未来物业管理方向初探

　　摘要：目前国内物业管理处于一个相对较低级的阶段，未来物业管理将通过信息技术、社区文化、节能减排、服务升级等方面进行升级改造和行业整合。
　　主题词：物业管理,适应发展,发展方向
　　1前言
　　中国的物业管理始于二十世纪八十年代初，最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
　　21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。
　　对于未来中国物业管理的发展方向，本人结合自己多年工作经验和国内外物业管理的发展动态、以及未来社会发展需要，提出了几个观点，以供广大业内人士探讨。
　　2信息技术广泛运用于物业管理
　　我们目前正处于一个高度发达的信息社会，信息技术广泛运用于各个行业，信息技术手段非常成熟。利用现代信息技术，可以大大提高管理效率，提高管理质量，节约管理成本。由于国内的物业公司受公司规模大小、管理水平、资金实力、管理理念等因素的影响，平时的物业管理基本上依靠人力来解决，很少借助于信息技术来提高管理，最多就是个计算机记账。但是随着社会的发展，业主需求的提高，物业管理公司之间的竞争，提高管理水平已经是个迫在眉睫的工作。有鉴于此，结合本人工作实际，认为物业管理引进现代信息技术已经成为必然。利用现代信息技术手段，建立物业信息管理平台，方便业主和物业公司的沟通与交流。具体做法是搭建一个信息平台，将业主的水电气暖等信息进行实时监控，将整个社区的水电气暖、交通、安全、绿化等信息进行实时监控，业主可以通过互联网登录这个平台了解自己的各项实时信息，同时可以向物业公司反馈各种信息或服务要求，也可以和其它业主进行网上信息交流，构建一个虚拟网络社区，拉近业主与业主、业主与物业之间的距离。
　　3服务态度与服务技巧将成为物业管理的核心
　　目前的物业公司和业主之间的关系普遍不融洽，主要原因是物业公司对自己的职责与定位不清楚，服务质量不高，服务态度生硬。随着业主维权意识的提高，服务需求的增加，对物业公司的服务提出了新的更高的要求，这使得服务态度与服务技巧成为了物业公司的基础管理，也是核心管理。物业公司的职责与定位是服务业主，通过服务来收取合理报酬，服务水平高低决定收入高低。对于服务行业，良好的服务态度，专业的服务技巧，能够赢得客户的满意与尊重，能够赢得公司的发展与壮大。要做到物业公司全员服务周道、热情有度、始终如一是有很大的难度的，服务态度与服务技巧需要通过专业的培训来保证实现。
　　4安全管理继续成为物业管理重点
　　安全问题是每个家庭都十分关心的问题，一个社区的安全环境对每个业主都休戚相关。安全管理要在传统安全管理基础上进行加强和升级，比如加强保安的专业知识培训和专业技能训练，保持良好的安全管理状态；升级安全管理设施，比如配置红外摄像仪、建立安全网络系统。扩大安全管理范围，比如消防安全、电力安全、燃气安全、安全死角等。安全管理要形成专人负责、流程管理、过程记录、事后核对的无缝安全管理体系，构建安全社区、和谐社区。
　　5节能减排将成为物业管理的新业务
　　随着中国经济的发展和社会的进步，节能减排既是社会发展的需要，也是广大民众的意愿和新的生活时尚。但是普通业主在节能减排方面缺乏专业知识和最新资讯，物业公司可以通过实际工作来推广节能减排知识和节能减排产品。比如正确使用电器插座，如何节约用水，使用太阳能热水器，少使用塑料袋等等节能减排知识板报画廊，或节能减排实物展览。也可以结合本社区实际情况开展节能减排专题活动：少开一天车，少抽一包烟，少开一天空调等等。在社区公共设施上大力推广节能减排新产品：节能路灯，节能水龙头，节能线路，垃圾分类等等措施。将节能减排工作纳入物业管理的日常业务，建设绿色节能新社区。
　　6社区文化建设与构建和谐社会是物业管理的社会责任
　　现代城市由于居民工作繁忙，工作地点分散，很少能够相聚活动，导致大家都很陌生。物业公司可以利用社区管理的便利条件，大力开展社区文化活动，拉近广大业主之间的距离，构建和谐社区，服务和谐社会。很多物业管理都提到社区文化建设，但基本上都是简单的办个板报之类，属于应付差事，没有实质性内容，导致社区文化有名无实。进行新时期社区文化建设，必须与时俱进，结合当代社会潮流，开展大家喜闻乐见、愿意参与的活动，才能够起到通过社区文化凝聚社区爱心的作用。比如植树活动、端午节包粽子活动、踏青活动、自驾游活动、文艺演出活动、操办社区流水席活动、社区明星选举活动等等。社区活动要认真策划，精心组织，事后总结。这样通过各种有创意的社区活动，拉近小区业主的距离，拉近业主和物业公司的距离，构建和谐社区，大大方便物业管理的实施。
　　7物业公司将经历由小到大、优胜劣汰的行业整合
　　现在社会上的物业公司数量很多，从业人员素质参差不齐，服务水平千差万别，物业管理水平整体偏低，导致业主对物业管理意见很大，经常出现矛盾激化事件，降低了人们对物业管理的评价，也降低了物业公司的盈利能力。出于物业市场发展的需要，出于广大业主自身服务的需要，出于广大物业公司发展和竞争的需要，物业公司必将进入快速整合阶段，就是新型的、专业的、有实力的、有品牌的物业公司将逐步成为主流，大量散乱差的小物业公司将被淘汰出局，实现优胜劣汰的行业整合。物业公司的行业整合是任何一个行业的发展必由之路，认清这一点，对目前的广大物业公司有很大的指导意义，就是利用整合前的难得时机，进行升级改造，避免被行业淘汰。
　　随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。市场竞争是残酷的，“胜王败寇”。在这种市场环境下，各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，建立健全企业化经营体制的同时，通过并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，甚至可能还会“走出去，引进来”，有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，中国的物业管理也到国外争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到本世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司（特别是深圳的物业管理公司）将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将中国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全中国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。
　　通过以上几点分析，相信对未来的物业管理有所帮助与启发。
　　参考文献：
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