我国许多城市传统的商业街都是名声在外的百年老街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路，在经济迅速发展和城市化加速的背景下，城市空间结构重组，经济重心的转移，旧城商业街在现代生活中矛盾日益突出，导致这些传统街区都经历了从繁华走向衰落的过程。然而，这些历经沧桑的老街却是最具有本土文化特色和深厚地方人文思想精髓、最能唤起长期生活于此的人们认同感和归属感，为此，我国许多的传统商业街先后进行了更新改造，以期恢复其繁荣，其中有成功的经验，也有一些遗憾和不足……
早在春秋时期，中国就有“处商必有市”之说。<<周礼>>记载当时的市场有大市、朝市、和夕市之分。市的四周有围墙、市门，市中有市楼，形成一种封闭的市场。以了唐代后期，这种土封闭的市场模式逐渐被突破。北宋以后，城市中封闭的市场被瓦解，出现了沿街设店的商业街，进而又产生了诸多的行业街市。这一时期，政府对市的直接管理渐渐取消，露天的市集为店铺所代替，于是沿街的店铺随之出现，出现了铺、坊、宅合一的商业建筑，如“前铺后宅”“下铺上宅”“前铺后坊”“下铺上坊”等传统的商业建筑类型，这种传统商业街的模式一直延续了一千多年。
1、传统商业街的文化特点
1.1传统商业街集商业、服务、娱乐、休息为一体，具有综合的功能
传统的商业街内有各具特色的商店、风味小吃、服务业和多种娱乐场所；传统商业街的沿街建筑都非常重视多种艺术的综合运用，融诗、书、画、艺于一体，用楹联、匾额、书法、诗词创造出深远的意境，为人们提供了高雅的精神享受。这种传统的商业街不仅能满足人们购物的需要，同时也满足了人们的游览、休息、娱乐的需要。
1.2传统商业街的空间界面清晰，识别性强
传统商业街由于空间尺度小，空间感强，使人产生一种空旷冷清、空间松散的感觉。造成这种强烈感觉差异的原因之一就是传统商业街的店面排列感强，形成了连续清晰的街道墙，再加上各类商店独具一格的门面招牌、匾额、幌子、牌楼等，更加深了人们对传统街面的印象。
1.3传统商业街充分体现了当的风俗民情
中国传统商业街如北京的大栅栏，“老字号”的名、特商品多，经营的商品具有燕京地方特色，在国内外亨有盛誉。南京的夫子庙以古迹、古遗址、娱乐场所多而别具一格。这些传统的商业街和沿街的建筑都不同程度地反映了当地的建筑文化特点，各种风味小吃又体现了地方特色，再加上富有方言色彩的吆喝叫卖声和挂旗扯幕，更是从视觉和听觉等不同侧面显现出了当地的风俗民情。
2、对传统商业街物质空间的保护
传统商业街存在最重要的条件就是，在这条街上集中了一定数量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。
2.1历史建筑的保护
a保护真实性:历史建筑的价值就在于它的真实性，因此，保护历史建筑第一重要的就是保护建筑的“原真性”，即建筑的形态、尺度，外形风格、装饰材料类型、色彩等，保护它所遗留的全部历史信息，使其不发生变化。对其保护整治遵循“做减法而不做加法”“整旧如旧”的原则。b保护的可持续性:传统商业街的形成在历史上经历了很长的时期，整治工作应细致认真的进行，应多花时间仔细认真的考证揣摩，如果由于种种客观原因一时做不好，也不能强求，暂时保留下也许是最好的办法。一年半载将传统商业街迅速整治一新是不科学的态度，这只能是保护工作急功近利而难以成功。
2.2传统商业街空间尺度及环境的保护
传统商业街不是用来陈列单个历史建筑的，更重要的是整个历史街区的传统空间氛围。我国传统商业街具有宜人的空间尺度，其街道不是很宽，建筑不是很高，街道宽度与建筑的高度之比多为1:1.2~1:2，且具有强烈的空间层次、秩序。沿街道方向看，一般传统商业街在入口处或重要的节点设置鲜明、独特的标志性设施，一方面起到组织空间序列的作用，另一方面会给人以强烈的印象，并产生亲切感，例如北京王府井大街上一系列具有传统韵味，反映京城文化特色的雕塑：剃头、人力车，街头弹唱；武汉市江汉路上具有“汉味”文化的雕塑小品：乘凉、热干面、配眼睛、卖水，处处在怀旧中充满了文化是氛围。在街道中行走，人的活动节奏缓慢，活动方式是沿街观看或购物，街道空间具有内向的亲切感和宜人的尺度空间。
3、传统氛围的营造与维持
传统商业街以超其物质功能而成为城市中颇具魅力的场所，它的魅力来源于传统的氛围，传统的氛围最易给人以归属感和认同感。
3.1传统经营特色的继承
传统商业街的改造使得商业街的环境好转，从而地价上升，沿街商业门面的租金因此大幅度提高，加上众多商家的竞争，其结果自然是，部分有实力的“老字号”勉强维持；大部分“老字号”在高租金下收益甚微，日益衰败；精品店、专卖店、洋快餐以其雄厚的经济基础出尽风头，逐渐的，传统商业街到处充斥着洋品牌、专卖店，传统商业街的“传统”已名存实亡……
