城市中心住宅建筑规划研究初探

　　摘要：随着中国城市化进程的深入，越来越多的人口进入城市，城市中心住宅的建设和开发成为当前城市建设中普遍存在的热点问题和重要内容。由于居民的对物质文明和精神文明的需求都有了很大的提高，拥有一个可以居住的住所并不是全部内容，住所所在的社区还要有其独特的特征和场所感，满足居民的人际交往需求。因此，如何解决好居民居住问题是摆在所有城市建设者前的一个大课题。本文以居住社区的规划设计为出发点，并结合建筑规划的概念和涵义，首先从居住区的规划及设计理论入手，对城市中心住宅建筑规划做了具体的分析。
　　关键词：住宅；规划；城市中心
　　1.研究背景
　　城镇居民在得到住房面积宽裕的情况下，必然会对居住水平提出更高的要求。而目前我国的城市居住区规划基本上还是比较强调物质规划，对居民心理感受、价值观念、社会需求等人文方面考虑不多。近些年居住社区这个具有社会学意义的居住社区的概念，则强调在社会学层面上结合城市规划和建筑学科来对居民居住行为进行研究，不仅要满足居民居住、出行等物质规划方面的内容，还要考虑社区居民的价值观念和社会需求，更真切具体的体现人本关怀，从而弥补传统居住区规划对社会精神空间关注的乏力和不足【1】。
　　居住社区作为城市的细胞，构成城市的背景和底色，其重要性不言而喻。另外居住社区所涵盖的方面也不断扩大，仅仅依靠城市规划和建筑学科来完成居住社区的建设是远远不够的。因此，有必要引入建筑规划步骤，结合社会学、经济学、心理学、生态学等各学科对于居住社区的理解，在开发建设之前进行全方位的研究，努力使城市居住社区的开发建设创造社会效益、经济效益和环境效益多赢局面，并符合可持续发展目标。
　　城市中心区作为城市结构中的一个特定的地域概念，目前国内外还没有明确的定义，各类研究人员从不同的研究角度出发有各自的侧重点，因此它的定义具有多义性和模糊性。
　　F•吉伯德在《市镇设计》一书中指出，城市中心是城市的主要行政管理、商业、文化和娱乐中心的整体。在《中国大百科全书》中城市中心是“城市中供市民集中进行公共活动地方，可以是一个广场、一条街道或一片地区，又称城市公共中心。城市中心往往集中体现城市的特征和风格面貌。”而有些学者则从城市整体功能结构的演变过程出发，明确提出“城市中心区是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为地市及城市所在地区域集中提供经济、政治、文化、社会等活动设施和服务空间，并在空间特征上有别于城市其他地区。
　　随着经济发展，城市中心区出现了扩展和多点布置的趋势，尤其是在我国大城市中，“多中心、多极核”、“开敞式”的城市空间结构已经形成。它们共同发挥都市的服务、辐射与集散功能，带动整个城市的协同发展。
　　2.研究意义
　　在中国加入WTO，经济迅猛发展，市场化进程不断深入的今天，尤其是取消福利分房，住宅商品化以后，房地产行业发展迅速，竟争激烈，人民群众从以前对福利住宅分配的无从选择，无法要求个性化需求，到现在面对各式各样的居住社区、住宅，面临的选择非常自由，房地产市场己经进入了买方市场。人民持币代购，以自己手中的人民币来为心目中最好的居住环境来投票，这对于居住社区的开发商来说，己经过了“皇帝女儿不愁嫁”的时期【2】。
　　建筑规划在这个进程中，处于规划立项和建筑设计之间，在当地规划部门的各种规范要求下，通过细致调查，对项目的未来销售使用进行预测和评价，确定科学，合理，切实可行的设计依据，使建筑设计的科学性，逻辑性，实用性及经济效益产生质的飞跃，减少建设项目的盲目性，减少浪费，找出最优途径。
　　建筑规划是站在社会的角度，以社会性，实用性为出发点，明确“以人为本”的研究体系，体现和保证建筑学社会性，实用性，开放性的重要环节，通过它，建筑学可以与其他学科进行更广泛深刻的交流和借鉴，从而丰富建筑学科，最大程度的促进满足人民群众不断增长的精神和物质需求【3】。
　　3.住宅区产业发展现状
　　建国以来,在国家经济体制和宏观经济政策影响下,我国住宅产业经历了从无到有,一步步成长、成熟并走向健康发展的历程,基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。
　　2.1住宅产业的休眠期(1949～1978年)。由于受到“先生产、后生活”的政策影响,城镇住宅建设总量只有近5亿户,人居居住面积仅为3.6m2,人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期,住宅产业处于“休眠”状态。
　　2.2住宅产业的复苏期(1979～1990年)。党的十一届三中全会以后,经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机,进入了探索和改革发展时期。在规划理论上逐步形成居住区-居住小区-住宅组团的规划结构,并有较完善的公建配套,
　　2.3住宅产业的成长期(1991～1995年)。1992年,在邓小平南巡讲话的推动下,住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面发展。1993年到1995年,我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期,住宅建设进入了高速发展时期,住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针,注重提高住宅的质量,提出住宅建设走规模效益的道路【4】。
