房地产预售制度优点缺陷分析

　　摘要：研究了预售制度的优点和缺点，以及取消预售制度可能带来的弊端。取消预售制度的有可能带来诸多的不利条件，预售制度的缺点是发展中的缺点，和政府行政部门管理不利有很大关系。因此预售制度还是有长期存在的必要。
　　关键词：预售制度;优点;缺陷
　　
　　当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。
　　1.1预售制度的优点
　　1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。
　　房屋预售降低房地产企业的门槛。国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。
　　众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。
　　1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长
　　98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。
　　1.1.3增加供给总量、满足购买需求
　　预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。更好的满足消费者的需求。当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。
　　2.1预售制度的缺陷
　　2.1．1消费者负担
　　（1）消费者利益得不到保护
　　在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。
　　（2）预售合同标的物和实物不配
　　在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。对房屋的实际面积、建材、质量、配套公共设施等情况，购房人却因是预购而对将来的事物无法实地了解。这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。以上诸多原因导致了住房实物和预售的标底不匹配，而消费者在此类合同争议中往往得不到有效的保护，即使采取诉讼的方式追回部分权益损失，但对消费者来说负担了较多的风险。
　　（3）交付期限过长
　　房屋的建造期间，一旦开发商的履约能力发生变化，使工程竣工期延长或无法竣工，由于购买人已经签订了购房合同，往往让购买方蒙受损失。我国建筑工程中各种不可制约因素多，开发商能够按期交房的并不多见。
　　2.1.2楼市泡沫
　　在商品房预售制度下，由于房地产企业的良莠不齐，一些不讲诚信的开发商利用来电来访登记、排号吸筹、内部认购到签约之间的时间差制造楼市的虚假紧缺气氛，人为操控期房的供求关系，借机囤积居奇抬高价格，对外造成楼市热销的假相，刺激了投机者的投机心态，给社会以行情看涨的局面，某种程度上促进了楼市泡沫的出现。
　　2.1.3金融风险
　　房屋预售制度为开发商“以小博大”提供了便利，在资金缺乏的时候，他们首先想到的是通过“假按揭”从银行那里把钱套出来，一旦事情超过他们所能控制的范围，他们往往会携款潜逃。以工商银行为例，其个人住房按揭贷款不良资产中的80％是“假按揭”造成的。
　　房地产开发商依靠银行和承建商为其垫付大部分成本，而且房屋建筑刚一开始，就通过银行向购房者提供房屋预售贷款，令自己资金回笼。在房屋预售制度下，如果没有一套好的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，那么房地产开发商就可能借助这种制度把它经营过程本应其自负的开发风险，转移到消费者与银行身上。
　　3.1.取消预售制度可能带来的影响
　　3.1.1对行业的影响。取消商品房预售，首当其冲影响的是房地产企业。取消商品房预售，对开发商自有资金要求大大提高，开发商将面临新的整合。一些资金实力弱靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局或者投靠有实力的发展商；中等开发商也将发生整合。最终的结果导致了资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现。如香港，80%的份额由六家大型开发商如：和记黄浦、新鸿基、恒隆、新世界等所掌控的局面，它所产生的后果是，在香港只有少数人拥有自己的房子，而更加只有极少数人的房子超过100平方米。因为6家开发商碰头就可以决定明天的房价是涨或跌，托拉斯式的产品与价格的垄断，既无优胜劣败可言，开发商本身也缺乏改善品质的动力与诱因。
　　3.1.2对消费者的影响。房地产企业数量减少，房地产行业甚至出现垄断，房地产投资也会有所下降。期房不能进入流通领域，房地产市场上流通的全是现房。商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少，供求可能会趋紧，在一定时间内可能会出现供小于求的局面，影响真正的需求者的消费。
　　3.1.3对价格的影响。预售制度被取消之后，期房改为现房，对市场的最直接的影响就是房价将会上涨。楼盘从土地开发到封顶，都有个周期，如果预售期没有，市场就会面临一个房屋空档期，在供给不足的情况下，带来的直接后果就是房价上涨。不仅如此，在这种情况之下，某些开发商也会故意囤积楼盘，导致供小于求的局面的出现，从而造成房价的上升。
　　3.1.4对金融的影响。取消商品房预售对银行自身来说也是柄双刃剑。尽管取消预售制度之后，银行开发贷款的风险会有所降低，但与此同时，银行个人信贷的数量恐怕也将不断减少。因为从目前来看，银行在支持房地产业发展的同时，也在靠房地产的开发贷款和个人按揭贷款为其增添业务量，其中按揭贷款还是银行公认的好资产。一旦真的废除预售制度之后，对房地产业而言，无异于釜底抽薪、断炊断粮，并且还有可能助推房价猛涨。而针对预售制度容易导致房产泡沫产生的说法，专家们认为其根本原因在于投机性需求过旺，对房屋预售制度下手是根本解决不了这问题的，相反，还有可能影响房地产的供给并使需求发生非理性变化，从而导致房地产市场出现大起大落的局面，影响宏观经济的稳定。再者，由于长期以来，房地产业都是境外热钱进入中国的最主要途径。因此预售制度被取消之后，国内房地产企业在无法获得国内银行资金支持的情况下，很有可能选择以和境外资金合作的方式筹得建设资金，而境外热钱也会趁机涌入中国，从而导致新的金融风险的发生。
　　分析预售制度的去留，主要是看他符不符合消费者的利益、符不符合国家的行业发展政策。通过以上分析，认为目前不应取消房屋预售制度。借鉴国外以及香港等地的发展经验表明，房屋预售本身是没有问题的，关键在于监管力度和诚信体系的建设。对于我国的房地产市场来说，只有在房地产市场发展相当成熟，开发商有足够开发实力和抗风险能力的情况下，才可以完全取消商品房预售制度，或者只有房地产市场为供给相对充足时才可考虑取消预售制度。鉴于预售制度仍然能够对房地产市场发展做出贡献，当务之急的是优化房地产预售制度。