浅谈房地产开发施工阶段的质量管理

　　摘要：房地产企业是典型的项目驱动型企业，施工阶段的质量控制是房地产项目全过程质量控制的关键环节，房地产项目的质量很大程度上决定于施工阶段的质量控制。本文首先对房地产项目质量控制的理论进行了综述，其次分析影响房地产项目质量控制的因素，探索房地产项目施工阶段质量控制的对策和措施等。
　　关键词：质量控制；因素；对策和措施
　　
　　绪言
　　近些年，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，而房地产企业间的竞争也日趋白热化，房地产项目质量己逐渐成为房地产企业的生命线。评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亚待解决的现实问题。
　　1.房地产项目施工阶段质量控制的依据
　　施工阶段是将业主的意图和设计图纸，转化成工程实体的阶段，是形成工程产品质量和工程使用价值的重要阶段。因此，施工阶段对工程质量的控制是整个房地产项目的核心和重点。此过程对工程质量的控制必须有科学合理的依据。工程承包合同文件，工程设计文件(包括图纸、设计说明、标准图集)、国家及政府有关部门颁发的工程质量方面的法律法规等，是施工阶段对工程质量实行管理的共同性依据，具有通用、具体、普遍指导意义和必须遵守的特点。大致有工程质量检验评定标准、工程施工及验收规范、有关建筑材料及制品、构配件等的质量技术标准、施工工序质量控制(如操作规程和工艺规程)等，都是工程质量检验控制的专业性、技术性、法规性依据。国家标准、行业标准和企业标准是针对不同的行业、不同的质量控制对象，而制定的技术性、法规性文件，是建立和维护正常施工秩序应遵守的原则，也是衡量工程质量、鉴定材料质量的科学尺度。
　　2.房地产项目施工阶段质量控制的任务和内容
　　房地产项目施工阶段质量控制的任务，按照工程质量形成的时间阶段可划分为以下三个阶段。
　　2.1施工前准备阶段的质量控制(事前控制)
　　施工前质量控制工作主要包括两个方面，一方面是对参与施工的各方(施工单位、监理单位)施工准备工作进行全面的检查与控制;另一方面是做好图纸会审、技术交底、技术方案等方面的质量控制工作。
　　2.2施工过程中的质量控制(事中控制)
　　(l)房地产企业质量控制系统的监控
　　(2)在施工过程中进行质量跟踪监控
　　(3)在工程施工过程中，对重要的工程变更或图纸修改，都应通过审查并组.织有关方面进行研究、讨论、确认后!发布变更指令予以实施。
　　(4)施工过程中的检查验收
　　(5)处理已发生的质量问题或质量事故
　　(6)下达停工、返工指令控制施工质量
　　3.2.3施工过程所形成}的产品质量控制(事后控制)
　　(1)分部分项工程的验收，具体包括:
　　(2)组织联动试车或设备的试运行
　　(3)组织单位工程或整个工程项目的竣工验收
　　3.房地产项目施工阶段质量控制的程序、途径和方法
　　3.1房地产项目施工阶段质量控制的工作程序
　　房地产企业在施工阶段工程项目实施中，为了保证工程施工质量，应对工程建设对象的施工生产进行全过程、全面的质量监督、检查与控制、即包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制、以及各单项及整个工程项目完成后，对建筑施工及安装产品的质量的事后控制。
　　3.2房地产项目施工阶段质量控制的途径与方法
　　施工阶段进行质量控制主要是通过审核有关文件、报表、以及进行现场检查及试验两方面的途径和相应的方法来客现的。
　　(1)审核有关技术文件、报告或报表
　　(2)现场质量监督与检查
　　4.“房地产项目施干阶段质量控制的对策和措施
　　4.1房地产项目施工:阶段质量控制的对策
　　对施工项目而言，质量控制，就是为了确保合同、规范所规定的质量标准，所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。在进行房地产项目质量控制过程中，为确保工程质量，其主要对策如下:
　　(1)以人的工作质量确保房地产工程质量
　　工程质量是人(包括参与工程建设的组织者，指挥者和操作者)所创造的。人的政治思
　　想素质、责任感、事业心、质量观、业务能力、技术水平等均直接影响工程质量。据统计资料证明，88%的质量安全事故都是人的失误所造成。为此，我们对工程质量的控制始终应“以人为本’，狠抓人的工作质量，尽可能减少人的失误，充分调动人的积极性，发挥人的主导作用，增强人的质量关和责任感，使每个人牢牢树立“百年大计，质量第一”的思想，认真负责地搞好本职工作，以优秀的工作质量来创造优质的工程质量。
　　(2)严格控制投入品的质量
　　任何一项工程施工，均需投入大量的各种原材料、成品、半成品、构配件禾}机械设备，要采用不同的施工工艺和施工方法，这是构成工程质量的基础。投入品质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准，所以，严格控制投入品的质量，是确保工程质量的前提。为此，一对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制，从组织货源，优选供货厂家，直到使用认证，做到层层把关，对施工过程中所采用的施工方案要进行充分论证，要做到工艺先进、技术合理、环境协调，这样才有利于安全文明施工，有利于提高工程质量。
　　(3)全面控制施工过碍，重点控制工序质量
　　任何一个工程项目都是由若干分项、分部工程所组成，要确保整个工程项目的质量，达到整体优化的目的，就必率全面控制施工过程，使每一个分项、分部工程程都符合质量标准。而每一个分项、分部工程，又是通过一道道工序来完成，由此可见，工程质量是在工序中创造的，为此要确保工程毕量就必须重点控制工序质量。对每一道工序质量都必须进行严格检查，当上一道工序质量木符合要求时，决不允许进入下一道工序施工。这样，只要每一道工序质量都符合要求，整个工程项自的质量一般能得到保证。
　　(4)严把分项工程质量检验评定关
　　分项工程质量等级是分部工程、单位工程质量等级评定的基础，分项工程质量等级不符合标准，分部工程、单位工程的质量也不可能评为合格；而分项工程质量等级评定正确与否，又直接影响分部工程和单位工程质量等级评定的真实性和可靠性。为此，在进行分项工程质量检验评定时，一定要坚持质量标准，严格检查，一切用数据说话，避免出现判断错误。

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