　　2.4住宅产业的变革期(1996～2000年)。96年中央经济工作会议指出,要把住宅建设作为国民经济新的增长点。围绕住房消费成为新的增长点这个中心,逐步实行住房分配货币化。我国住宅产业现代化体系受体制和国情影响,起步较晚,还处在探索阶段,与国外发展国家相比还有较大差距【5】。
　　4.城市中心住宅建筑规划分析
　　居住社区的规划设计是城市设计的延续，它受到城市文脉和地域的制约。现代居住社区的规划和传统住宅区有相同的地方，但是由于经济发展水平不一，生活方式也不同。因此，现代城市居住社区和传统社区的差异是相当大的。
　　当今住宅社区的规划和设计应该基于探索适应居民生活的基本和新的需求之上，探索新的居住形态。保护和弘扬已有的优秀居住文化传统，满足人们居住的新需求是规划和设计的基础。居住社区的建筑规划就可以作为居住社区规划和城市设计之间的一个环节，其承上启下的性质决定了其研究领域的双向渗透性。
　　4.1建筑规划的基地情报收集阶段
　　我国虽然目前还没有国家统一的居住社区开发地块评估的标准，但是我们也可以依据美国的有关地块评估的经验，把地块评估也基本归纳为自然条件和社会条件两大方面。
　　1）自然环境的评估
　　所谓自然环境，主要指气象、地形、工程地质、水文、水文地质、植被等，这是居住区形成和发展的外部条件。
　　2）社会条件的评估
　　社会条件，主要是指各种历史因素(如文化古迹、历史街区)和各种策因素(如保护耕地等)。
　　4.2建筑规划的市场评估阶段
　　市场评估与地块评估应该同步进行，完整的市场调查和评估强调对于传统的、历史的因素的调查，注重目标市场的选择和市场细分，同时也要注意房地产发展的趋势和社区区域发展的未来方向。
　　(1)最近国家、地区、地方的经济形势。
　　包括:国家经济发展趋势;就业情况;重要的影响经济变化因素;贷款利率高低;商业居住社区建筑投入市场的数量;影响消费者购买房屋的因素等。
　　(2)人文、人口和地缘心理因素
　　包括:地块所在地区人口增长或减少及其原因;家庭组成结构、年龄结构、收入结构和水平，生活方式;本地人口调查的结果;对于潜在购房者或者租房者的估计和预测:本社区基地与整个所在地区的区别如何;
　　(3)竞争因素
　　包括:市场上竞争者数量、其策略如何、他们的优点和弱点是什么，其项目的市场针对性和效益性是什么;如何能够形成一个成功的规划系统:二手市场的调查;对于未来可能出现的竞争对手的预测和评估。
　　(4)基地评估
　　与一般性地块评估不同，市场评估中的基地评估集中在地区特征;住宅购买者交通的模式;当地城市公共服务网点的分布情况;与外部交通的连接方式和途径;整个地块与所在地区的特征和面貌;目前当地建筑的形式、价格;有无现存的市场可以进入;购房者进入住宅社区的印象如何等。
　　(5)需求决定因素
　　对以上各因素进行综合分析，使之可以成为一个可操作的住宅需求预测，需求因素应该包括:产品类型;户型和套型;设计风格;价格定位;特点等。把此预测进行分析评估，确定目标购房者或者租屋者的需求类型和内容、欲望等。
　　(6)基地规划
　　此时，项目应该进入了比较准确的市场定位阶段，内容包括:进入市场的方式、主题、吸引点;确定不同类型住宅建筑形式;交通和人流的模式建立;项目区域与临近区域的关系;社区的景观构思等。
　　4.3建筑规划的概念设计指导阶段
　　概念设计是在方案设计之前的一种设计实践。目的是为开发商提供一个对项目的大体认识和限定。概念设计对于建筑规划，是对项目方案完成前提出的设计任务书和设计的指导性文件的可操作性、可行性、以及各项指标的综合阐述和表达。因此，概念设计是建筑规划过程中的重要环节。
　　4.4建筑规划的概念设计评估阶段
　　概念设计成果包括图纸部分和文字说明部分，图纸部分一般并不对建筑形体和细部进行过于细致的刻画，而代之的是相对简单的建筑体块形式，一方面淡化时间进程中的各种不确定因素的影响，另一方面则是避免由于复杂的建筑形体表现而削弱了设计理念的表达。文字说明部分也在概念设计成果中占据相当的比重，其内容主要包括设计构思，设计分析、开发建议、管理建议、设计导则等，系统的阐述设计理念。
　　5.结论
　　城市中心建筑规划是具有创造性的工作，必然需要一定的灵感，但在本质上，无论是前期实态调查、数据处理、分析等过程，都要求规划有很强的逻辑推理成分，并非一些人认为的仅仅是“出点子”而已。
　　城市中心建筑规划是对一个建筑项目的规划内容有一个全面的分析，包括有利的方面和不利的方面，目前有些规划往往把对自己结论有利的因素大加发挥，而对不利方面则避而不谈。但在实际操作中，居住社区的规划设计内容包含很多，各方面因素都很复杂，如果不能对项目进行全面的分析，就必然不能保证社区在将来能够顺利建设开发。
　　总而言之，城市中心建筑规划是对所规划内容的一个全面的论述和要求，但需要有一定的弹性以防止对项目实际操作限制太多，这也利于发挥有关人员发挥主观能动性，启发好的设计思路。在实际操作中，建筑规划要注意重点论述必要的和比较无争议的环节，对于不很确定的内容应该论述其分析方法，给出一定的建议而非肯定的结论。
　　
　　参考文献：
　　【1】庄惟敏.建筑策划导论.北京:中国水利水电出版社，2006
　　【2】同济大学.城市规划原理.北京:国建筑工业出版社，2003
　　【3】日本建筑学会编著，黄世孟审定，胡弘才主编，黄志瑞等中译.建筑企划实务.沈阳:辽宁科学技术出版社，2002
　　【4】白德愁.居住区规划与环境设计.北京:中国建筑工业出版社，2005
　　【5】齐康主编.城市环境规划设计理论与方法.北京:中国建筑工业出版社，2004