浅析建筑成本与城市房价的关系

　　摘要：在过去的一年时间里，老百姓几乎是在一片“涨”声中度过的。柴、米、油、盐、酱、醋、茶样样都上涨了不少。除了基本生活消费品之外，建筑成本的上调更体现出了物价的飞速上涨。那么建筑成本的增加对楼市的影响到底有多大？开发商是否会继续升价而把建筑成本转嫁给购房者呢？本文就此问题进行探讨，首先阐述了建筑成本与城市房价关系各方之见。其次，阐述了建筑成本与城市房价的关系我之见。最后对如何加强房地产企业建筑成本管理提出了自己的看法和建议，具有一定的参考价值。
　　关键词：房地产；企业；成本管理
　　
　　
　　1.前言
　　最近，煤、电、油等能源价格上涨，导致钢材、水泥等建材涨势明显。自2009年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元；自7月1日起，全国销售电价平均提高2．5分钱。以钢材价格为例，南宁市场售价与去年同期相比涨幅明显。直径12毫米的柳钢产螺纹钢，2007年2月底时的市场参考售价为每吨3530元，而目前每吨售价为5500元左右；直径为22毫米的3级螺纹钢在今年初为5000元/吨左右，3月份已上涨至5300元/吨，再到6月初已经涨到了5700元/吨。在建筑主材涨价的同时，人力成本也在上升，以普通小工为例，四年之前日工资不过20元～30元，而现在已经是60元～80元。建筑成本不断攀升对城市居民住宅价格有何影响呢？本文就此进行探讨。
　　
　　2.建筑成本与城市房价关系各方之见
　　一般说来，房地产的成本包括土地成本、建筑安装成本、利息、管理费、配套费、销售成本以及税费成本等，另外，房价的波动还和购房者的需求变化，房地产商的利润追求等因素关联。因此，房地产开发的成本不该是糊涂账，很多房地产企业都是上市公司，财务报表必须公开，政府出让土地的收入也属于信息公开内容，各种建筑原材料都有明码实价，各种成本都可以通过调查计算得出。
　　（1）正方：建材人工价格上涨对楼价影响不大
　　去年以来，建筑用材市场水泥、钢材价格加上人工的飞涨，部分开发商开始心神不宁。多数市场人士表示，成本价格的上扬暂时不会影响房价。业内人士冯先生向记者透露，建材价格和人工成本等上涨确实使一些项目的工程进度受到一定影响，开发成本增加，但目前对房地产价格影响不大。因为土地成本才是开发商最大的成本开支。一大型房地产公司负责人也表示，尽管最近钢材价格、人工价格都在上涨，但暂时不会影响房价。
　　有关研究显示，建筑安装成本占房价的30%~40%，用钢成本则占建筑安装成本的30%~40%，即用钢成本在整个房价中只占到了10%左右。如果钢材价格上涨幅度能控制在20%，对房地产上市公司的毛利率将不会带来大的影响。而据悉，从今年二季度开始，宝钢主要钢材品种吨价将出现500~1000元的不同涨幅。以每吨钢材上涨1000元的最高涨幅来计算，每平方米住宅使用钢材，上涨成本约为50~60元。加上水泥、砖、沙石以及人工成本的上涨，房屋每平方米的建安成本大约上涨200元左右。因此，建材和人工成本在房地产成本中所占比重不是很大，开发商可以通过缩短工期、提前还贷、减少采购成本等途径控制成本。
　　（2）反方：部分开发商要承受涨价压力
　　然而有个别开发商则认为，建材价格和人工成本的上涨，对开发商和楼市的影响不容忽视。据某开发商介绍，工程费用分为三大部分：建材、人工费和机械费用。其中三大主要建材：水泥、钢材和空心砖占整个工程费用的40%左右，建材在房地产总成本里占15%左右。现在水泥和钢材的上涨肯定增加了开发成本。他表示一些新建项目会明显感受到成本上涨的压力。他们认为，当前的物价上涨是不争的事实，建筑行业的用工工资也水涨船高，故楼盘的建筑成本上升。
　　
　　3.建筑成本与城市房价的关系我之见
