摘要：近年来，一方面我国存在商品房大量空置的现象，另一方面又存在有效供给不足的问题。从我国房地产市场发展的历程看，在总量非均衡的同时，在全国或部分地区也存在结构非均衡问题。基于此，文章从各类房地产商品的投资结构与各类房地产商品的供求结构两个角度统计分析了市场产品结构非均衡问题，并进一步分析了市场层次结构非均衡问题。
关键词：房地产；非均衡；产品结构；层次结构；
当下，房地产业已经成为我国经济的支柱产业，但它的发展并不是一帆风顺的，一直处在非均衡发展状态中。从全国情况来看，在产品结构上，形成了以住宅为主的房地产产品的供应体系，但在有些年份和部分地区，产品的结构仍需优化。从市场层次结构状况来看，全国房地产二、三级市场发展结构不合理、比例不协调，还没有形成联运效应，二、三级市场存在严重的非均衡问题。
一、市场产品结构非均衡分析
从我国房地产市场发展的历程看，在总量非均衡的同时，在全国或部分地区也存在结构非均衡问题。当前，房地产产品结构的均衡与非均衡状况可以从以下几个方面来分析：
（一）各类房地产商品的投资结构
从2000--2008年全国房地产投资按开发类型划分的各类房地产商品的投资比例，大致可了解我国房地产投资的结构情况，如下表1所示。2000年以来在投资总额中，住宅一直是投资的主体，它的投资占比逐年增加，到2008年其比例己达到68.27%。而办公楼的投资所占比例逐年减少，而商业用房和工业厂房的比例趋于稳定。
表1：2000--2008年全国房地产投资结构(%)
（二）各类房地产商品的供求结构
依据表2数据，从房地产商品主要供求指标的面积及比例上，我们也可以看出房地产产品结构情况。数字上可以看出商品住宅的销售面积和新开工面积基本都在80%以上，商品住宅一直是我国房地产开发的主体。办公楼和商业用房的新开工面积超过市场上的销售面积。从住宅的内部结构来看，别墅和高档公寓的供求比例总体相当，而经济适用住房的新开工面积和销售面积大体相当，有逐年增加的趋势。需要说明的是，虽然全国房地产供求结构的总体情况基本趋于合理，但不能排除部分地区产品结构存在供求矛盾和不合理的地方。目前全国房地产市场空置商品房居高不下，主要表现为结构性问题。目前全国仍有不少地区存在市场供求的结构矛盾，适合高、中、低不同收入阶层消费者购买的房屋比例不够合理，中低价位房屋供应量偏小。一方面经济适用房供不应求，另一方面房屋空置量增加。住房二级市场状况也影响着住房供应结构。“二手房”与经济适用房价格相近，二者有相互替代作用。如住房一二级市场缺乏联动，既造成商品房空置，又不能形成合理的供应结构，还引起房价上涨。因此，调整房地产市场的供应结构势在必行。随着经济的发展和旧城改造力度的加大，在房价高的大城市，住房供应应实行商品房和经济适用房双轨制，使中低收入家庭都能享受经济适用房的优惠政策。要根据各城市房地产市场的发展状况，不断调整房地产产品结构，从而便供应结构与需求结构相适应，使房地产产品更加适应各种消费者的购买能力。
表2：2000--2008年全国商品房屋销售面积比例(%)
二、市场层次结构非均衡分析
通常，一个完整的市场结构应该是多方位的。在这里，本文以房地产的二、三级市场结构的非均衡为例，探讨房地产市场层次结构的问题。在一个健康成熟的房地产市场中，房地产的存量市场和增量市场是密不可分的一个整体，存量市场占据非常大的比例，市场才能活跃。有资料表明，经济发达国家和地区上市交易销售的住房中一手房与二手房的比例是1:3，交易对象大部分是二手房。当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，人均拥有的住房面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主，逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护为主。于是，一手房销售下降，交易便集中到二手房市场上来。而我国，目前情况是，一手房是绝对的交易主体，一、二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9:1。目前，我国大多数城市已经开放了二手房市场，但是，其交易不甚理想。相对于非常活跃的一手房市场，全国二手房交易量偏低，与国际水平相比差距较大。住宅二手房市场不活跃制约了我国住宅市场上的消费需求，压抑了居民实现消费升级的愿望。据有关调查表明，我国有67%己购公房的居民打算近几年换房，如果住宅二手房市场不能立即完善，将会严重影响到潜在的消费需求向实际需求的转变，这在一定程度上会影响我国整个房地产市场的正常运行。
我国房地产二、三级市场发展不平衡的原因在于:第一，公有住房出售后，房主迟迟拿不到房产证，旧房无法进入市场流通;第二，有些城市程序比较繁琐，审查环节过多;第三，收益分配不合理。多数城市以10%征收土地出让金，不但缺乏计取依据，而且各地情况不一样，难以操作;第四，市场渠道不畅通，关键是中介跟不上，二级市场要卖掉旧房买新房，一卖一买同时进行，所以一定要有中介机构帮房主把旧房卖掉以后帮它买到合适新房，二手房市场在有些城市开放程度、效果不好，中介跟不上是重要原因;第五，房地产金融配套服务跟不上，现在是一手房市场个人住房贷款发展得非常迅猛，但二级市场的金融服务还不完善，怎么样把金融服务进度跟上去，是促进二手房市场进一步开放的重要因素。
总之，与总量均衡相对应，房地产市场结构均衡也是房地产市场持续稳定发展的重要条件。近年来，一方面我国存在商品房大量空置的现象，另一方面又存在有效供给不足的问题。从我国房地产市场发展的历程看，在总量非均衡的同时，在全国或部分地区也存在结构非均衡问题，因此，对房地产结构非均衡问题的研究有着积极和现实意义。
参考文献
1、季郎超，非均衡的房地产市场[M]，管理出版社，2009年版
2、林增杰，房地产经济学[M]中国建筑工业出版社，2007年版
3、胡彬，制度变迁中的中国房地产业理论分析与政策评价[M]，上海财经大
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