浅谈生地地产项目的开发

　　摘要：本文阐述了生地地产项目开发的流程及致胜决窍，并提出了生地开发的几个注意事项。
　　关健词：生地开发，地产项目，取地成本，规划，定位，快速开发
　　1前言
　　随着城市范围逐步扩大，使得原来的城市郊区被圈入经济开发区域或成为城市新的发展中心，这促使了城市郊区大型生地的开发进入到一个迅速发展的新阶段。同时，随着城市化进程的不断推进，三、四线市场生地开发也呈现出较大的市场潜力和机会，为房地产企业带来了广大的发展空间，因此越来越多的大型房地产开发商开始进驻三、四线城市，抢占生地开发先机，让生地地产开发成为业界探讨的热门课题，下面就地产项目的生地开发发表笔者的几点拙见。
　　2综合考虑，控制取地成本
　　投资生地地产项目，应考虑下面几点：当地经济状况、人文环境及未来发展前景具备的软或硬实力。在挂牌过程中，利用地块的面积和规划指标，结合当地的开发成本估计，在确定产品类型的基础上，可以确定地价成本和估计开发成本，再结合市场价格，可以得出各种产品的开发利润，为投资决策做参考。同时考虑到当地政府利用招商引资的心理和城市开发的现实需求（譬如开发商垫资协助政府修建市政或基础设施，同时也能改善开发项目的环境），生地地产开发商可以和政府协谈部分开发过程中的条款，从而最底限度地降低取地成本和开发成本。
　　3配套先行，变生地为熟地
　　为了顺利、迅速完成生地项目开发，取得土地后首先要进行水文地质勘察、测绘，尤其是红线边生地山地陡峭、岩石耸立，需要测量可利用或放坡高差，这样对规划后施工建设的开发成本很重要。接着进行道路、供水、供电、平整场地、雨水、污水排放设施等基础配套工程的建设，将未经开发、不可直接作为建筑用地的生地变成具备基本建设条件的熟地，为生地地产的开发提供基础性的保障。值得一提的是，若能在熟悉整个地块情况后，采取因地制宜的方法，充分利用自然优势，譬如将山地边水沟汇集后的雨水化验合格，可以作为施工用水，若有石山爆破，可作为路基石材等。这样合理利用，对开发进度和节约成本有不可忽视的影响。
　　4合理规划，科学定位
　　在市场经济条件下，合理规划和科学定位是房地产开发商最关键的一项工作，规划是否合理，定位是否准确，将决定未来整个房地产项目开发的成败。在生地开发的前期阶段，要多方调查、总结分析，进行可行性研究，以客户欲望的挖掘和有效引导来作为地产项目客户的根本来源，以快速开发、低价销售抢占领市场为企业赢得竞争优势。按市场调研后的产品需求，确定产品的类型及配比，搭配实用、大方的建筑风格、布局，和合理的结构、水电、园林绿化等的设计，再结合地产项目的产品定位以及当地城市发展的规划为生地地产项目做出系统的规划，描绘出一个蛮荒之地变成CBD新城的开发蓝图。
　　5快速开发，控制开发成本，提高产品品质
　　生地地产项目的成功开发必须具备快速和低成本的特点，资源的搁置和开发周期的延长都会增加开发成本，让开发项目失去竞争优势。
　　⑴提高效率，确保工期。生地地产项目获取土地使用权证后，项目开发的各项工作必须马上进行，例如，前期项目的场地测量、地内状况询查与规划、建筑等设计的联动，地质勘察的及时穿插施工，场地平整对天时、地利的把握。同时结合工程的特点和实际情况，在各个方面、各个环节都实施严格的工期保证措施，于规定期内基本完成项目工程的全部建设，保证施工进度计划的顺利实施。例如，在开发的前期阶段，可以设置一把手负责制，其他成员可以直接谏言献策或共同商议，以提高决策效率。从开发建设到产品移交阶段，可以实行分区责任制（质量、工期奖励），形成大项目下的小团队竞争和质量互检，充分挖掘管理人员的主观能动作用。
　　⑵加强施工管理，控制造价。工程施工阶段投资最大，是人力、物力、财力消耗的主要阶段，要做好成本控制，制定目标成本，建立与成本管理相适应的公司规章制度，树立全面预算管理的理念，明确责任体系，坚持责任、权利相结合的原则，奖罚分明，并加强工程流程管理，严格控制各项费用支出，降低开发成本，提升企业对成本的掌控能力。对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要合理化、经济化，尤其涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，用最经济的方案，从而降低工程造价，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。
　　⑶树立质量目标，提高产品品质。建立以项目总工程师为主的技术、质检、试验、测量四位一体的质量保证体系，树立质量目标，制定全面质量管理工作规划，超前探索和解决施工中的关键质量问题，消除质量通病，强化全员质量意识，用工作质量保证工序质量，以工序质量保证工程质量。例如可以实行区域管理质量责任制，配套相应的奖罚激励措施，以调动管理人员的积极性和责任心、上进心。施工前重视图纸会审，编制施工组织设计及质量计划，保证施工依据的有效性，关键工艺、关键工序的施工专业施工组织设计须制定专项施工方案向项目部报批，执行前落实各专项施工的质量技术交底（对班组或工人可以看各个工序的实际操作视频教程，并加简单讲解或注意重点的说明，直观易懂，效果应该很好）并严格按之执行。在过程管理中，严格执行验收程序，严惩无序施工，提倡样板先行制度，对定期和不定期监督检查发现的质量隐患和问题，认真分析，从根源层层抓起，并根据情况，层层采取措施，以从早从快解决问题。定期针对施工现状召开质量安全会议，指出现场施工质量存在的问题，落实责任人及整改期限，在施工中既要做到事后检验，更要做到事先预防，把全面质量管理的方法贯彻落实到施工生产的全员、全过程中去，尽最大可能提高产品品质。
　　⑷确保生产安全。建全制度明确责任，狠抓安全教育与安全检查，严格执行安全技术交底和班前安全教育制度，认真开展安全生产检查工作，坚定不移地贯彻“谁主管，谁负责”的原则，认真落实安全责任制，层层抓，层层管，把安全生产的责任落实到每一个人，保证工程安全生产，文明施工，同时为工程开发的进度和质量提供后勤保障。
　　6生地开发注意事项
　　⑴地块情况的调查、了解。包括地类的性质，是否为建设用地，是否含有查封、抵押的情况；地块内是否有农用地、国有林地及其状况、数量等。同时针对实际情况进行分析，对开发过程中需要解决的问题给出费用评估，并可以作为土地储备款的付款依据。
　　⑵地块内现状的调查。是否存在拆迁，拆迁的户数、人口或内容，并结合相关规定，对拆迁费用做出合理评估，同时对政府的拆迁能力、存在的拆迁难度和完成时间也要给出可靠的估计，以免影响地块的开发进度等。对地块内影响开发的障碍，如地下燃气管、水、油管、各种电缆线路，高压线，地上、地下通信线路等，要明确迁移或处理完成的时间和费用。
　　⑶地块开发的临水临电的安排。考虑分期开发的建筑面积，计算施工用水、用电情况并提出水、电报装及使用的时间，以保证开发工作的按时进行。尤其对于地块周边的市政管网接口、标高，必须提供准确的数据。
　　7结语
　　生地地产的开发已经成为房地产业新一轮的发展契机，项目的开发要注意控制取地成本，定位要准确，规划要合理，拿到地后先完善基础建设，将生地变为熟地，并快速开发，控制楼价，保持低价销售的竞争优势。