浅谈项目建筑的成本控制

　　
　　摘要：本文针对工程项目投资两大关键阶段，设计阶段和施工阶段对成本控制产生直接影响的因素进行详细的阐述，探讨性的提出解决的办法和措施，提供在设计阶段和施工阶段进行成本管理的基本手段。
　　关键词：工程项目；成本管理；落实措施
　　房地产企业经营的最终目标是利润的实现和增长，项目建筑成本的控制是工程项目实现利润的关键控制环节，是贯穿项目开发全过程的投入投资控制。它主要包括两个阶段的控制：一是项目规划设计阶段，二是工程项目施工阶段。本人根据以往项目的管理经验,总结了建筑成本控制的主要影响因素，并提出相应的控制措施与方法,以便在以后新项目的开发管理上能够有所借鉴。
　　一、项目规划设计阶段
　　1、建筑类别档次标准的确定
　　建筑类别档次是指按照项目的开发定位，确定项目档次级别。通常分为高、中、普通或经济型建筑。它是规划设计标准的主要依据，也主导了建筑设计的理念。不同的设计理念，其概念和方案设计也不同，并直接影响到建筑成本的投入。因此，项目开发初始，首先必须按项目总体经营要求和市场定位确定项目档次，制定各项成本控制指标，便于有针对性的控制建筑成本的投入。比如
　　2、建筑方案与建筑风格
　　不同的概念方案、建筑风格，产生的效果不同。
　　不同的概念方案设计会在品质、效果、成本、效益等方面产生差异，因此，对项目总体方案及各单项设计方案的优化工作必须贯穿项目全过程。开发商可要求概念设计单位提供多个概念设计进行选择。并根据项目的定位档次、地理位置、自然景观资源、配套情况等自身特点，结合项目的预期售价，给出一个相对较为宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行详细交底。
　　不同建筑风格，对成本也产生直接的影响。比如传统的欧式风格建筑，其外立面墙柱、门窗、屋顶均设计了很多装饰线条和饰物，虽产生特定的效果，其造价也高。而现代风格建筑比较简炼大气，通过各种简洁的线条造型及色彩变化达到效果，其造价相对比欧式建筑低。所以，在符合项目定位的前提下，建筑风格的确定应尽量简化，建议采用简洁的现代设计手法及多采用色彩变化的方式，达到设计效果。另外，确定建筑方案时，应尽量减少建筑专业不合理布置带来的结构设计成本的增加，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，不选择不规则或造型复杂的建筑方案。因此，开发商应聘请了解市场需求，又具有丰富的规划设计经验的人或策划公司，为项目出谋划策，提出合理化建议。设计方案上，可采取正式的公开或邀请招标方式，促使规划和设计公司进行创造性发挥，从而博采众长，形成基本符合市场及业主需求的建筑理念和具体的建筑要求，为下一步开展设计及合理控制建筑成本的投入提供准确依据。
　　3、建筑单体及平面设计
　　在建筑单体及户型平面设计时，在满足建筑物本身特定功能的前提下，应寻求效果与成本的平衡。建筑外形复杂不规则，单体周长和建筑面积之间的比例必将增加，从而引起单位造价的增加，相应的基础、门窗、室内外管线工程都增加。因此，应认真推敲，并进行多种方案效果的对比，从中选择符合产品定位又能体现效果的单体及户型平面方案。
　　4、建筑物层高
　　在确定层高时，应综合产品自身的定位及市场取向。在满足规范后，不应盲目增加层高。层高的增加，意味着工程量实物的增加。如墙柱、门窗、管线、装修及相应的施工设备等，直接引起单位建筑面积造价的增加。特别是应控制地下室层高，地下室净高不小于2.2米，层高宜为3.6-3.9米，地下室尽量考虑利用自然通风，减少机械排风。如普通楼盘一般采用分体空调设备，其层高宜为2.8米，档次较高时可为3.0米。采用中央空调，则不宜小于3.3米。
　　5、建筑材料部品、设备标准控制
　　建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高，成本投入随着也大。因此，正确的建筑设计理念应采取合理及巧妙的设计手法，提高建筑物的空间效果及品质，而不是单纯追求采用高档建筑材料、品牌及高标准设备。材料部品尽量选择通用标准产品。另外还要与所建产品的定位与售价相适应，同时还考虑当地市场的供求状况，减少选用差异不大，但需从外地购买的材料部品。
　　6、建筑物附加值面积的控制
　　为增加建筑物卖点，往往会设计一些不计面积的附加值面积赠送，如露台、入户花园、架空层、假复式、骑楼等，这些都直接造成建筑成本的增加。因此，应根据产品的定位及市场售价情况，确定赠送的必要性。减少建筑配套面积的比例，提高可售面积与总建筑面积的比例。如控制架空层面积、大堂及会所营销面积、地下室面积比例的控制等直接影响建筑成本的面积。
　　7、结构设计的控制
