浅谈加快天津市CBD发展的对策研究

　　伴随我国改革开放的深化和WTO带来的全球化挑战，经济、文化、人才等资源的区域化竞争变得越加激烈，城市作为区域经济发展的主体，其竞争就变得更加激烈。目前，CBD逐步成为经济中心城市及辐射区域的经济功能核心，和所在区域经济实力和国际竞争力的象征与标志。世界著名城市的发展史中，如纽约、东京、巴黎、香港等城市其中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称CBD）的建设在加速城市国际化和提升城市核心竞争力中都起到了不可估量的作用。从CBD具有时间的连续性和空间的扩展性的演进规律上看，CBD一般都是由最初以商业为主的传统CBD发展到以商务为主的现代CBD。河西区小白楼商务区和河东区六纬路地区作为天津市的传统商贸区，不仅以其占尽优势的商业实力和基础设施构成了传统CBD的基本要素，而且以迅速拓展的商务空间和服务功能呈现出现代CBD的发展态势。随着海河综合开发、南站CBD建设步伐加快和通往开发区轻轨交通的建成，将以其悠久的历史积淀和丰厚的人文底蕴营造了良好的人文环境，成为国际大公司入住天津市的首选之地。天津加快发展天津市CBD发展应主要抓好以下几个方面：
　　一、适度发挥政府作用，加强宏观调控
　　一个商务中心区的开发完全依靠市场机制的运作也难以成功，如果缺乏政府的参与、协调、引导和政策，市场机制所能够发挥的作用明显不足。政府的地位和作用应该体现在以下几个方面：
　　1、在建设CBD的过程中，政府和发展商具有共同的利益基础，是伙伴式的合作关系。发展商是市场机制运行的媒介，是市场行为的主要参与者，是政府和最终用户之间的桥梁。从市场角色来看，发展商是政府的客户，又是最终用户的供应商，发展商与政府的关系恰如生产厂家与原材料供应商之间的关系。
　　开发建设的组织协调是政府的职能之一，政府不仅要创造条件吸引发展商，还要制订优惠政策并协调各方，给发展商留出足够的利润空间，也就是说，政府的先期投入行为完成以后，市场机制成为主导。纽约曼哈顿区的开发过程中，曼哈顿发展局和纽约市城市规划局对原有的规划作了修改，用提高容积率作为交换条件以使发展商承担公共设施的建设，表明政府和发展商在共同的市场机制下进行合作式的运作，不仅使CBD区域具有齐全的公共设施，还使发展商具有足够的兴趣投入CBD的开发，自愿地从政府手里接过CBD的接力棒。
　　2、政策倾斜是针对入住CBD的企业和开发CBD的企业采取减税、手续简办等优惠政策，直接聚集市场需求，创造CBD开发所需的大市场环境和市场动力，以对商务区内办公和商业物业的需求拉动对所有物业品种的需求，以对物业的需求拉动对土地的需求。缺乏优惠政策，市场机制就失去了高效运行的环境。从上海陆家嘴金融贸易区的成功开发中，我们可以清楚地看到政策倾斜能够起到很大的作用。
　　3、政府的另一个重要行为是进行CBD的基础设施建设——主要是道路交通系统和市政设施的建设，目的是创造区位优势，使区位成为市场关注的热点，同时减小发展商的开发难度。这样，CBD区域内的物业就具有更高的使用价值和更好的使用环境，也就具有更高的市场价值，使发展商的投资行为具有良好的市场前景。包括基础设施建设在内的土地开发，投入巨大且风险高，并非单个发展商力所能及，应该通过政府行为来完成。东京市政府在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一。采取“自由企业战略”的伦敦市道克兰区在开发过程中，政府投入不足造成基础设施不完备或建设滞后，成为该区发展的主要障碍。巴黎市政府在德方斯商务区的扩展过程中，不仅对市政建设进行了大量的资金投入，完备了区域内的基础设施和公用设施，而且先行在区域内进行住宅区的开发，提升人气的同时降低发展商的进入门槛，终于把一个默默无闻的小村庄建成国际知名的商务区。CBD所在区域在政府投资之前很有可能是一个缺乏市场价值的区域，而经过政府的投入产生巨大的市场需求。上海的浦东多年来是无人问津的区域，而经过上海市政府几年之间对浦东的基础设施建设近千亿人民币的投入，浦东地区逐渐得到市场的认可，陆家嘴金融贸易区才得以成功开发。
