浅谈房地产企业施工项目管理

　　摘要：随着社会主义市场经济体系的不断发展，怎样通过提高施工管理水平,从而取得最大的经济效益,已成为房地产开发企业面临的一个关系到自身生存和发展的重要课题。作为一个集房地产开发、建设、装饰、物业于一体的房地产企业,实施建筑施工管理是一个十分重要的工作。本文主要从工程质量、招标管理以及合同管理等方面论述了如何提高房地产企业施工项目管理的水平。
　　关键词：房地产施工管理；工程质量；合同管理
　　
　　近几年,我国房地产行业发展迅速,房地产业的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看,我国房地产行业的发展还处于起步阶段,期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节,如何有效的全面提高房地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。
　　1.严把工程质量关
　　本着质量第一、控制造价、缩短工期、提高投资效益、鼓励先进、鞭策后进、经济效益与施工管理挂钩的原则,在工程施工阶段有效地对施工单位和监理单位进行检查和监督,使管理手段制度化、科学化。加强质量管理,控制返工率,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。
　　1.1要管理好施工质量,首要的任务是按图施工
　　业主代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　1.2加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收
　　房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中问部位验收的内容、时问和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验,乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。
　　2.加强招投标管理
　　通过项目招投标引进竞争机制,从而降低工程建设成本。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商,这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招投标工作要注意以下几点：
　　2.1严格审查施工企业资质
　　防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。
　　2.2严格制定工程招标条件,做好评标定标工作
　　工程招标应采取公开招标或邀请招标,认真编制工程标底和标书,招标书条款应严谨、准确和全面。工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性。
　　2.3确定合理低价中标
　　业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数。避免投标单位以低于成本价恶意竞标。中标后合同条款的签订应严谨、细致。工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素。
　　3.加强合同及索赔管理
　　房地产开发企业在施工阶段要着重加强合同管理与工程索赔的管理。在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标,索赔赢利”的工程承揽方式。作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更。另外,对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔,使工程项目成本得到有效控制。加强工程施工现场的动态管理。杜绝投资浪费。应注意以下几个方面：
　　3.1尽量减少设计变更
　　严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容。其次,认真处理必须发生的设计变更,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、业主方代表、总监理工程师共同签字方为有效。
　　3.2严格现场签证管理
　　开发商应建立工程签证管理制度。明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工。确保签证的质量。杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确。我们首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定。还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去,保证项目管理目标的实现,提高工程项目的投资效益。
　　4.做好建设项目竣工验收和后评估工作
　　做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成,质量合格外,还必须在工程建造后期做好竣工验收计划,计划中明确工程竣工备案时间和要件要求,明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间.明细由建设单位牵头,参建各方参加的工程验收小组.施工单位验收整改人员的安排等。
　　在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考,也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案,便于今后在项目管理与工程造价控制中。
　　5.提高项目管理人员素质,科学实施项目管理
　　要使项目管理现代化,其管理人员一定要具备现代化管理的素质。对于规模较大的项目,项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具,进行全方位的网络管理。同时,要求项目里每一位管理人员,要随着社会的不断进步,科学管理技术的不断发展,不断对自身充电,接受上岗培训。通过培训,提高管理队伍素质。可以说,项目经理的素质,决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍,才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
　　6.结语
　　在建筑施工过程中,房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。系统合理地控制施工中各项工作的实施。及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍,理顺施工中出现的各类矛盾,督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理、进度管理和合同管理的根本落实。从根本上保证整体工程项目的具体落实。
　　
　　参考文献：
　　[1]谭术魁著.房地产项目管理.机械工业出版社,2004.01.
　　[2]戚振强.建设工程项目质量管理.机械工业出版社,2004.09.