房地产项目环境影响评价的研究

　　摘要：本文主要介绍了房地产项目的环境影响评价。文章从现状调查、光污染影响及防治、地下停车库排气口设置等方面对该类环境影响评价工作中的注意事项进行了研究。
　　关键词：房地产；环境；光污染
       前言
　　随着我国人民生活水平的提高和城市化进程的加快，各类住宅小区、写字楼、酒店以及商业广场的建设项目越来越多，此类项目的环评任务也越来越多。由于涉及到环保问题不断出现，房地产项目环评工作也逐步受到重视，本人就房地产项目环评应采用的方法、思路和解决实际问题的应对措施，在此总结一下，与同行进行探讨。
　　一、房地产项目环评主要包括两方面内容
　　房地产项目类型多种多样，主要包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，以及与之配套的给水、排水、供热、供气、通讯、交通、园林绿化等市政公用工程。不同类型的房地产项目虽然使用功能各不相同，但是从其对环境影响而言，均具有双重性。一方面它们在建设过程中和建成后有自身产生的废水、废气、噪声等给外环境带来的不利影响，是一个环境污染源；另一方面这类建设项目自身是居住、休闲、工作的场所，需要一个舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此，在环境影响评价时不但要评价它们对外环境产生的影响，同时还要评价周边环境对它们建设适宜条件和制约因素，并提出相应的保护措施。因此对房地产项目的环境影响评价应综合考虑上述两方面问题。
　　二、要做好区域环境现状调查与建设场地评价
　　房地产项目的环境现状评价，除按一般项目所要求的调查内容外，还要重点对周边污染环境与场地环境进行调查与评价。因为房地产项目除了对外环境产生一定程度影响外，往往还更须考虑项目周围的各种污染源，以及已受污染的建设场址对可能给评价项目带来的环境污染，及其需要采取的污染控制措施。
　　根据目前房地产项目，特别是居住区居民入住后反映和投诉情况统计表明，突出的环境问题有：①交通噪声和设备噪声；②微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染；③周边一些影响较大的工业污染源；④餐饮业油烟等异味污染。对上述问题在环境现状调查中应予以重视。
　　随着经济、社会的发展，场地性质的变更越来越频繁。一些原有工业用地将逐渐转变为居住或其他用地。在不加处置的情况下，过去的工业用地，特别是已污染的工业用地在转变为居住用地时，则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响。原国家环境保护总局办公厅2004年6月1日正式发布“关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知”，明确要求所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在结束原有生产经营活动，改变原土地使用性质时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析，报送省级以上环境保护行政主管部门审查，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。
　　通过现状调查，环评单位应该有一个明确的认识，就是该区域是否适宜建设住宅小区或其他房地产项目。虽然环保是一票否决权，但是在实际工作中很难做到，因为政府部门之间的信息共享、互通有无基本上未建立，城市规划管理部门调整土地使用性质有时可能比较随意，其中不乏为了迎合上级领导意图的情况，虽然其已做了规划调整，将某块原工业用地也调整为住宅、商住用途，但是是否适宜建设住宅、商住建筑，难题最终会落到环评单位头上。例如北京2008年奥运会奥运村选址的争论问题，由于土壤的环境质量问题，经过北京环科院的详细论证，最终还是尊重科学，将奥运村建在了北京的北面，但这让环评单位背负了极大的工作量。
　　三、要分析阳光的照射适度性
　　目前房地产项目很多为高层建筑，有些建筑外墙还计划装玻璃幕墙，这就涉及到了阳光照射的适度性问题，阳光照射的适度性包括光遮挡和光污染。因此居住项目在规划设计和环境影响评价时均要考虑光遮挡的影响，并选用《城市居住规划设计规范》（B50180-93）中居住建筑日照最低标准进行评价。对于玻璃幕墙产生的光污染，应根据不同工程、不同地区选择合适的材料和恰当的反光系数，，降低幕墙玻璃产品的反射比，合理地设计和安置玻璃幕墙。
　　四、地下车库评价中立关注排气口的个数和高度设置是否合理
　　房地产项目中设置地下停车库的越来越多，根据北京市环科院实测，在设计换气风机正常运行的情况下，地下车库内污染物浓度高出环境空气质量标准几倍，但低于大气污染物排放标准限值，废气排出后一般不会出现超标现象，但会造成排气口周围污染物浓度偏高。设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常会设置较少的排放口，但由于地下车库的体积较大，换气量也较大，因此存在污染物排放速率超标的可能。故地下车库排气的大气环境影响评价重点不是模式计算，而是排口的个数和高度设置是否合理。可根据《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中的规定，综合考虑排放口高度和个数的可行性，取其中某一排放高度及其所对应的排气口数量。
　　
　　参考文献
　　1、环境影响评价典型案例，北京市环科院，化学工业出版社，2002
　　2、公共地下车库空气质量调查与评价，北京市环科院，环境保护，2003.8