房地产开发项目造价控制初探

　　摘要：阐述了开发项目建设过程：项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段五个阶段的造价确定和控制，对薄弱环节进行了分析，并提出了一些具体的针对性控制措施。以期各职能部门在各个开发阶段积极配合，落实各职能部门的造价控制责任，达到开发项目造价得到有效控制的目的。
　　
　　关键词：造价测算；招标；招标；限额设计；监理；索赔
　　
　　随着我国房地产市场的再度升温，开发项目越来越多。由于项目法人负责制的实施，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题。而房地产项目的造价控制贯穿于项目建设过程的各阶段都各有其自身的特点，因而各建设阶段的造价控制手段和方法各不相同。就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。
　　1项目决策阶段的造价控制
　　1.1项目决策与造价的关系
　　在项目决策阶段的各项经济技术指标的决策，对工程项目的造价有重在影响。统计资料表明，在项目决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80～90%[1]。决策失误，会直接带来不必要的经济损失和人力、物力的巨大浪费，要达到工程造价的合理性，首先就要保证项目决策的正确性，避免决策失误，否则造价控制就显得毫无意义。
　　1.2项目决策阶段的造价测算
　　一般地，房地产开发项目的成本主要由以下内容组成：土地征用费、拆迁安置费、前期工程费（包括勘察设计费、建设厂地的三通一平费等）、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施建设费、管理费，以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安装工程费的弹性比较大外，其他成本费用的变化幅度通常较小；但是房屋建筑安装工程费可以参考本地区的同类工程造价。因此，开发项目在成本完全能够估算出来。如果估算的每平方米造价高于相同地段房屋二手交易市场的价格，则不值得投资开发，否则，应进行进一步的研究、分析。
　　1.3控制手段和方法
　　对一个未来的房屋开发项目，如何进行可行性研究呢？应成立一个项目经理部，其成员至少应包括：价工程师、建筑师、经济师、市场销售策划师等。由项目经理部来完成市场评估和投资测算工作。项目经理部通过市场调研，依据开发项目周边的地理、社会环境，评估开发项目的经济（赢利、清偿能力）、技术等的可能性，交决策部门决策。根据可行性研究报告形成项目投资估算，作为今后设计、施工的限额目标[1]。
　　2设计阶段的造价控制
　　工程设计是建设项目进行全面规划具体描述实施意图的过程，是技术和经济处理的关键环节，工程建成后，能否取得满意的经济效果，除了项目决策之外，设计工作起着决定性的作用。据研究分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但设计阶段对开发项目投资的影响度约为75～95%，因此，控制造价的关键在于设计阶段。在设计一开始就应该将控制造价的思想根植于设计人员的头脑中，以保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。任何轻视设计阶段造价控制的思想和做法是极其不明智的。
　　2.1采用项目设计方案招标制度
　　我国的建筑产业，经过几十年的发展，已经形成了一定的规模，据统计，我国甲级以上的设计院共有150多家。各个设计院的设计力量不一，有的设计院强于建筑设计，有的强于规划设计，有的则强于建筑设计等。因此，若采用设计方案招标，引入竞争机制，可以使设计院对设计方案进行技术、经济、功能、环境等进行综合考虑，使开发商得到建筑精品，使建筑产品更加“人性化”，更具“亲和力”，从而推动建筑产品的销售。因此，开发商应特别注重方案设计，有条件的应该成立开发中心，确保所开发的建筑产品能够迎合市场的需求。项目设计方案确定后，在委托施工图设计力量较强的设计院进行建筑、结构设计和专业设计等。
　　2.2推行设计监理制度，加强对设计优化工作的监控
　　目前对设计阶段的质量监督较为缺乏，虽然《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已颁布实施，但《办法》规定的审查主要集中于对设计单位的收费、资质等级、规范的执行情况、四新技术的应用等方面，而对设计文件的经济合理性、科学性等缺乏审查。因此这种审查不能从根本上提高设计文件的质量，提高投资效益。
　　监理工程师是待业的资深专家，具有大量丰富的工程实践经验。设计过程中存在的失误和缺陷是客观存在的，因此，应充分利用监理这一优秀的社会资源，运用价值工程的原理来进行设计方案的分析，对设计阶段的全过程进行监理，对设计文件的经济合理性进行全面的审查[2]。
　　2.3加强对设计过程的监督控制
　　成立一个设计阶段的领导小组，成员主要由公司负责人、建筑师、造价工程师、经济师和设计院的代表组成。在设计过程中，领导小组应加强同设计院的联系，要求设计的每一个阶段都必须有相应的工程造价文件报领导小组审批，建筑师负责设计方案的审查并提出修改意见，造价工程师和经济师负责造价文件的审查并提出修改建议，设计院代表负责反馈修改建议并落实个性建议。
　　2.4新技术和科技成果的推广应用