　　就商品房而言，影响房地产最大的因素主要是土地价格，其次才是水泥、钢材。住房价格是由开发商的成本和利润两部分组成的，也是一种产权价格。但住房价格除了取决于需求方面还存在一个供给价格问题。因为房地产的供给不同于单纯的土地供给，它是一个生产过程，因此必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出来获得合理利润，才能维持再生产过程，因此房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更是卖方愿意出售的价格。
　　土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。
　　在市场机制中，人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求)决定了房价的高低，而房价的高低决定了地价的高低。在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。房价预期上涨时，地价也必然上涨，反之，地价必然下降。地价是房价的重要构成部分，对房价的形成有一定影响，但这种影响不是决定性的。决定房价的因素是市场需求而不是成本。
　　房价的构成因素主要有土地成本、建筑安装成本、财务成本、税费等，其中建筑安装成本包括建材费、人工费等，建筑成本在不同地产中所占比重不一样。如果要建别墅，建筑材料、装修材料的成本就要比土地成本高；而要建普通住宅，土地成本就比建材成本高。“对房价而言，建材价格的上涨对其构不成直接影响.钢材等建筑原材料费不过只是建安成本的一个组成部分而已，在整个房价之中，所占比例不大，因此对房价的影响不会起到决定性作用。地价和公关开支才是大头。总之，影响房价的因素是多方面的，目前受房价影响最大的群体是普通工薪阶层，而他们最关注普通住宅其土地成本远高于建筑材料成本。建筑材料、土地以及周边发展环境和市场购买力等共同决定了房价，也就是说在房价成本因素里面建材涨价、人工费提高将会导致的建筑成本上升不会对市场上的商品房价格造成太大的影响。建筑成本的上涨对对城市，特别是大中城市的房价有影响，但是不能起主导作用。当然城市的房价已经是非常之高了，但不是由于建筑成本的影响，而是土地价格、供求关系、炒作等因素综合影响的结果。
　　下面我们来举个实例说明建筑成本与城市房价的关系。
　　某房地产开发商在某中型城市承包建筑总面积11893平方米的商品房，给地产商合同上的交货价是808万元，每平方米的建筑均价为679元，而实际建筑成本是每平方米572元。180天就赚80万！
　　钢材，每吨要4200元。
　　人工费，铁工为7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工为5元/平方米，砌砖差不多是一角钱一块砖，而负责贴外墙瓷砖的人要24元/平方米，合计1332758元。打桩、防雷、给水、排水、消防花了差不多71万元。土建部分的材料成本是4061189元。其他一些费用713054元。工程包工包料的真实成本是6803993元。
　　利润成本有多大？看看在180天的工期，建筑上的报价808万的情况下，扣除成本，赚了多少？心里就清楚了！这还仅仅是建筑商的利润。该房子销售价格已经卖到4200元/平方米，从这些数字应可以想到开发商的利润空间有多大！
　　
　　4.如何加强房地产企业建筑成本管理
　　随着我国经济的不断发展，房地产企业之间的竞争日益增大，在当前房地产形势变幻莫测的情况下，房企的成本管控能力就显得特别重要，成本控制力强的企业将具备竞争优势，取得比竞争对手更高的利润与投资回报。此外，成本管控体系还需要流程体系、绩效体系、预算体系、知识管理与标准化体系等相关体系进行配合，才能更好地、有效地控制成本，并同时兼顾到速度与质量，做到又好、又快、又省。方法正确等于成功的一半，房地产成本管理也一样。成本管理的目的是为了不断地降低成本，获取更大的利润。所以，制定目标成本时首先要考虑企业的盈利目标，同时又要考虑有竞争力的销售价格。由于成本形成于生产全过程，费用发生在每一个环节、每一件事情、每一项活动上，因此，要把目标成本层层分解到各个部门，甚至每个人。
