电梯运行成本分析

　　摘要：本文以作者在工作中管理的一个电梯运行独立单元为例，将电梯的运行成本进行了数据分析，并对降低电梯运行成本提出了相应办法，为提高电梯运行管理效益提供参考。
　　关键词：电梯，成本，分析
　　0前言
　　目前，国内各地的物业管理办法中关于电梯的运行管理多为指导性原则，其费用在物业费中的构成也大多没有十分准确的数据，无法有效地分配物业管理费用支出进而达到最佳经济效益。本案针对这个问题，以一个独立的电梯管理单元为例，对电梯的实际运行成本进行个案分析，物业管理中电梯费用的精确管理提供一个相对客观准确的数据支持，并就降低电梯运行费用提出了相应措施，相信可为物业管理工作中提高电梯管理效益提供参考。
　　1小区基本情况
　　小区位置处于河南省郑州市区，为高校的住宅区，该小区尚未实现标准物业化管理，其中两栋楼为同期建设，建筑和基本使用情况相同，电梯的运行管理作为一个单独分支项目独立进行成本核算。因此，此案可作为其他小区物业管理的一个参考。
　　2电梯管理单元基本情况
　　两栋楼，6部电梯，17层，160户，总建筑面积约32000平方米（户均建筑面积200平方米），户均人口3.8人，学校小区，人员构成比较单一，基本为学校员工、事业单位工作人员和家属(主要是老人和孩子)。6部电梯为上海三菱公司出产，电机30KW，同一批次、同一型号、同一时期投入运行，基本情况相同，运行情况相对一致,2005年新电梯投入使用，保养状况良好，运行比较稳定。
　　3电梯运行费用
　　以2008年为一个统计周期。电梯的正常维修保养按照国家相关标准与一个专业维修保养公司签订了包工维修保养合同，每月定期2次维修养护，故障维修24小时随修，其他保养条件和要求均按照国家相关标准执行。由于是使用第3年，电梯情况整体较好。经统计计算，这6部电梯运行2008年的成本构成主要有以下几个部分：
　　（1）年度包干维修保养费用：每部电梯每月300元，共21600元/年。此部分费用参考该地区其他单位相同或相似的电梯保养收费为标准为中等水平，应该说较为合理，可作参考。
　　（2）维修更换材料费用：由于是包工维修保养，需更换的部件及价格均需经使用方代表确认同意后更换，2008年度总计5729.5元，分别有以下内容：
　　① 电梯润滑油229.5元。
　　② 轿厢通话装置一套190元。
　　③ 蓄电池一组310元。
　　④ 光感闭门装置一套5000元。该装置感应部分损坏，按维修公司提供的配件，只能成套更换。
　　以上维修更换的部件均没有人为破坏或不可抗力因素的损坏，应该属于正常损耗。从维修更换配件情况来看，没有普遍出现共有问题。因电梯前两期年使用在保修期内，需更换的部件没有实际支出费用，但我们参照该维修保养公司提供的配件报价单进行了计算，前两年实际更换的配件如计算费用均在5000元左右，因此，认为这一项费用开支情况基本正常，做为参考数值比较可靠。
　　（3）运行电费
　　该两栋楼的电梯电源按照当地电力管理部门的相关规定，设计安装为独立的双路电源供电，安装了独立计量表，进行单独计量收费。经计量统计，2008年度一年的表上计量电量为72120KWh，按照本市电力部门的收费标准，电梯运行电费属于非居民生活用电类，执行0.712元/KWh标准计算收取电费，该年度电费为549749.44元。需要说明的是，由于系统设计安装的公共计量电表包括地下室风机用电和公共部分照明部分（经询问电力主管部门该部分用电均属于非居民生活用电类，收费标准统一为0.712元/KWh），因此这部分电费包括了地下室风机用电和公共部分照明用电费用，如参照时应注意这一点。根据我们掌握统计的数据，因地下室风机很少启动，公共照明部分为声光控节能灯，耗电量不大，如需扣除可按每天10度折减，计算该年度电梯运行电费为48750元。
