培育和发展农村房地产市场的探索与思考

[摘要]：当前存在着三种类型和三个层次的农村房地产市场,培育和发展农村房地产市场具有重要意义，需要政府、农民和房地产商共同参与，不断完善法律制度和政策措施，解放思想，走出特色。
[关键词]：农村房地产 ， 探索与思考

随着社会主义新农村建设的深入开展和统筹城乡战略思想的逐步实施，农村经济社会得到前所未有的发展，农村城镇化进程加快，农村人口的大量流动以及向城镇聚集，使得农村土地流转与农民房产转让成为当前农民的迫切需要，这为农村房地产市场提供了一个无限广阔的市场空间。培育和发展农村房地产市场正是为了满足农民需要，从而拉动农村经济发展，提升农村产业结构升级。
一、当前农村房地产市场状况
当前农村房地产市场整体来说还处于初级阶段，多处于自发状态，缺乏政府引导和规范，市场秩序混乱，存在着资源浪费、资本不足、资质不高等问题以及违规违法矛盾纠纷时有发生的现象，农村房地产市场开发政策尚不明确，发展速度非常缓慢。
与城市房地产市场的规范性、开放性和完善程度相比，从农村房地产市场的发展来看，当前存在着三种类型和三个层次的农村房地产市场。
三种类型的农村房地产市场分别是：隐性农村房地产市场、限制性农村房地产市场和空白农村房地产市场。所谓隐性农村房地产市场，即超出现行法律和政策的限制，以各种手段而进行房地产交易的市场。如“小产权房”的开发与销售，以买卖房屋为名买卖宅基地，农民用承包土地入股农业企业等。隐性农村房地产市场的存在反映了农民的实际需要，但其危害也是显而易见的。所谓限制性农村房地产市场，即符合现行法律和政策的规定，满足某些限制条件而进行房地产交易的市场。如十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中有关土地流转和宅基地用益物权的政策指向，实际上承认了土地流转市场和宅基地转让市场的存在，但土地流转和宅基地转让是有条件限制的，并不是完全开放的，不像其他商品那样在市场上自由流通。限制性农村房地产市场的存在有利于进一步解放农村劳动力，提高农业生产力，但它不利于农村房地产市场的充分发展和长远发展，限制性农村房地产市场还不能算是完整意义上的房地产市场，还有待逐步地放开与放活。所谓空白农村房地产市场，即潜在的农村房地产市场。如城市房地产市场上运作比较成熟而在农村房地产市场上尚未开发的那些产品和项目。农村房地产市场在很大程度上来讲还是一个空白市场，蕴藏着巨大的市场价值。随着城乡差距的不断缩小，城市房地产业必定会逐渐向农村扩展转移。
三个层次的农村房地产市场分别是：城中村及城郊房地产市场、县乡集镇房地产市场和偏远农村房地产市场。这三个层次的农村房地产市场是依据经济发达程度、距离城市远近而划分的。农村房地产市场的发展离不开城市房地产业的带动与辐射作用，距离城市越近，其发展程度越高，距离城市越远，其发展程度越低。就当前发展程度而言，城中村及城郊房地产市场发展程度最高，基本融入到城市房地产市场当中，县乡集镇房地产市场已进入开发成熟期，是今后农村房地产市场开发的重点和亮点，也是拉动农村经济发展的重要增长点。偏远农村由于经济落后，房地产市场开发的时机和条件尚不成熟，但它并不表明农村房地产市场就没有开发的必要和可能。
二、培育和发展农村房地产市场的意义
(一)、有利于推动社会主义新农村建设，促进农村发展。
建设社会主义新农村是中央发展农村建设农村的重大战略部署，即按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的“二十字”方针推进社会主义新农村的建设。建设社会主义新农村的提出为发展农村房地产市场提供了历史机遇，同时房地产业是一个关联度极大的产业，它能带动建筑建材、交通运输、餐饮百货、装潢家饰等多个行业的发展，并能提供大量的就业岗位，就近安排剩余劳动力，借此能够增加农民收入，提高农民的生活水平，培养农民的现代生活理念。从培育和发展农村房地产市场的角度推进农村的城镇化发展，充分发挥房地产所特有的综合关联带动效应，农村现状将会有很多方面的改观，更好地推动社会主义新农村建设。
（二）、有利于满足农民需要，维护社会和谐稳定。
随着城市化不断推进，有越来越多的农民落户城镇，他们在农村的房地产需要处置，以便节约合理利用资源，又能使他们盘活资产，实现资产套现，提高经济力量。各地农村逐步由改造自然存的意识，很多农民也具备改造旧居的能力，有些地区正实验推进“中心村”和小城镇建设，既能保证人口的合理流动，又能促进农村的城镇化建设。培育和发展农村房地产市场，让农民的房地产权在市场上公平、合法、自由地交易，也有利于农民的利益得到维护和保障，减少在征地拆迁中损害农民利益现象的发生，从而也有利于社会和谐稳定。