　　4、对中央商务区的规划控制是政府的另一项重要职能，是使CBD功能齐全和平衡发展的必要条件，世界上所有CBD的规划控制都比其他区域的开发更为严格。巴黎市政府在德方斯的开发过程中，甚至参与建筑单体的设计；东京市政府则为新宿的每一幢建筑制订了不能更改的规划条件；曼哈顿的发展商虽然可以用公用设施换取容积率，但街面必须按照统一的规定建设。这些国际知名商务区所拥有的宽敞舒适的街道，合理快速的交通系统，繁华的广场和步行街，和谐美观的建筑群，都是政府实施有效规划控制的成果。
　　因此，天津目前CBD的营建应该以政府引导为主，进行市场化运作，在CBD的规划设计、资金运作、城建协调等方面充分发挥政府的宏观调控作用，深入挖掘具有中国特色的CBD建设模式，营建具有国际水平的CBD。
　　二、准确定位，发展天津特色CBD
　　目前我国CBD的建设都在借鉴国外CBD发展的经验，但是借鉴不等于照盘全搬。我国在CBD的建设上要根据各城市的自身情况发展具有城市特色的CBD，选择适合城市发展情况的CBD模式。从另一方面讲，各城市要对自身的情况有一个客观的评价和准确的定位，切忌出现盲目建设，求大求全。目前，我国的一些城市虽然提出了CBD的建设构想，但由于其基础经济条件达不到要求，而不能实现其构想。
　　CBD建设不是单纯的城市硬件建设，也不是仅仅为了美化城市形象，更不是城市摆花架，图排场。CBD建设是一项投资巨大，直接关系到城市未来走向，关系到城市融入经济全球化质量和向国际大城市迈进时间表的系统工程。其系统性不仅体现在繁杂而不乱的规划设计和庞大而有序的工程建设上，也体现在与城市整体建设发展相互适应和协调一致上。
　　因此，天津的CBD建设要体现出天津的城市特色，要有利于促进城市建设与城市经济发展的良性循环，有利于促进城市现代化建设和经济国际化的互动互促，同时还体现在促进城市可持续发展上。同时，在投资建设CBD中，必须综合考虑与城市整体建设与发展的协调与同步，不仅在规则上的协调一致，更主要的是在工程建设上的同步一致，要极力避免因CBD建设而带来的城市空间结构的失衡和差距的拉大。还要与城市功能分区的演替和优化相协调，也就是将CBD建设融入到整个城市功能分区优化的目标之中，要特别关注CBD区域与城市其他功能分区的设施配套、效率衔接、功能互补，只有这样，才能真正达到建设CBD的目标和效用，否则就会有悖于CBD建设的初衷。
　　三、做好长期规划和长期投资，促进CBD统筹发展
　　CBD的规划设计至关重要，它的好与坏直接关系到CBD的成功与否。我市在营建CBD的过程中要注重CBD的规划设计问题，注重绿色生态环境保护问题，突出我市CBD的自身特色，这样才能使我市的CBD更加具有吸引力。
　　CBD的建设是一项长期而投资巨大的工程，在国外，商务中心的形成至少需要20--30年的时间，是一个长期发展的过程，并非可以一蹴而就。法国的拉德方斯断断续续建了三十年，上海陆家嘴CBD和北京CBD的建设从提出规划到现在初步形成也经历了10年左右的时间，CBD不会在一个城市一夜而毕。考虑到天津现有的经济状况和城市发展程度，我市要建设国际性的发达的现代化的CBD更要做好长期投入和建设的心理准备，戒骄戒躁，稳扎稳打。应做好长期规划和长期投资的准备，保证资金的及时到位。应该全方位开展招商引资，以上市公司和国内外知名企业为招商重点，通过部门招商、委托代理招商、中介招商、网络招商、以商招商等多种途径，形成“全方位、多层次、宽领域”的招商引资格局。
　　要建立CBD除加强自身区内的硬件设施之外，更重要的是筑巢引凤，应该通过多种方式、多方位地吸引知名企业入住商务区，方能把商务区做大做强。
　　四、充分利用海河综合开发的机遇，构建双生态CBD
　　双生态企业发展空间就是指在产业和自然两个领域兼有生态特征的企业办公环境，反映到城市建设和规划上就是能否形成具有双生态特征的区域，并向数量众多的中小企业提供提升其竞争力的双生态研发、商用和办公空间。从长远来看，提供双生态企业发展空间和相应的双生态地产和物业将是提升区域竞争力的一个重要方面。
　　充分利用天津CBD紧邻海河得天独厚的自然地理条件和海河大规模改造的有力时机，从生态支撑能力、城市发展规律和人类需求出发，遵循生态城市和谐性、高效性、持续性、均衡性、区域性的发展共性，重视规划CBD空间结构、发展模式、人的生存与发展模式，建设真正意义上的双生态CBD，满足人们创业发展和生活居住的不断追求。