　　作为结构设计及审查重点，并与同类建筑进行比较分析。结构方案的选择应在保证结构安全的前提下，力求节约，坚持成本优化原则。构架尺寸及配筋应取最小值。严格控制结构转换，在满足建筑功能的前提下，做到尽量不进行转换或局部转换，异形柱比矩形柱造价高，矩形柱对建筑使用功能使用造成一定的影响，应进行综合考虑选用。
　　8、建筑设备设计的控制
　　设备安装专业应重点关注设计方案的选择与优化，管、线的种类和规格的选择。给水管、排水管、导线的种类选择，应符合行业的发展方向，保证一定时间内不会被淘汰；规格的选择应满足使用要求下有一定的富余量。水电和智能化设备的选择，应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；其次，在满足使用要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期使用成本。配电房、水泵房的规划，对于分期建设的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划、全面考虑。提交设计院的设计负荷指标、回路数量应考虑合理，对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号、功率的合理选择。
　　二、工程施工阶段
　　1、健全成本控制机制，落实成本责任制。
　　首先，成本控制是建立健全企业内部经济责任制的主要条件，而企业内部经济责任制又是保证成本控制有效实施的重要保证，落实成本责任制是项目有效控制的关键。其次，在施工过程中，为有效控制施工费用的支出，防止损失和浪费，对施工各项费用应分别建立有效的控制制度。最后，必须提高全员成本意识，以效益引导分配是落实成本责任的重要手段。
　　2、建筑材料的控制。
　　工程价格包括施工成本、利润和税金。其中，建筑工程施工成本影响最大。施工成本指的是材料费、人工费和机械台班、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成。其中，材料费占建安总成本的60%-70%左右，是施工阶段成本控制的重点。受产地、运输距离、买卖双方、品牌、生产时间、政策、天气、时间、原料、质量品质等等因素的影响，有时造成价格的差异很大。开发商为控制成本及确保材料质量，对某些材料可采用甲方指定或限价方式。建筑材料、设备采购方面，业主应在合同明确其采购方式，业主对关键、重要的材料或设备可自行采购或要求承包商在采购前由业主确认。严格把握材料、设备审核关是控制建筑成本的重要环节。
　　3、施工方案的确定
　　施工方案是影响建筑成本的重要因素，好的施工方案是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。
　　4、工程质量的控制
　　建设工程发包承包价格的确定，是以符合设计和各类规范要求的合格产品为基本要求。工程质量标准一般可分为优良、合格、不合格。优良工程是通过高素质的技术工人和管理人员，合理的施工组织以及良好的设备保证和品质优良的建筑材料来实现，而不合格工程则相反。优良工程、合格工程、不合格工程还会产生不同的后果，并引起连锁反应，其最终的成本必然影响到施工价格的变动。因此，开发商可选择专业水平及信誉、社会影响良好的监理公司。监理公司主要是协助业主对承包商的施工方案、工程质量、进度及工期、施工现场等进行监督和管理。承包商安装施工组织与监理公司安装监理大纲规定进行工作是控制成本的重要保证。
　　5、工期的影响
　　工期成本管理的目标是正确处理工期与成本的关系，使工期成本的总和达到最低值。工期计划的科学性、可实施性是企业实现目标的关键，是企业效率竞争性的体现。工期成本表现在两个方面，一方面是项目经理部为了保证工期而采取的措施费用；一方面是因为工期拖延而导致的业主索赔成本，这种情况可能是由于施工环境及自然条件引起的，也可能是内部因素所造成，如停工、窝工、返工等，因此所引起的工期费用，可称其为工期损失。由于内外部环境条件及合同条件的制约，保证合同工期和降低工程成本是一个十分艰巨的任务，因此，必须正确处理工期成本的两个方面的相互关系，即工期措施成本和工期损失之间的相互关系。在确保工期达到合同条件的前提下，尽可能降低工期成本，切不可为了提高企业信誉和市场竞争力，盲目抢工期赶进度，造成增大项目成本，导致项目亏损。因此，应充分论证企业发展对进度要求的必要性和合理性，也充分考虑项目进展的各项报建手续、现场施工条件等的客观性，最终达到工期与投资、质量三者的有效平衡。
　　建筑工程项目投资成本的控制是实现项目利润最大化的基本保障，开发企业从项目设计至施工全过程，应制定详细的成本控制管理流程，确保建筑成本得到有效控制。本文就建筑工程项目投资成本控制过程中的几个阶段进行粗浅的分析，以期对项目的投资成本控制有一定的指导作用。
　　
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