱各个住宅区各自为政的局面，难以做到多个住宅区之间的统筹与协调。公共设施带作为住宅区的公共空间骨架，融人城市的公共空间系统，实现地区配套设施与城市共享，优化城市资源的配置。
　　2、政策建议
　　（1）建立适应市场经济的思维方式
　　更新规划管理思路首先应当建立起一套适应市场经济的思维方式，随着市场经济的不断发展，越来越多的服务设施已交由市场来配置，规范是用于指导建设行为的纲领，不应是一成不变、束缚发展的准绳。规范无论在制定还是在实施时都应留有适当的弹性，并对不同的设施采取不同的手段。
　　（2）加强前期分析工作
　　以商业服务设施为例，市场经济条件下，地区之间和地区内的消费差异逐渐拉大，设施的内容和规模的确定涉及面广，影响因素多，仅按人口和面积比重进行分级配套是远远不够的，还必须对居住区的规模，建设地段和环境条件，以及居民生活水平、消费能力以及商业本身的经营要求等因素进行综合考虑。
　　参考文献：
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　　[2].吴忆凡.当代住区规划中公共服务设施规划模式初探[D].长安大学硕士学位论文，2008.5.
　　[3].黄怡.居住小区公共服务设施的发展趋势及其对策[J].规划师，2002(5).
　　[4].杨震，赵民.论市场经济下居住区公共服务设施的建设方式[J].城市规划，2002(5)