（三）、有利于隐性房地产市场规范化，整顿市场秩序。
隐性房地产市场的存在使得农村房地产市场存在着很多问题，如违章建筑多、土地资源浪费严重、房地产交易缺乏法律保护、房地产价格混乱、市场行为不规范等，培育和发展农村房地产市场就有必要把农村房地产交易纳入监督管理体系，该取缔的坚决取缔，该合法化的尊重市场规律和人民意愿将其合法化，从而把“地下”交易放到桌面上来，维护市场主体权益，规范市场交易行为，整顿市场秩序。
三、培育和发展农村房地产市场的对策
（一）、培育和发展农村房地产市场需要三方共同参与。
农村房地产市场尚处于萌芽状态，其发展需要政府、农民和房地产商三方共同参与。一是政府要发挥主导作用。在培育和发展农村房地产市场的过程中做好组织、规划和调配工作，制定好产业政策，引导其向正确的方向发展；做好监督管理，严格维护土地方面的法律法规，坚决查处违法违规行为，严格监督农村房价，严格保护耕地，做好产权确认和登记颁证工作；做好市场服务，积极为农户与房地产商牵线搭桥，尊重市场规律，减少行政干预。二是农民要发挥主体作用。农民是农村房地产的产权所有人，应积极配合政府有关政策和规划，改变散居传统和小农耕作方式，充分利用多种资源改善住宅环境，大力发展现代农业，推动农村经济发展和城镇化建设。三是房地产商要发挥主要作用。房地产商拥有资金、技术、人才等优势，要敢于“吃螃蟹”，抢占先机，越早进入农村房地产业，越早获利，越能立足，尤其是中小房地产商在城市房地产业竞争激烈难以生存的情况下转战农村，不失为一个好的选择。
（二）、培育和发展农村房地产市场需要不断完善法律制度和政策措施。
我国目前对城市房地产的开发、交易、管理已经形成比较完善的法律法规体系，但对农村房地产问题不仅没有一部完整系统的法律法规，而有些内容政策规定尚属空白，培育和发展农村房地产市场，使其健康有序发展，必须不断完善法律制度和政策措施。一是明确权属。权属明确是进入市场交易的前提，是减少矛盾纠纷维护市场基本秩序的必要条件。农村土地为集体所有，要通过法律确保集体农民的所有权人的主体资格，无论是土地承包经营和宅基地的使用，还是集体建设用地，只要涉及集体土地所有权处分的重大问题都须经过本集体村民会议多数通过。要保护农户的土地承包经营权、宅基地的用益物权和房产私人财产的所有权。二是保障流通。没有流通便没有市场，对农用地、建设用地及房产都应该逐步放开市场，通过法律允许并保障其在市场上合理流通，建立统一、开放、竞争、有序的城乡一体化土地市场，土地承包经营权可以向集体外流转，建设用地也应该通过集体采取“招拍挂”方式让投资商公平竞争使用开发，宅基地使用权以及附着其上的房产在一定条件下也应该允许向集体外流通。三是规制主体。对农村房地产开发企业、中介组织、物业管理机构有必要通过法律明确规定其市场主体资格，以授权性规范和禁止性规范规制其主体行为。四是优惠政策。要出台一些有利于促进农村房地产市场发展的优惠政策和措施，比如建立农村房地产金融体系，解决融资难问题；制定产业优惠政策，鼓励更多房地产商涉足农村房地产业。
（三）、培育和发展农村房地产市场需要解放思想，走出特色。
由于农村发展的不平衡性和层次性，农村土地的特殊性，城乡差距的悬殊性以及考虑到广大农民的生活保障、利益维护，还有社会大局的和谐稳定，对农村房地产市场的开发持慎重态度，这也决定了农村房地产市场不同于城市房地产市场。培育和发展农村房地产市场必须因地制宜、因时制宜解放思想，走出特色。一是探索多种集体所有制的实现形式，促进土地流转的多样化。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权”，对宅基地和集体建设用地的使用权也应该探索新的转让模式。二是分区域分层次分步骤发展农村房地产市场。根据地区差异出台相应政策，成熟地区优先发展，不成熟地区试验发展。就目前而言，县乡集镇房地产市场是发展重点，应尽快出台集镇房地产开发政策。三是鼓励创新，各种模式都可以探索和尝试。农村房地产市场基本上还是一个空白市场，其发展绝不会雷同于城市房地产市场，应鼓励多种力量参与开发，允许多种模式运作，只要有利于农村发展、农民生活和农业生产，就应该支持引导。培育和发展农村房地产市场是必然趋势，不发展总不如发展，晚发展总不如早发展，限制发展总不如鼓励发展，漠视存在总不如积极引导，农村房地产业必定成为拉动农村经济社会发展的重要支撑。