为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》，依法保护宅基地使用人的合法权益，加强宅基地管理，减少土地权属纠纷，促进社会主义新农村的和谐稳定，根据全国第二次土地调查的要求，对农村宅基地进行地籍测量及权属核查，并建立数据库，直至最后的土地证发放。
【摘 要】本文简述当前农村宅基地地籍核查工作中基本感念及流程，并以临安市农村宅基地登记发证为例，对权属核查中存在的共性问题进行分析探讨并寻求解决方法;最后将图形数据和属性数据相互挂接，实现“以图管地、以证管地”。本文结合当地实情，探索实现土地信息化管理的途径的方法，可供同行们参考。
【关键词】产业科技论坛,农村宅基地,宗地,权属核查,数据建库
0 概述
在浙江省范围内已经进行农村宅基地地籍测量项目的县、市、区中，基本都不采用第一次全国土地调查时发放的土地证书，而是进行初始调查，重新登记发证。而临安市采用随时对第一次全国土地调查时发放的土地证书进行实时变更登记，进行权属核查数据建库工作。
1 以临安市村庄数字地籍项目为例
临安市位于杭州市西部，介于东经 118°51-119°52，北纬29°56-30°23之间。市境东西长110余公里，南北宽50余公里，距杭州市区43km。东邻余杭区;西接安徽省歙县;南接富阳市、桐庐、淳安县;北界安吉县及安徽省宁国县、绩溪县。全市幅员3126.8余平方公里，辖4个街道、15个乡镇，人口51万。根据国土局在2006年详查中划定的农村居民点图斑，开展村庄数字地籍测图及权属核查工作。全市分为两期进行，二期为5个乡镇约20平方公里的范围内，现以二期为例。
1.1 主要技术参数
1.1.1 坐标系统
平面系统：临安市独立坐标系，中央子午线119°30′00″。
高程系统：1985国家高程基准(二期)。
1.1.2 比例尺： 1∶500。
1.1.3 等高距：平地为0.5m;山地为1.0m。
1.1.4 测绘成图软件为南方CASS9.0。数据入库采用杰思科地籍管理信息系统。
1.2 基础控制测量
首级控制为GPS一级点，本次工程采用浙江省省级CORS系统和HZCORS系统进行测量，并通过已知点建立平面坐标和高程转换模型。每个一级点分两个不同时段、初始化观测4次， 根据测绘面积及规范要求布设一级点395个，所有点位的数学精度均符合规范要求。施测四、五等水准路线共234.3公里。
1.3 地形测图
在首级控制的基础上，按测绘面积及规范要求布设图根控制点7302个，其中埋石点3284个，平均每平方公里338个。所有点位均采用RTK单基站(观测2次)进行施测。所有点位的数学精度均符合规范要求。
野外碎部点采用全站仪极坐标法采集，内业采用南方CASS9.0测图软件进行编辑，直至最后成图，所有图件都经过三级检查。
1.4 权属核查
临安市现有的农村登记发证权属资料是在1992年第一次全国土地调查时发放的土地证，在二期的范围内约发了6万宗，发证率达到了95%以上。随着时间的推移，社会经济的发展，农民生活水平的提高，居住条件也有了很大改善，特别是到了二十一世纪的今天，快二十年过去了，当时的房屋基本都进行了改建、扩建、新建，但各乡镇国土所对有变化的房屋都进行了及时的变更登记。由于变更登记只针对合法面积的主房或个别附房，没有对实际使用的范围进行登记，在实际核查中增加了难度。
1.4.1核查范围及核查内容
(1)农村宅基地权属核查以临安市国土资源局对农村居民点的已登记发证权属资料为依据，进行全面核查。
(2)对于末发证登记的居民点，只进行使用人及地类调查，不调查其权属，在地籍图上用虚拟宗的形式表示。
1.4.2 工作流程
(1)打印测好地形图，作为野外调查的工作地图;
(2)整理资料、复印土地登记卡、打印宗地图;
(3)以自然村为单位抄写权属核查表“土地登记情况”一栏;