“老字号”是传统商业街上的宝贵财富，长久以来，他在人们是心中得到了广泛的认同,其品牌有着很好的口碑和知名度，也许他们的资金实力、规模比不上洋品牌、精品店，但在传统商业街上，人们对他们的感情还是比洋快餐、连锁店深厚的多。蕴涵地方特色的餐饮业是“老字号”的存在是由传统商业街经营活动的多样性和其本身的休闲娱乐功能决定的，他的繁荣必将为传统商业街带来生机和活力。
在传统商业街改造中，对于具有地方特色的传统“老字号”政府应进行政策倾斜，对其扶持，而不能简单的与其他商业同台竞争，对这些“老字号”免收或少收税收、门面租金，保留传统的“老字号”，吸引其他地方的“老字号”在此开分店，以聚集而形成规模；同时对于精品店、洋快餐等与其他大商场雷同的经营门类适当提高门槛限制其在传统商业街上营业的数量。同时传统的“老字号”应努力发掘自身的文化内涵，展示商业经营特色，可在传统商业街上开展丰富的文化宣传活动，介绍自身的创业经历、发展历程，在商店的环境布置上，有意识的营造出特定的文化氛围来展示自己的特色。
3.2充分利用历史文化建筑和自然条件以级丰富多彩的传统活动是活跃传统商业街氛围的有效手段
利用历史文化建筑景观，烘托商业街的环境气氛，增强其知名度和吸引力；在传统商业街上举办符合当地习俗的传统文化活动，容易得到市民的广泛认同，可吸引人流，活跃商业气氛，营造传统氛围。例如2001年正月，北京阔别37年之久的北京标志性庙会之一“厂甸庙会”在原址得以恢复。后具统计，仅第一天，东西琉璃厂就超过了60万人，重现了当年人流如织的热闹场面。
4、传统商业街区关系的平衡
传统商业街区多位于老城区，功能多样化，人口密集，基础设施落后，改造成本高。因此，在更新改造的过程中，首要的问题是资金的筹措，各级政府积极招商引资，筹措资金，形成了过度以开发商为导向的土地利用市场，高容积率、高利润率的商办楼一座座拔地而起，居民不断外迁，居住用地不断减少，原有的稳定的传统社区关系土崩瓦解，城市特色日渐消失……
传统商业街区的风貌特色，不仅仅是建筑形式的产物，更是由广泛的社会文化和实践积累等因素形成的。在传统商业街区，丰富的社会网络往往和破旧的物质环境并存，但由于旧城中充满了浓郁的生活气息、亲切和睦的邻里关系以及富有较强凝聚力的社会网络，使这些地区在居民心中产生了物质条件所难以比拟的魅力，从而得以精神上的满足。因此，这一稳定的社区关系是多数居民渴求的。例如北京的传统商业街区老胡同周边的居民很密挤，这是一个很稳定的社区，大部分家庭在这生活了大半辈子或一辈子，三代同堂的家庭很普遍，儿女上班，祖父母照看孙辈，邻里关系和睦，大家一起在庭院里聊天，这的居民有安全感，他们以外出不用锁门为骄傲，这和新建居住区的防盗门、铁栏窗形成鲜明的对比。在传统商业街改造中，传统社区关系的平衡必须采取广泛的公众参与和遵循因地制宜、统一规划、逐步实施、渐进式的整治的原则。
4.1广泛的公众参与
旧城是历史的沉淀，其社区关系相对稳定，人们相互认同，价值观一致，对同一事物有着基本相似的见解，且社区居民是社区的真正的主人，对极其复杂的建成环境，社区居民才真正了解其中存在的问题，了解他们自己的需求和愿望。所以，应听取他们的意见，开展“公众参与”，以更好的维持传统的社区关系。
传统商业街周边地区的改造实行“公众参与”有以下两个方面：
一方面在规划设计、改造实施过程中，进行调查统计，征求居民的意见，让居民参与其中。如在中山路居住区改造中进行了问卷式调查，问及居民最喜欢这个地区的什么，最希望保留什么时，有以下几条：庭院结构，和睦的邻里关系，较低的楼层（居民不愿意住高层住宅），阁楼。
另一方面在传统社区中，蕴藏着巨大的社会资源，鼓励和引导居民参与到可持续发展的旅游中去。在中山路传统商业街区复兴或新建具有地方特色的传统手工业品和民间职业，对重现这一地区的历史风貌特色有重要的意义，可采取优惠的政策鼓励居民的参与，同时在社区进行宣传培训活动，向居民讲解他们在可持续发展的旅游业中获得的利益，组织培训居民开发具有地方特色的旅游纪念品，或培训手工艺人、说唱艺人，为居民创造就业机会。
4.2遵循因地制宜、统一规划、逐步实施、渐进式的整治的原则
这种长期历史形成的社区关系本身是非常脆弱的，一旦破坏，则难以恢复。因此，传统商业街区的更新改造，更重要的是在保持这种社区关系的前提下进行，避免大规模、急风暴雨式的环境变更，只有遵循因地制宜、统一规划、逐步实施、渐进式的整治的原则，才能保持传统商业街现在与过去的联系，使长期形成的传统社区关系得以维持。
建筑是空间的艺术，而城市是时间的艺术，一个没有旧建筑，没有传统商业街，没有地方特色的城市，如同一个没有记忆的人一样可怕。建造一条全新的现代化街区是一件轻而易举的事情，而将一条传统商业街的传统氛围与历史韵味维持下去，需要巨大的艰辛和努力。
总之，传统商业街区的改造既要深入细致地做好规划设计，又要从实际出发，具体研究改造的方式、步骤和措施，尽量避免完全通过商业行为去运作。只有这样，传统商业区的改造才能健康有序的发展。
