高端商业物业租金影响因素分析论文

　　摘要：本论文研究的是目前开发量比较大的高端商业物业的租金问题。通过对影响租金的区位因素、权益因素、实物因素和其他因素等四个方面分析，来判定物业的租金水平和合理租金的确定依据，为高端商业地产开发过程中对未来租金的测算提供理论思考和实务操作的依据。
　　关键词：高端商业论文，物业租金论文，因素
　　近年来，我国房地产业迅猛发展，全国各地商业物业如雨后春笋般涌现。与一般便民性商业物业不同，高端商业物业以其规模大、地段优、商业集聚效益明显等诸多优势体现出良好的发展态势。随着开发住宅物业利润的摊薄，很多地产商看中了商业物业可形成长期持续租金回报的商机，转而投资商业物业，纷纷与大型商业企业合作开发大型高端商业中心及购物广场。
　　高端商业物业投资开发和有效运营的最终目标，是实现租金收益最大化。因此，科学地识别出高端商业物业租金的决定因素与租户组合的作用机制，能够从理论上有效地指导高端商业物业的发展商和运营商的实践活动。
　　目前，开发商和运营商在确定高端商业物业租金时，一般采用调查周边物业的租金进行调价的方式进行，并没有一个科学的理论指导为开发商或者运营商确定租金提供参考。作者通过调查部分高端商业物业租金基本情况，分析各种零售业态可承受的租金水平、相似业态租金不同的原因、不同的业态其租金的差异性等资料，提出了从区位因素、权益因素、实物因素和其他因素四个方面分析，可以作为确定高端商业物业租金的有效参考。
　　一、影响租金的首要因素--区位因素分析论文
　　（一）位置因素分析：区位因素中的位置包括高端商业物业所处的方位、距离、朝向、楼层。
　　1、分析一宗高端商业物业的方位，首先，看该宗物业在整个城市区域中的位置，例如由于风向、水流等原因，该宗物业是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。其次，是看该宗物业在城市中具体区域中的位置，对于位于十字路口拐角处的高端商业物业来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角（即所谓的金、银、铜、铁角之说）。另外，对于东西走向的街道、水流来说，位于北侧的高端商业物业租金通常高于位于南侧的高端商业物业租金。对于位于山坡地的高端商业物业来说，位于南坡的高端商业物业租金通常高于位于北坡的高端商业物业租金。
　　2、距离是目前用于衡量高端商业物业区位好坏最常见、最简单的指标。一宗高端商业物业与重要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近，对其租金有较大影响。同时由于工作、居住、就学、就医等的需要，物业租赁人通常希望居住地与所选择的工作地近一些。因此，一般地说，距离上述条件越近的高端商业物业，价值越高。
　　3、对于住宅而言，朝向是非常重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光。而对于高端商业物业来说，朝向是次要影响因素，周围景观的美观与否是非常重要的因素，尤其对于高档餐饮业来说，窗口的景观是否美观是吸引顾客的重要因素，例如上海的“东方明珠塔”便是最好的例证。
　　4、对于高档商业物业用房来说，楼层是第一重要的位置因素。一般地说，没有电梯的商业物业一、二层最优，随着楼层增高价值降低，顶层最劣。有电梯的中高层商业物业。一二层仍然是租金最高的楼层，但是对于购物中心来说，名店的带动效益影响非常明显，整个商场的布局合理往往对消费者的吸引力更大，所以商场的楼层效益视具体的效果而定。
　　（二）交通因素分析论文
　　交通对于高端商业物业至关重要，高端商业物业赖以存在的基础便是消费者，交通便利是消费者到达高端商业物业场所消费的一个重要因素。对于高端商业物业，其区位上的交通条件对租金的影响按以下排序递减：a.公交便利度；b.轨道交通情况；c.对外交通便利度。另外停车场的设置是否合理也是一个重要的因素。
　　（三）周边环境、景观影响因素分析
　　周边环境包括自然环境和社会人文环境，良好的周边环境可以有效的提升高端商业物业的价值。作为消费者会偏向于环境舒适的地方娱乐和购物，良好的自然和人文环境会影响到消费者对区域商业的评价。景观对人流有吸引作用,可以带来潜在消费者，典型的像南京的夫子庙周边，上海的城隍庙周边。
　　对于商业房地产，其区位上的环境、景观包括如下内容：a.自然环境,，是指物业周边空气质量、水体状况、噪声污染和绿化情况等；b.社会环境，主要指高端商业物业周边的卫生状况、治安条件和人群素质等；c.景观，指物业周边对高端商业物业价值有影响的历史人文景观及其与高端商业物业的位置关系。（四）商业繁华因素分析
　　商业繁华程度是高端商业物业区位因素里面最为关键的一个方面。商业繁华程度是对商业市场活力的表征，商业繁华的地段消费者云集，商业房地产的价值也高。对于高端商业物业区位上的商业繁华程度的分析包括以下几个方面：a.高端商业物业所处的商业中心的等级，一般而言高端商业物业所处的均是一级中心，即城市中最繁华的地段；b.高端商业物业与商业中心的位置关系；c.高端商业物业周边金融机构的聚集度；d.高端商业物业所处市场的商业氛围和信誉；e.高端商业物业所处市场上同类店铺的聚集程度和分布情况。
　　二、权益因素分析
　　高端商业物业的土地和建筑物的权利状况如何，价值有很大的差异，权利所对应的实质内容对价值也有很大的影响。如土地使用年限长短的限制，土地使用年限在法定的范围内越长，建筑物的使用年限越长，物业的价值越大，反之亦然。