　　由以上统计数据计算，该年度电梯运行直接发生的总费用为76080元，按比例计算其中更换材料占8%，维修保养人工费占28%，运行电费占64%。总成本平均到建筑面积为0.198元/平方米•月。参照目前郑州市物业管理费政府指导价格标准，如实现物业化管理，在其他条件具备时该小区应可定为II级收费，收费标准为0.87元/平方米月。即每年度物业费总计约可收33万元。
　　4分析
　　根据数据计算分析，可以得出以下结果：
　　（1）电梯运行综合费用占物业管理费用的比例为23%。这个比例占物业管理费用的比重较大，是物业管理部门考虑费用分配时应着重点考虑的一个方面。也是节约经费开支可操作空间较大的一个部分。
　　（2）电梯在正常寿命期内运行所产生的费用以人工费和运行电费占绝大多数，特别是运行电费一项就占了电梯综合费用的2/3。
　　因此，物业管理部门在考虑物业费的支出分配时应对电梯的费用做充足的预算，以避免出现费用超预算情况。
　　同时，应考虑采取可行的措施尽量降低电梯运行费用。通过以上数据分析可以看出，降低电梯运行费用最主要可在如何尽量降低运行耗电这方面做文章。
　　5降低消耗的一些措施
　　仍以该小区为例。因目前该小区没有实行物业管理，电梯支出是单独核算的，也就是说，每个住户是按照比例分摊实际发生的电梯费用，如能降低支出，则是直接为每个住户节省开支。做为目前临时的管理部门，我们采取了相应措施。首先就电梯费用支出情况向全体住户进行了公示，将以上数据统计结果针对性地进行了分析宣传，在电梯内制作张贴“电梯节约小贴士”，宣传科学文明使用电梯的方法，向全体住户介绍可采取什么样的措施节约电梯电费，住户认识到节约电梯电费十分必要，节约电费就是“自己给自己省钱”。
　　“电梯节约小贴士”的主要内容是：1、少按一下按钮，省下几毛钱：因电梯电机的起动最为耗电，减少电梯使用频率从而减少电机起动次数，可直接降低电能消耗；2、多伸一下手，不仅节约电费，更显文明素养：已进电梯的人看到后边可能还有别人尽可能伸出手等一下合并乘坐，就相当于少让电梯运行一次，不仅省了电，也增进了和谐邻里关系，显示出居民的文明素养；3、教育孩子文明使用电梯：有时发现电梯空运，每层都停，白白浪费电能，还有时在电梯外面就听到电梯里面孩子打闹弄出很大的动静，容易造成电梯故障，增加电梯维修开支不说，还容易给孩子造成伤害，所以要教育孩子正确乘座电梯的方法；4、如果条件允许，不妨步行下楼：因电梯运行依靠配重，除起动电流较大外，电梯下行时电机电流比上行时（依靠配重运行）的电机电流要大，也就是说，在其他条件一样的情况下，电梯下行比上行更要费电，因此，如果身体条件允许，不妨选择步行下楼，可以为大家节省一点电能，也顺便活动了身体，不失为一个好的选择！
　　在进行张贴宣传的同时，我们注意口碑相传。因为居民多数为同一单位的人员，平时见面机会较多，遇到可能的场合就进行口头宣传和解释，耐心细致请大家相互教育。尽管宣传稍有夸张内容，但起到了很好的效果，基本上使多数居民对电梯的使用有了较为全面科学的认识。在采取了以上措施后两个月的时间里，我们的电梯故障基本消除，电表记录数据表明连续两个月的耗电量下降了，每月少耗电约300度。尽管不太多，但是一个好的开端，说明管理制度的切实可行是最有效的管理手段，但确不是唯一的管理手段，合适的宣传也能达到好的效果。另外还营造了人人关心、相互关照的邻里关系，这也为科学管理增加了更为人性化的一点内容，为我们构建和谐社区更增添了一分美丽色彩！
　　6展望
　　由于电梯管理模式的成功推行，对其他系统的管理维护起到了一定的示范作用，目前已准备将此种管理模式推广到比方说单元电子对讲防盗门等系统的维护管理。同时也使我们进一步坚定了推行物业管理的信心。相信随着高校后勤管理社会化的推进，我们的小区物业也会迎来一个光明的春季。
　　参考文献
　　[1]芮静康，现代物业设备的运行维护指，机械工业出版社2008年。
　　[2]张仁武，楼宇电梯系统运行管理与维护，中国电力出版社2004年。
　　[3]周洪等.智能建筑控制系统概论.北京：中国电力出版社，2001年。