(4)以自然村为单位整理权利人以备外业核查时使用;(由于登记资料时间比较早，土地权利人有的已过世，有的传给儿子等，现场调查的权利人与登记资料对应不起来);
(5)内业套合权属界线，并填写“实地核查情况” 一栏，如有变化需在“调查员意见” 一栏说明情况，并签名;
(6)以行政村为一个街坊从西北方向按“弓”字状编写宗地号，不可重号、跳号;一户2宗或以上的，以主房为准，辅房用支号处理;
(7)编制新老宗地号对照表;
(8)核查表、对照表、数据移交内业进行数据入库。
1.5 实际核查工作中碰到的问题及解决方法
临安市20平方公里的农村宅基地地籍调查项目在实际权属核查工作中碰到的问题及解决方法作一分析。
为了更好地表现每宗地现用地状况和原始发证状况，在地籍调查和建库规范的基础上，外业调查时增加了六个图层，分别命名为“使用范围层”、“界址线层”、 “重建界址线层”、“确权层”、“G层”、“未发证范围层”，分别用来表示宗地的实际使用范围、发证宗地范围、重建宗地范围、确权宗地范围、公共通道和道路、未发证范围。
1.5.1 宗地围墙界址基本无变化的，按原登记的宗地划宗方式进行划宗，由于原发证面积是手工勘丈，精度较低，由此引起宗地面积和发证面积不符。应以新测数据为准，面积不符值及原因在权属核查表中说明。
1.5.2 与原宗地界址不一致的宗地的处理方法
已登记发证的：
(1)宗地界址基本无变化的，按原登记的宗地划宗方式进行划宗。原发证除了确权面积还有道坦等面积的宗地，对在确权范围线外、宗地界址线内的使用范围层，在宗地图上用阴影及字母C标注。 (2)宗地因围墙扩建引起变化的，如扩建这部分土地用作非建设用地(菜地、果园)，则按原登记的宗地划宗方式进行划宗;如扩建这部分土地用作建设用地(已固化)，则在宗地图上对扩建这部分的面积用阴影及字母W标注。
(3)宗地无围墙宗地因建筑拆扩建引起变化的，按建筑的垂直投影划宗。
未登记发证的：
宗地围墙内如全用作建设用地的，按围墙划宗;宗地围墙内如果有部分土地用作非建设用地的，则不按围墙划宗，按建设用地范围划宗。建筑物无围墙的，本次核(调)查时按建筑物垂直投影划宗。
(2)宗地的套核方法
① 当宗地发证界址线和实地情况一致时，按发证界线套核。对宗地内有超确权面积的部分，用阴影及字母C表示。
② 当宗地发证界址线和实地情况不一致时，已经扩建，按发证界线套核，外围加实际使用范围线，如有确权部分再加确权线。分宗地内阴影层(C层)和宗地外阴影层(W层)两部分。
③宗地实为二宗地(中间有通道或道路隔开)，可在90年登记划宗时划为一宗地，现按原登记方式划宗，该通道部分面积用阴影及字母G标注。
④ 既有独自使用面积又有共有分摊面积的宗地，原发证也没有区分，按权利人数分多本证核发，本次仍把两户或多户划为一个宗地作共用宗处理。
⑤ 面积较大的企事业单位有扩建的，如原界址描述的地物还在的，界址线绘制在原留有的地物上;如原地物已拆，界址线绘制则按原宗地图上边长及面积为准，超占面用阴影表示，外围加实际使用线。
(3)权属调查中其他有关情况处理如下：
①对调查区域内已经登记发证的宗地逐一检查原始发证资料，并在实地进行核对查实;对于未发证的宗地调查该宗地的使用人、使用面积、使用范围及权属性质;
②小区宗地土地坐落核查至“XX小区XX幢”;单幢房屋有门牌号的核查至门牌号;
③同一地号的宗地，权属界址、权利人未变(如由于土地证遗失、登记信息改变等原因重新登记，实际原土地证已注销但原发证的信息库中登记信息未注销)，按最新的土地证信息核查;
④同一地块的权利人多次变更后(如土地转让已办理了土地变更登记，实际原土地证已注销，但信息库中登记信息未注销的)，按宗地最新的土地权利人来核查;
⑤在权属核查的同时，对宗地坐落、权利人、土地用途、界址范围进行调查，土地用途有变化的在调查日记中注明，不直接修改批准用途;
