摘要：通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和评估土地使用权，确定合理地价。
关键词：土地使用权,开发,评审,估价
0 前言
国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地(或生地)和熟地两类。毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整(俗称已完成七通一平或五通一平)的土地。因此，地价有毛地价和熟地价。毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等;拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。
1、毛地价的评估方法
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法有以下几种：
1.1 、基准地价修正法
基准地价修正法是指按政府公布的基准地价，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等修正，得出估价宗地价格的一种方法。
北京市人民政府于2002年颁发了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的基准地价重新作了规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。
该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。
基准地价修正法的基本公式(商业、综合、居住)为：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
宗地楼面毛地价=适用的基准地价(楼面毛地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。
宗地楼面毛地价=适用的基准地价(楼面毛地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率
该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。
1.2 、市场比较法
市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，对发生了交易的类似宗地的已知价格进行修正，从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为：
估价宗地价格=可比宗地价格×估价宗地情况/可比宗地情况×估价宗地期日/可比宗地交易日期×估价宗地区域因素/可比宗地区域因素×估价宗地个别因素/可比宗地个别因素
1.3 、假设开发法
假设开发法是指在求取估价宗地价格时，将估价宗地开发完成后的房地产价值，扫除开发成本、销售费用和开发商合理利润，来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式为：
估价宗地价格=完成后的房地产开发价值-开发成本-销售费用-开发商合理利润
2、土地开发成本的评估方法
土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。
运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。
2.1 、农民集体土地开发成本的计算
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费=土地补偿费+青苗补偿费+地上物补偿费+劳动力安置费+超转人员安置费+菜田基金+耕地占用税等
2.2 、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格=(基准地价×K +基准备房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价+搬家补偿费
上式中，K 为容积率修正系数。
2.3 、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物重置成本+停业损失补偿费+搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。
由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确的评估操作方法。
3、土地挂牌竞买出价的评估
目前挂牌出让中的竞买人，主要是房地产开发商或投资商。房地产开发商或投资商取得土地的目的，主要是进行房地产开发。从房地产开发商或投资商的角度来评估竞买出价，主要有市场比较法和假设开发法。
市场比较法是通过来自于市场的可比实例的实际成交价格，评估竞买出价，因此这种方法评估出的价格最能反映市场状况。对于房地产开发商或投资商而言，市场比较法是一种最直接、最简便的估价方法，但要注意所选可比实例与挂牌出让的宗地的可比性。另外，要注意未来市场变化，要对未来市场变化趋势有所判断。
假设开发法最能体现房地产开发商或投资商的意图，其评估出的价格是在其他成本相对确定的基础上，在保证房地产开发商或投资商能获得期望利润的前提下，房地产开发商或投资商所能支付的最高价格。假设开发法的计算过程如下：
3.1 、销售收入(开发价值)。对挂牌项目进行市场定位后，根据其所在区域同类物业的市场销售价格的比较，得出挂牌宗地如果进行房地产开发后的销售价格。
3.2 、销售税费(俗称二税一费)。为销售收入的5.5 %。
3.3 、前期开发费用。包括：
(1 )勘察设计费用，为建安工程费的2.6 %;
(2 )招投标费，为建安工程费的0.06%;
(3 )监理费用及质量监督费，为建安工程费的0.95%;
(4 )专业人员费，为建安工程费的5 %。
3.4 、市政费用。包括：
(1 )区外工程费为200 元/平方米;
(2 )区内市政费用为建安工程费的5-10%(包括红线内上水、下水、电力、燃气等管网的工程费)。
3.5 、建安工程费及有关费用。包括：
(1 )建安工程费(包括综合建筑、设备及装修)，根据项目的市场定位确定每平方米的造价;
(2 )小区配套费，为建安工程费的5-10%;
(3 )绿化费，根据项目的绿化情况而定。
3.6 、建设期管理费用，为成本之和的3-5 %。
3.7 、财务费用(贷款利息)，为成本之和的6-8 %，
3.8 、不可预见费，为成本之和的2-5 %。
3.9 、销售费用(广告及营销费)，为销售收入的2-5 %，开发利润，为总成本的5-20%。
由于挂牌出让方式实施的时间还不长，有关运作还在探索中，因此随着挂牌出让的不断完善，挂牌出让中的地价评估方法也会更加完善。
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