基于房地产项目组织管理的成本管理体系研究

　　摘要：随着国家调控房地产政策的陆续出台和实施，高企的房价将逐步回归理性，而由于物价的上涨，房地产开发成本又处于不断上升中，故房地产行业的利润水平将回归正常，房地产项目开发成本的降低和有效管理将成为增强房地产企业核心竞争力的主要途径。为了实现房地产项目开发成本的有效控制，需要从房地产项目组织管理的角度探讨建立一套适应行业形势的成本管理体系，以此来监控成本管理的过程、保证成本目标的实现。本文从房地产项目开发成本的构成出发，分析了房地产项目成本管理的含义、特点及存在的问题，提出了房地产项目的成本管理组织结构及与组织结构相适应的成本管理体系。
　　关键词：房地产，组织管理，成本管理体系
　　
　　我国房地产业是随着住房制度改革而产生的，近年来，在国家经济快速发展和住房需求强力推动下，房地产业得到了迅猛的发展。2003年，政府正式确定房地产业为我国三大支柱产业之一，但随着房价的走高和房地产市场的过热，从2004年开始，中央政府开始对房地产市场进行调控和规范。2004年至今，中国房地产市场一直处在风云变幻中，经历了大起大落，国家对房地产市场采取的金融、税收等调控政策和措施也随着房地产市场的起伏和国家经济形势的变化而处于不断变化中。2009年末至目前，随着部分城市房价的飞速上涨，国家出台了“营业税征免时限”、“国‘四条’”、“土地款首付比例”、“二套房首付比例”、“新国十条”等强政来遏制高房价。随着国家调控房地产政策的陆续出台和实施，高企的房价将逐步回归理性；而由于物价的上涨，房地产开发成本又处于不断上升中，房地产行业的利润水平将逐步回归正常。房地产企业要想获得较高的利润水平，提高企业的核心竞争力，必须提高企业对房地产项目的成本管理能力。为了实现房地产项目开发成本的有效管理，必须建立适合房地产行业特点的房地产成本管理体系，而房地产成本管理的实施和执行取决于房地产项目的组织管理。所以房地产企业首先应设立合适的房地产项目成本管理组织结构，并建立与该组织结构相适应的成本管理体系。
　　1房地产项目成本管理特点及现状
　　1.1房地产项目成本管理特点
　　1.1.1房地产项目开发成本构成
　　房地产项目开发成本是指房地产企业在房地产产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产企业开发工作质量的一项综合指标。
　　房地产项目开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费、销售费、管理费、财务费、其他费用和开发期税费。
　　1.1.2房地产项目成本管理含义
　　所谓房地产项目成本管理，是指房地产企业根据针对具体房地产项目预先建立的成本管理目标，由成本管理主体在其职权范围内，在项目生产耗费发生以前和发生过程中，对影响成本的各种因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。房地产项目成本管理的过程是运用系统工程的原理，对房地产项目在整个开发过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程，也是一个发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径或提升收入的过程。科学合理的房地产项目成本管理能促进企业改善经营管理，转变经营机制，获取超过行业平均水平的超额利润，使企业在市场竞争中发展和壮大。
　　1.1.3房地产项目成本管理特点
　　房地产项目开发具有程序复杂、开发周期长、投入大、收益高、风险大、政策性强等特点。房地产项目开发全过程可以分立项决策、策划、设计、招标、施工、营销、竣工验收等阶段。从房地产项目开发成本的组成及开发过程的阶段划分，可知房地产项目成本管理既有普遍性又有特殊性，具有鲜明的行业特点：
　　全面性：房地产项目开发以开发商为核心，以设计、施工、监理、造价、营销代理、物业管理、金融机构等单位为参与主体，既有分工又有合作，开发商既要考虑开发项目的成本控制，又要考虑参与主体的利益平衡，所以开发商必须站在整个项目的高度做好成本统筹规划，全面做好成本管理工作。
　　复杂性和多样性：房地产项目开发成本构成复杂，涉及费用种类繁多，既有直接发生的建造成本也有支付给政府的土地出让金、各种报批报建费用，还有需支付的银行利息、企业管理费等；既有按政府文件直接缴纳的各种非合同性成本，也有通过市场竞争后订立合同而发生的合同性成本。
　　综合性：房地产项目成本管理要综合考虑成本、质量和进度三者之间的关系，力求项目的成本目标、质量目标、进度目标协调一致。脱离了质量目标或者进度目标的成本目标，将只是脱离实际情况的纸上谈兵，是不可能实现的。
　　动态性。房地产项目开发建设周期长，受到国民经济、国家政策、市场环境等众多不确定因素的影响，成本管理时需对成本进行动态控制，及时调整成本目标，使成本目标符合项目实际情况。同时在建设过程中定期对成本情况进行监测、分析和考核，有助于房地产企业掌握项目成本的真实情况，及时为企业决策提供参考，并为下一步的成本管理工作提供依据。因此房地产项目成本管理必须实行动态管理。
　　系统性：房地产项目成本管理工作，贯穿于项目开发的各个阶段，涉及到成本预测、计划、控制、核算、分析、考核等各项任务，因此必须建立完整的成本管理体系。
　　1.2房地产项目成本管理现状
　　随着市场竞争的日益激烈，政策环境的变幻莫测，房地产企业均已深刻意识到成本管理的重要性，许多房地产企业均已初步建立了成本管理体系，取得了一定的成绩，但仍存在许多问题。目前，国内房地产企业成本管理主要存在的问题有：
　　（1）成本管理观念片面：许多房地产企业对房地产项目的成本管理的理解大多局限于具体施工过程的成本管理，没有全过程观念，只注重事中控制，忽略了事前控制和事后控制。
　　（2）成本管理主体缺位：许多房地产企业把房地产项目成本管理工作仅视为企业领导、成本部门、财务部门的专利，而把真正的成本管理主体设计、工程、销售等业务部门置身于成本管理体系之外，造成成本管理主体缺位。

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