⑥已发证宗地界址范围发生变化的，按实际土地使用范围调查，填写核查表，注明变化原因，如房屋翻建、道路整治、拓宽、河道改造等;
⑦宗地四至用空地、道路名词、水系名词、XXX户、单位名称等表示;
⑧当宗地的权属界址线在实地没有明显的界桩和地物时：有坐标的按坐标核对，无坐标的按界址确认表及宗地草图核对;
⑨原发证资料为两本土地证，但无法区分各自的独自使用面积，本次核查按共用宗处理。
2 数据建库
2.1 建库软件
采用杭州网新超图地理信息技术有限公司的“杰思科” 地籍数据采集更新软件。
2.2 建库内容
主要包括地形建库、地籍建库、地类建库。地形建库包括所有地形要素以及文字注记等要素建库及其属性入库。地籍建库包括宗地界址线、街坊线、街道线等要素建库及其属性入库。地类建库包括地类图斑构面及其属性录入。
2.3 建库数据处理
在基础地形图上根据调查界址点形成宗地，并输入界址点、线属性表、宗地属性表、权属核查表，形成其他属性表格。
野外数据符合“杰思科”地籍采集软件数据要求。在CASS中以宗地为最小单位进行地类图斑辅助线的提取，在“杰思科”地籍采集软件数据采集软件里进行构面。
2.3.1 地形数据(图斑)构面
图斑构面以宗地为最小单位。在基础地形图上根据外业调查的土地分类进行构面，按土地的二级分类来进行图斑构面。
2.3.2 宗地数据构面
在基础地形图上根据核查界址点形成宗地，提取界址线层，在不存在圆弧的情况下在“杰思科”数据采集软件里进行构面。
2.3.3 属性录入
属性分图形属性和属性库数据两种，所有属性要有唯一性，分自动赋值和手工录入。要求自动赋值的属性有：对房屋结构和层次的赋值;对面积字段的赋值;对界址点自动赋值;对界址点坐标赋值;对界址线起始点和终止点赋值;对宗地界址点线赋值;街坊代码自动赋值;要素代码自动赋值;图斑宗地内码自动赋值;宗地主号自动赋值;对控制点坐标自动赋值;注记类进行赋值;计算建筑面积和占地面积。
2.3.4 地形要素的属性录入
线状地物、点状地物的属性录入按CASS7.0生成的编码和“杰思科”编码一一对应的对照表导入“杰思科”软件，并自动生成属性代码。
2.3.5 地类图斑的属性录入
地类图斑的属性有：地类代码、所在街坊、要素代码、图斑名称、权属性质、图斑主号。
2.3.6 宗地信息的属性录入
根据核查成果录入信息，主要有权利人、宗地号、土地坐落、四至、土地用途等，所有面积都自动赋值。
2.3.7 原登记库和核查库的属性录入
对于宗地面积因以前发证与此次权属核查不一致，故应建立调查库与登记库两个库。登记库记载原先发证信息，调查库即为本次权属调查结果入库。
3 结论
随着地形测量、权属核查、数据建库等各项工作的完成，为农村宅基地所有权土地登记发证打下了坚实的基础。将图形数据和属性数据相互挂接，实现“以图管地、以证管地”，真正实现了土地的信息化管理。依法保护土地权利人合法权益，有利于完善和健全农村土地产权产籍制度建设从源头上防止和减少农村土地权属纠纷，有利于加强农村宅基地管理和农村社会稳定，有利于服务全民创业。
本文主要对当前农村宅基地登记发证过程中及其重要的一环――权属核查工作中存在的共性问题进行了探讨。虽然农村宅基地的登记发证工作尚在展开，且并不完善，但经过本项目的实施，为以后开展同样的项目提供了宝贵的经验。笔者认为真正做到“以图管地、以证管地”的目的，已基本趋于实现。
【参考文献】
[1]浙江省地方标准DB33/T552-2005 l：500 l：1000 l：2000基础数字地形图测绘规范[S].
[2]GB/T 20257.1-2007 国家基本比例尺地图图式第1部分：1∶500 1∶1000 1∶2000地形图图式[S].
[3]ZCB002-2008 浙江省GPS-RTK测量技术规定[S].
[4]浙江省数字地籍调查技术规范[S].浙江省国土资源厅，2008.
