“6+1F”多层住宅模式研究

　　由此基本可以界定“6+1F”多层住宅“+1F”除法律规定的承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为共有部分外，其余为业主专有部分，可以登记成为第六层住宅成套产权的一部分。而“6+1F”多层住宅屋顶及屋顶平台应为公共部分，所有权为业主共有，开发商以及个人不得保留所有权，根据《解释》第七条屋顶平台使用权应属于全体业主共有，但使用权可以通过合法途径转让，其可以为个别业主或业主之外的第三人设定专用使用权。但是未经业主大会法定程序许可，屋顶及屋顶平台的使用权开发商以及个人都不得私下约定转让（包括出卖、赠与或出租等形式）。为了有利于消防安全和便于公共使用以及屋顶的保养、维修及水塔等的设置、管理和照护，凡为“6+1F”多层住宅必须设有公共楼梯通往屋顶平台，屋顶不得人为隔断、围护。因此，“6+1F”多层住宅权属较明确，从法律层面分析具有合理性。而调查中的出现产权问题也迎刃而解，“+1F”能够办理产权登记，而且其应登记成为第六层住宅成套产权的一部分。
　　
　　4“6+1F”多层住宅模式研究结论
　　根据以上分析，“6+1F”多层住宅作为一种普遍存在的住宅形式，且具有合法性，若将其全盘否定禁止建设显然是不合理的，但对其全盘肯定不加以正确引导又可能导致违规违法的现象增多，加大城市管理的难度。因此如何对其进行科学的管理，引导其朝良性空间发展就迫在眉睫。而解决这些问题的唯一途径就是使“6+1F”多层住宅模式规范化，即从设计、审批到建设各个环节都定立条件、统一标准。具体而言就是设定“6+1F”多层住宅的建设条件和技术经济指标核算标准，使城市规划管理部门有据可依。
　　4.1“6+1F”多层住宅必备的建设条件
　　“6+1F”多层住宅实际建设过程中经常出现“第七层”、公共楼梯不能直达屋顶等情况，这均是没有统一的建设标准、没有对其统一控制造成的。往往开发商根据自己要求而建，而规划管理的部门却无从下手。
　　1）根据《建筑设计防火规范》GB50016—2006第5.3.11条规定“居住建筑的楼梯间宜通至屋顶，通向平屋面的门或窗应向外开启。”笔者认为“6+1F”多层住宅楼梯间通至屋顶平台作为强制要求，这更有利于消防安全以及便于屋顶的保养、维修及水塔等的设置、管理和照护；另一个层面上来说，屋顶及屋顶平台为公共所有，为保证全体业主的公共使用权，楼梯间通至屋顶平台并不得人为隔断、围护合理合法，应当作为建设“6+1F”多层住宅的前提条件纳入。所以凡为“6+1F”多层住宅，必须设有公共楼梯通往屋顶平台，屋顶不得人为隔断、围护。
　　根据调查结论，实际建设中的“6+1F”的公共楼梯均未直通屋顶，不少业主也提出这一安全隐患。而且这也不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中确定的屋顶平台的共有性。所以将“公共楼梯通往屋顶平台”作为“6+1F”建设必备条件。
　　2)“+1F”阁楼层面积或者复式楼第二层，应当设置在第七层屋面的南向且其建筑面积不得超过第七层面积的50%。“+1F”檐口高度不得超过2.8米。
　　调查过程中发现，往往开发商将建筑的屋顶和屋顶平台使用权提供给了“+1F”，这破坏了其他楼层的屋顶使用和共有权。所以笔者建议“+1F”部分不超过第七层面积的50%，剩余部分作为公共屋顶平台使用，“+1F”业主不能人为分隔和阻断。而考虑到建筑采光和建筑高度问题，建议“+1F”应该设置在屋面南向，且檐口高度不得超过2.8米。
　　3)因为“+1F”部分从属于该住宅的第六层，其面积应当按相关的建筑面积计算标准核算纳入第六层套型建筑面积以及公摊面积，第六层及以上的“+1F”部分应作为一套住宅办理相关的产权登记，符合《建筑设计防火规范》GB50016—2006中1.0.2条规定中“住宅顶部为两层一套的跃层”的概念。即“+1F”部分必须属于该建筑第6层住户所拥有，房屋所有权不得分开。
　　4)根据《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）4.1.6条，
　　若不设电梯的住宅，第六层住户入口层楼面距该建筑物室外地面的高度不得超过16m。
　　“+1F”部分从属于住宅的第六层，所以其与第六层共用“住户入口”，即入口设在第六层。因此根据此标准计算时，顶层住户入口依然为第六层住户入口。
　　5）作为规划总平面图重要组成部分，同时涉及到“6+1F”多层住宅建筑间距的计算问题，必须在规划总平面图中明确标明“6+1F”建筑高度或者室外地坪、屋顶标高以及建筑+1F轮廓线，这是保证规划管理合理性、科学性的重要条件。
　　由于没有统一标准，“6+1F”设计过程中表达较为混乱，设计者根据自己习惯进行，往往“+1”层没有体现出来。这给规划管理部门的审批带来难度，因此必须严格要求“6+1F”多层住宅的总图表达形式。
　　
　　4.2“6+1F”多层住宅技术经济指标核算标准
　　为了给规划审批提供技术引导，基于以上设定的建筑条件，确定“6+1F”多层住宅建筑面积、建筑高度、建筑间距等重要技术经济指标核算标准。
　　4.2.1建筑面积
　　“+1F”不计算建筑标准层数，但应当参与建筑面积的计算。若其层高小于1.20米不计算建筑面积；层高大于等于1.20米小于2.20米的按1/2计算建筑面积；层高大于等于2.20米的，按全面积计算。
　　建筑屋顶部配建的局部设备用房和出屋面的楼梯间，可不计入建筑标准层数计算，但应该计算建筑面积。而计算建筑面积的，原则上均计入住宅建筑容积率。
　　4.2.2建筑高度
　　“6+1F”多层住宅标准层高不宜超过2.8米；“+1F”跃层式（复合式）上层为平屋顶时，建筑高度算至跃层式（复合式）平顶屋面（南北屋面高度不一致时，按高处计算）；“+1F”跃层式（复合式）上层为坡屋顶，当坡度小于等于45°，建筑高度算至坡屋顶檐口；“+1F”跃层式（复合式）上层为坡屋顶，当坡度大于45°时，建筑高度从室外地坪算至“+1F”屋脊线。

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