浅析物业管理企业的收入及其核算

　　【摘要】：作为一个新兴产业，物业管理以及物业管理企业在生活中备受人们关注。物业管理企业的收入主要有主营业务收入、其他业务收入和补贴收入三种形式，不同的收入采用不同的核算方法。分析物业管理企业的收入形式和核算过程对于人们了解物业管理及其该行业有着重要的作用。
　　【关键词】：物业管理企业；收入；帐户
　　
　　物业管理（propertymanagement），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋及其配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。随着人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房时考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。作为一个新兴产业，物业管理企业的经营活动也越来越受到广大老百姓的关注。根据物业管理企业的经营特点及经营活动的内容，物业管理企业的收入一般分为主营业务收入、其他业务收入和补贴收入三种形式。
　　主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入，其中以物业管理收入为主。物业管理企业向物业产权人、使用人收取的物业管理收入包括公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。公共性服务收入包括公共卫生清洗、公共设施的维修保养和保安、绿化费用，是物业管理收入的主要内容。公共性服务实现政府指导价管理办法。即有各地物价管理部门会同房地产主管部门规定基准价及浮动幅度。物业管理企业公共性服务费的内容一般由八个项目组成：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内共用设施维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税费。公共性服务费以房屋的建筑面积为计算依据，各套房屋的建筑面积除了自用建筑面积外，还要合理分摊公用建筑面积。各套房屋应分摊的公用建筑面积应以该幢房屋的公用建筑面积占该幢房屋总自用建筑面积的百分比进行分摊，各套房屋建筑面积的计算，可以按以下公式进行：某套房屋的自用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率=该幢房屋公用建筑面积／该幢房屋总自用建筑面积，某套房屋的建筑面积=某套房屋的自用建筑面积×（1+该套房屋的自用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率）。公共性服务费由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。例如某幢房屋的建筑面积为10000平方米，其中，自用建筑面积为8000平方米，公用建筑面积为2000平方米。则各套房屋的自用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率=2000/8000=25%，如各套房屋的自用建筑面积为100平方米，则该套房屋的建筑面积=100×（1+25%）=125（平方米）。如果每月公共性服务收费的标准为0.6元/平方米，则该套房屋的业主每月应交公共性服务费为75元（125×0.6）。公共性服务费一般有两种收取方法：按月收取和定期预收。按月收取公共性服务费时，借记“库存现金”、“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共性服务收入）”账户；定期预收公共性服务费时，借记“库存现金”、“银行存款”等账户，贷记“预收账款”账户，分月度计算结转主营业务收入时，借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共性服务收入）”账户。公众代办性服务收入是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等服务而收取一定的代办服务费用。未经业主和租住户委托不得收费。该项收费标准，须经当地物价部门认可后，方能向业主和租住户收取。物业管理企业代收有关费用时，借记“库存现金”账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共性服务收入）”和“其他应付款——自来水公司（电业局等部门）”账户，将收到的款项解缴各部门时，借记“其他应付款——自来水公司（电业局等部门）”账户，贷记“库存现金”账户。特约服务收入是物业管理企业对管辖区各业主和租住户的个别需求提供服务的收费，是公共性服务收入和公众代办性服务收入的补充和完善，如业主家务服务、装修服务等。该收费由管理部门统一制定收费标准。物业管理企业向业主和租住户提供特约服务收入时，借记“库存现金”账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（特约服务收入）”帐户。物业经营收入是物业管理企业主营业务收入的一部分，包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入，其中，房屋出租收入是指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋不添加任何设施，直接用作出租，其租金作为物业经营收入。物业管理企业收到各种经营收入时，借记“库存现金”、“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入——物业经营收入”账户。物业大修收入主要包括对房屋共同部位、共用设施设备进行大修取得的收入。物业管理企业承接房屋共同部位、共用设施设备大修工程，工程完工后，其工程款经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签字认可后进行转账，借记“代管基金”帐户，贷记“主营业务收入——物业大修收入”帐户。代管基金是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋三项维修基金，包括房屋共用部位维修基金、电梯水泵维修基金和小区共用设施设备维修基金。代管基金的所有权属于物业产权人、使用人，物业管理企业将其作为一项流动负债进行管理和核算。物业管理企业收到业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托的代管基金时，应借记“银行存款——代管基金存款”帐户，贷记“代管基金”帐户。
　　其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，物业管理企业除主营业务以外，为取得更多收益，广开经营门路，发展物业以外的各种服务业务。诸如作房屋中介机构，利用商业用房经营各种服务业等。这些业务收入按照物业企业财务会计管理制度属于其他业务收入。具体包括：房屋中介代销手续费收入；无形资产转让收入；材料物资销售收入；废品回收收入；商业用房经营收入等。其中，商业用房经营收入是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，对其添加经济设施和经济功能后，从事经营活动所取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发店、饮食店等的经营收入。物业管理企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“其他业务收入”帐户，“其他业务收入”帐户按其他业务的种类设置明细账户，如“房屋中介代销手续费收入”；“无形资产转让收入”；“材料物资销售收入”；“废品回收收入”；“商业用房经营收入”等，进行明细核算。
　　补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性补贴和其他补贴，如部分房管所转为物业企业后，由于承担着公房管理任务，房屋租金低廉，无法满足正常维修运转，导致该部分物业企业严重亏损。财政部门和主管部门根据国家统一规定，拨给该部分物业企业一部分亏损补贴，收到补贴后，物业管理企业借记“银行存款”账户，贷记“补贴收入”帐户，期末结转利润时，借记“补贴收入”帐户，贷记“本年利润“帐户。
　　
　　主要参考文献：
　　
　　[1]黄东晶.物业管理企业会计[M].大连:东北财经大学出版社,2008:162-165
　　[2]物业管理企业其他业务收入的核算[DB/OL].搜库网
　　[3]物业管理企业会计核算补充规定[DB/OL].江宁会计人天