　　（1） 以信息化对房地产企业进行精细化管理
　　精细化管理并不是新东西，作为一种追求精益求精的努力，自古以来那些做事认真的人就已经在身体力行了。但是作为—种管理理念，受到广泛的推崇和重视，还是近年来的事情。进入21世纪知识经济时代后，企业赖以生存和发展的
　　内部环境正在发生着巨大而激烈的变化，精细化管理时代已经到来。必须以信息化实现精细化管理。例如万科公司在原有应用了OA系统实现知识管理，控制办公成本的基础上，现在欲通过金蝶K/3V10房地产行业成本管理系统进一步控制经营成本。该房地产成本管理系统是金蝶结合房地产龙头企业――万科成本管理思想而研制开发的，它体现了一个最重要的成本管理思想――目标成本管理，是一个最主要的成本信息平台，方便不同层次管理者通过系统对成本信息进行查询，也代表了一项最重要的基础工作，包括合同管理、结算、变更签证、付款、资金计划等都可以得到系统的管理，至今已经在万科等多家房地产企业得到成功应用。
　　（2）加强房地产企业会计人员的培训。
　　通过培训，使房地产企业的会计人员进一步掌握内部财务管理控制制度和财政政策，支持和督促会计人员遵循会计职业道德，增强会计法制观念，提高守法意识和财务管理水平，正确行使会计人员的职责权利。树立会计人员的法制观念，并加强会计人员的职业道德教育，从思想意识、道德观念和具体行为上担负起社会责任，是强化会计工作内在的自我监督的有效措施。同时会计人员需要具备熟练的业务操作技能、专业理论知识及较强的综合能力。会计人员专业知识、技能的高低决定着会计信息质量的高低。会计人员还要有较高的风险管理能力，能够在保持合法合规操作的同时，从全局出发，运用科学的方法准确判断．从而保证会计信息质量的真实性、全面性，使得会计监督能够有效地得以执行。
　　（3）房地产企业应该进行成本效益分析
　　许多房地产企业在成本管理中，往往一味片面地强调降低成本，而没有考虑到产品的竞争能力，没有进行成本效益分析，没有将成本管理与企业的发展战略相结合。其实，企业要生存的关键是自己生产的产品能够被市场所接受，因此企业在控制成本时必须兼顾产品的不断创新，特别是要保证和提高产品的质量，绝不能片面的为了降低成本而忽视产品的品种和质量，否则，企业的产品将因为没有了销路导致企业业绩下滑或者倒闭。所以，房地产企业想要产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产和销售过程，而是应该将视野延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计、顾客的使用、维修及处置上。
　　（4）加强房地产企业审计工作。
　　实践表明，在房地产企业审计工作采用专项审计调查与审计相互补充，能够更好地发挥审计监督的作用。一方面，审计离不开专项审计调查，通过专项审计调查能够取得更为广泛的数据和证据；另一方面，专项审计调查也离本开审计，对调变中发现的一些违法违规问题，必须按照法律程序通过审计才能更深入地查处。同时，坚持做到“六个转变”，努力提高投资审计成效。由事后审计向跟踪审计转变，紧抓建设程序和资金两条主线，摸清项目各个阶段开展情况及建设资金在各个环节的走向和使用情况；由以工程财务审计为主向工程财务审计、投资建设程序、制度审计和工程结算审计并重转变；由以审计建设、施工单位为主，向既审计建设、施工单位又注意延伸审计其他相关单位转变；由真实、合法审计向真实、合法、效益审计兼顾并突出效益审计转变；由查处违法违纪问题为主向查处问题与为宏观服务相结合转变；由就地审计方式为主向送达审计为主转变，切实提高审计工作的效率和质量。
　　
　　
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