　　在高端商业物业土地条件一定的情况下，规定其土地用途对地价有很大的影响。容积率高低对地价有很大影响。对土地使用方式有所影响的主要有两个文件《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》。最核心的，与高端商业物业规划和城市规划的实施管理联系最紧密的是控制性详细规划。政府把某一整块区域作为商业区进行规划，为高端商业物业的发展提供了良好的土壤。容积率越高，高端商业物业的建筑面积越大，可出租面积越大。对其租金的影响也越大。
　　高端商业物业相邻关系，是指相邻近的商业物业所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。相邻关系是对高端商业物业所有权、使用权的一种限制，相邻关系的可协调度对高端商业物业的租金也有一定影响。
　　三、实物因素分析论文
　　（一）土地实物因素通过影响高端商业物业的造价而影响其租金，土地的面积、形状、地形、地势、土壤、土地条件对于地价有很大影响。
　　两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有明显的高低差异。在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，所以对于高端商业物业来说土地面积对其影响很大；用于建设高档商业物业的土地形状是否规则，对地价也有一定的影响，形状规则的土地价格一般较不规则土地价格要高；地面的高低起伏、平坦程度等会影响高端商业物业的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其租金和价格；在其他条件相同时，地势高的土地的价格要高于地势低的土地的价格，从而高端商业物业的价值也较高；土壤的污染情况、自然酸碱性对高端商业物业有影响。受污染土地开发费用会提高，从而提高高端商业物业的造价，酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存，对景观的设计有影响；高端商业物业的土地基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响同样也很大。
　　（二）、建筑物的建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护情况和完损程度对租金同样存在很大影响。
　　高端商业物业的面积、体积、开间等规模因素，影响到物业的形象、使用性；高端商业物业外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，吸引消费者，则物业的租金和价格就高；不同结构建筑物的稳固性、耐久性和安全性不同，因此其价值会有所不同，特别是在地震多发地区；同样，建筑物的设施设备是否齐全、完好，例如是否有电梯、中央空调、集中供热、宽带网络等，对物业租金有很大影响；高端商业物业的消费者均为高端消费群体，装修有特色，氛围好的场所更容易吸引顾客，从而影响物业的价值；建筑物的完损程度是一个综合性因素，包括建筑物年限、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高；反之，价值则低。
　　四．其他因素论文
　　（一）商业区形象因素
　　商业区零售的形象也会影响销售水平。这主要源于消费者对商业区规模和结构以及所提供的商品和服务质量的认知。
　　（二）混合租赁组合因素
　　商业区的销售潜力被看作是从固定租户所带来的外部性和集聚经济中获得的，也来自于租户的混合和提供服务的多样化。一些学者认为相似商店的聚集会提高总的销售水平，因而对商业区的成功做了很大贡献。他们得出的结论证实了作为商业租金决定因素的集聚经济的重要性。但是不同业态的商铺混合租赁能够吸引不同需求的消费者，从而扩大高端商业物业的消费群，提升其价值。
　　（三）租约特征因素
　　房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位。房地产的租约，产生了承租人权益，同时，所有权人的占有、使用、收益、处置受到了限制。所以，有租约限制的高端商业物业的租金与无租约限制的租金有所不同，需要考虑租约的限制对高端商业物业租金的影响。
　　（四）房价对租金的影响
　　在短期内，房价和租金是相对独立的。房价和租金都由各自市场内的供需所决定。房屋销售市场中的房源主要来源于开发商新开发的楼盘，房屋的质量较高。而房屋租赁市场中的房源则由不同层次、不同质量的房屋构成，对于高档商业物业来说，房屋的质量要求也较高。
　　长期来看，房屋销售市场中的房源会逐渐进入房屋租赁市场，所以房价和租金在长期会有一定的联系。两个市场的流通性越强，该城市的房价和租金的联系越紧密。房价对租金存在一种指引作用，房价增高，则是租金提高的一个预警。租金对房价的影响，主要来源于消费者对未来租金收益的预期，而并非来自于目前的租金。
　　通过以上对高端商业物业租金的影响因素的分析，可以看出高端商业物业租金是由与其相关的内生因素（区位特征、建筑特征、权益因素）和外生因素（混合租赁、商业区形象、租约影响及房价影响）来确定的。此外，通过将各种业态的不同租户组合在一起，从而使高端商业物业的整体发展态势趋好，使得开发商和运营商组合达到双赢。从营销的角度来看，由于一个高端商业物业的对外形象在很大程度上是由租户组合决定的，安排一个恰当的租户组合对于吸引和留住顾客也是很值得高度关注的一个问题。