基于房地产项目组织管理的成本管理体系研究

　　（3）成本管理意识落后：成本管理时缺乏市场观念，往往只重视建筑产品本身的成本控制，而不考虑市场需求以及建筑产品的投入产出比。
　　（4）成本管理手段落后：许多房地产企业的成本管理缺乏现代管理手段，成本信息扭曲，成本信息不能反映项目成本的真实情况。
　　（5）成本管理流程不合理：许多房地产企业的成本管理流程不适合项目情况，制约了项目的成本管理效率，对项目的成本管理效果不能真正起到促进、监督作用。
　　（6）责权利不匹配：许多房地产企业成本管理的责权利不对等，项目管理层权力大而责任轻，权力没有制约；现场管理层责任大而权力小，权益没有保障。这样势必挫伤现场管理层的工作热情和积极性，从而不利于项目的成本管理。
　　2房地产项目成本管理组织结构
　　合理的房地产项目成本管理组织结构是房地产项目进行全员成本管理、实行成本目标管理、正确处理权责利等问题的关键所在，结构稳定且权责明确的房地产项目成本管理组织结构是房地产成本管理活动高效运行的基础和保障。
　　房地产项目成本管理的组织层次的多少与成本管理的效果直接相关，过多的组织层次会使成本管理的幅度过小，使有效范围内的直接管理变成了间接管理；过少的组织层次会使成本管理的幅度过大，以致超出了管理者可以驾驭的范围，使成本管理失控。在设置管理层次和跨度时应综合考虑组织成员的管理能力、业务水平、工作态度等因素。
　　房地产企业的管理组织模式主要有职能式、矩阵式、混合式，房地产项目成本管理组织结构依附于企业的管理组织结构而存在但又不等同于企业的管理组织结构，它是企业管理组织结构的补充和完善。不管房地产企业采取哪种组织模式，都应在组织模式之外设立适应环境变化及公司发展状况的成本管理组织结构：
　　
　　图2.1成本管理组织结构
　　成本管理组织结构由总经理和成本管理委员会领导，成本管理小组负责日常成本管理工作，公司各职能部门和项目部具体操作执行并实施有效监控。
　　成本管理委员会是公司成本管理工作的决策和领导结构，直接服务于企业的经营目标，对公司的成本管理工作提出具体指导性意见，向公司总经理负责。
　　成本管理小组是公司成本管理工作的日常工作机构，包括各部门的负责成本管理的相关人员。在总经理和公司成本管理委员会指导下，开展成本管理日常工作。
　　成本管理小组定期对各个项目的成本进行全面检查、分析、评估，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施，并及时上报成本管理委员会。
　　3房地产项目成本管理体系
　　房地产项目成本管理组织结构设立后，房地产企业应建立一套与房地产项目成本管理组织结构相适应的成本管理体系，根据房地产企业多年来成本管理的实践，“成本管理四步法”的成本管理体系比较适应于上述房地产项目成本管理组织结构。“成本管理四步法”是：制定目标、明确责任、跟踪执行、业绩评估。
　　3.1制定目标——目标成本
　　目标成本是指企业预先确定的在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
　　目标成本的确定要根据房地产项目开发所遵循的规律，按开发阶段设定相应的控制目标。与开发阶段相对应的房地产项目成本目标包括投资估算、设计概算、施工图预算、施工阶段的目标等。在各阶段目标中，上一阶段的成本目标对下一阶段的目标成本起着控制作用。这些目标相互制约、相互补充，共同组成房地产项目的目标成本体系。
　　3.2明确责任——责任成本
　　责任成本体系包含责任主体、责任范围、评价指标、评价部门四大要素，目的是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核、评价其职责履行情况。责任成本把责任落实到岗位和人，能最大程度地减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
　　目标成本确定以后，要按照成本的形成过程分解目标成本，并将分解后的成本落实到具体的专业职能部门，明确这些部门的成本管理职责，保障房地产项目按照各个阶段的既定成本控制目标进行控制。此外，还需针对各责任部门的成本管理职责，设立合理的以定量指标为主的评价指标，由评价部门在各责任部门发表自我评价的基础上，根据项目成本实际控制情况对照评价指标体系，发表评价意见，并形成系统的责任成本分析报告。
　　责任成本的考核管理是责任成本体系的重要环节。为了充分调动责任者的积极性，发挥激励机制的作用，在建立责任成本的同时，必须考虑责权利的对等，将责任成本的控制和责任部门或人的绩效管理、绩效考核有机结合起来，建立与责任成本管理体系相对应的评估与考核机制。
　　3.3跟踪执行——动态成本
　　动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助责任部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的有效控制。动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个开发过程的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，
　　动态成本是指截止项目开发的某一时间，预计项目完工结算所需要投入的全部成本，其中包括已发生的成本和尚未发生、按剩余工程量估算的成本。动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，具有不确定性；而“政府报批报建费用”等非合同性成本，则相对容易控制；所以合同性成本是动态成本控制中的重中之重。
　　动态成本的构成相当复杂，为了能实时得到动态成本相关数据，进行有效的动态成本管理，须建立详细的、可操作的成本信息管理系统，保持对成本信息的动态监控。成本信息管理系统是管理目标成本和动态成本的重要工具，是能够实时反映项目动态成本的信息平台。成本信息管理系统的核心是合同管理，它可以辅助建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务（包括估算成本、目标成本、合账、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等）的进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合，大大提高成本管理效率。成本信息管理系统能即时反应目标成本和动态成本的差异，为项目或企业提供决策的依据，加快决策进程，大幅提升企业对目标成本的掌控能力，进而提高企业的核心竞争力。

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