　　新技术和科技成果，作为一种技术创新，肯定有它的生命力。设计师在进行建筑设计时，既要采用成熟的习惯做法，又要突破传统，适当地采用一些新技术和科技成果，以降低工程造价。如在沿海软土地区，采用预应力混凝土管桩作为建筑物的基础，比采用传统的混凝土钻孔灌注桩作基础，其基础造价约低30～50%，因而预应力混凝土管桩在沿海地区得到推广应用。
　　3招投标阶段的造价控制
　　3.1认真细致地编制好招标文件，明确评标办法
　　招标文件是参与投票单位编制投标文件的依据，是合同的要约，对招、投标单位具有同等的约束力。认真细致地编制好招标文件，为确定和控制造价奠定基础。在招标文件中，应提供招标项目的地理资料、地质资料、气象资料、地下管网资料、施工用水用电情况以及政府对该项目的要求等。
　　3.2认真细致地编制好工程清单
　　目前，工程量清单报价的招标方式在我国已经推广实施，因此工程量清单的编制质量直接关系到造价的高低。由于现在的咨询公司水平参差不齐，工程量清单的质量也不尽如人意。因此，应建立行之有效的工程量清单复核制度，对咨询公司提供的工程量清单的质量进行控制，对重点项目、综合单价高的项目进行重点抽查，以保证工程量的真实、可靠。
　　3.3加强合同签定的严密性，严格执行合同条款。
　　施工合同是明确甲、乙双方权利和义务的法律文件。但是有些施工合同条款简单、不严密，不能完全表达清楚甲、乙双方的权利和义务。有些施工单位为了能拿到施工业务，对合同条款不假思索地承诺、签定，到事后有困难就向业主索赔，甚至偷工减料，影响工程质量和施工进度。
　　因此，在投标单位资格预审阶段，应考察施工单位的信誉、法律意识、合同观念和资金周转情况，把法律识差、合同观念淡薄的企业拒绝于投标大门之外。在商定合同条款时，应仔细推敲，反复斟酌，力求严密，通过编制严密的合同文件对可能出现的索赔机会进行制约，尽可能减少索赔事件的发生。同时，就严格执行合同条款，防止索赔事件的发生。
　　4施工阶段的造价控制
　　4.1编制资金使用计划，分解、确定造价控制目标
　　所谓控制，必需预先设定目标，然后在运行中进行跟踪检验，分析、比较实际值与目标值之间的偏差，再采取相应的纠正措施，以期达到控制的效果。施工的投资控制，是把计划投资额作为控制的目标值，在施工过程中定期投资实际值与目标值进行比较，找出偏差，分析产生偏差的原因，采取有效的措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。因此，工程造价控制部门应在工程实施前，编制好投资目标控制计划书，把目标控制值按各单位工程、分部（子分部）工程等进行分解，尽量把目标控制值细化，以便于控制。
　　由于资金具有时间价值，因此资金使用部门应编制合理资金使用计划，尽量减少不必要的占用。资金使用计划应包括年度使用计划、季度使用计划和月度使用计划。通过合理的资金高度，既能够保证工程建设的顺利进行，及时支付施工单位的合理支付申请，不至于因资金供应不足或不及时而造成工程进度的拖延，又能够减少资金不合理的占用，减少利息支出或增加利息收入），有利于投资控制目标的实现，同时也减少了资金筹措的困难。
　　4.2严格控制工程签证和设计变更
　　一些开发商对工程签证和设计变更的监督和管理的力度不足，没在相应的管理制度和控制程序或管理制度和控制程序得不到贯彻落实。实践证明，由于工程签证和设计变更控制不力引起的工程结算造价飙升，幅度达到25～30%，使工程造价的控制出现漏洞，且容易滋生腐败现象，造成建设资金的浪费。因此应该建立健全工程签证和设计变更控制程序，让造价工程师参与到工程签证和设计变更的工作中来，及时地审核核算工程签证和设计变更的造价，并赋予造价工程师必要的否决权。
　　对于必要的设计变更，首先应进行技术经济比较，对可能影响造价的各个因素详加分析，选择经济合理的技术措施，力求减少变更费用。
　　4.3充分发挥监理工程师的现场管理的作用
　　监理工程师的主要任务就是“三控制，二管理，一协调”，造价是监理工程师的一大任务。但在实际的工程建设中，由于各种原因，监理工程师往往重质量和进度控制，而轻造价控制和管理协调。作为业主的房地产开发商，应该对监理工程师充分授权，让监理工程师坚持公正、公平、公开的原则，积极参与到造价控制和控制与确定中来。同进，监理工程师也应加强职业道德和职业素质的修养，以期在工程管理中发挥更大的作用。
　　5竣工验收阶段的造价控制
　　在此阶段，工程实体的造价已经基本形成，主要是进行结算工作。在进行工程结算时，必须要求施工单位提交所有的结算资料，包括竣工图、设计变更联系单、工程签证联系单、会议纪要、招标文件、投标文件和施工期间的每月工程量报表等。结算工作的重点在于核对工程量、审查所有的设计变更联系单和工程签证联系单，根据招标、投标文件中规定的结算办法进行结算。结算时，要防止原来投标时于施工包干的工作内容，再一次以增加工作内容的形式进行计算。结算完成后，要统计主要材料（钢材、水泥、混凝土）的消耗量，计算各专业（土建、水、电、暧通、智能化）工程的造价比例。把这些费用与工程概算和造价信息进行比较，确定节约或者超支额，并分析原因，为今后的造价控制提供数据和经验。
　　6结束语
　　开发项目的造价控制是一个系统工程，需要各职能部门在各个开发阶段积极配合，落实各职能部门的造价控制责任，按照以上的控制措施，强调事先控制和事中控制，开发项目的造价一定能够得到有效的控制。
　　参考文献：
　　[1]黄念华.浅析房地产开发过程中的造价确定和控制[J].建筑技术开发，2003，6.
　　[2]马良丘.基本建设的在效投资控制探讨[J]建筑技术开发，2003，12.
　　[3]工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出社.
　　[4]房地产开发[M].北京：东北财经大学出版社.