浅析房地产代理业存在的问题及建议

　　【内容摘要】本文从何为房地产代理及其重要性出发，在分析我国房地产代理业当前所存在问题的基础上，在完善法规体系、加强企业文化建设、人力资源管理和企业品牌建设方面给出了一定的建议。
　　【关键词】房地产;代理;建议;
　　一、房地产代理
　　房地产代理是指房地产代理机构在房地产交易的过程中，为委托人提供交易信息和居间代理业务等服务并收取一定佣金的经营活动。在我国，目前可具体到代理机构为开发商代理楼盘以及为个人业主代理物业的转售与租赁等经营活动。
　　房地产代理业是房地产供给与需求达成交易的桥梁与纽带，起着承上启下的作用。从开发商的角度，他们需要房地产代理机构的合作来消除与消费者的交通、时间、信息等制约因素，同时，他们也更需要通过房地产代理机构来获取更深入的市场信息；而对于普通的消费者，由于房地产属于大宗商品，其交易的完成涉及到众多的合同、备案、信贷、评估等专业性强的手续，而代理机构正能给消费者提供这样便利的服务。更为重要的是，房地产代理机构属于房地产市场中的一个环节，它的存在优化与稳定了房地产市场的体系，规范了房地产的交易，提高了其运作的效率。
　　二、当前我国房地产代理业存在的问题
　　1、行业法规体系不健全，管理缺乏规范性
　　房地产代理业在我国只有二十几年左右的历史，相对发达国家或地区来说，我国房地产代理业还只是处于初级阶段。相关法律法规尚待建设和完善。目前，代理业市场活动和行业管理缺乏统一、严密的法律依据，有些法律法规操作性差，无法真正起到指导和监督市场行为的作用。
　　2、忽视人力资源管理，缺乏专业人才
　　大部分房地产代理企业前期策划能力有限，专业素质提高缓慢。这种状况已造成业内多数企业间服务同质化现象，各代理商为获得代理权，只能通过降低佣金来实现，这已在房地产代理业造成恶性竞争的后果。
　　3、品牌意识薄弱
　　现代社会是一个品牌社会，品牌往往是⋯个优秀企业的标志：同时，品牌为一个企业进一步做大做强、走向卓越提供了更多的机会。但是目前，我国房地产代理业由于受传统的思维方式和管理体制的惯性影响，企业品牌意识淡漠。对专业性和诚信经营，对品牌建立和维护的重要作用也没有足够的认识。大多代理商目光短浅，常常为争取顾客盲目压低成本预算，而过低的成本限制又导致低劣的服务，对开发商和顾客都造成巨火的损失，往往只会自毁门户，更谈不上品牌建设。
　　4、“以顾客为中心”的理念未落到实处
　　由于短期利益的驱动，代理商通常倾向于不注重前期策划，而是冒着道德风险，通过华而不实的营销方案，追求快速销售和高额销售。这是因为，代理商不必为众多好看而不可能实现的承诺卖点而承担任何责任，而只以定金的收取和代理费的结算作为其实现经济利益的终结点，因而将房地产产品尽早尽量高价地卖出成为其运作的重点。这种忽视客户导向理念的做法对置业者和开发商造成了损害，也不利于代理商本身以及代理行业的发展。
　　5、企业管理落后，缺乏企业文化
　　极高的人才流动率在房地产代理业已不鲜见。归根结底，这是由公司落后的管理体制所造成的。大部分企业只将精力投到项目操作，而缺乏规范的组织制度和明确的组织文化建设。没有明确系统的战略与计划实施体系，管理很不规范，通常是有业务就开展没业务就束手无策。职员大多缺乏团队合作精神，凝聚力不强。加上较低的物质和精神激励，大量人才流失现象的产生也就不足为奇。
　　三、我国房地产代理业发展建议
　　1、借鉴国外成熟经验、完善法规体系，细化和规范行业管理，加强行业诚信建设
　　目前我国房地产代理业的法规建设不够完善和成熟。国外成熟的发展经验为我国房地产代理业的发展提供丰富的思路。以美国为例，其每年开发的房屋有95％以上是通过房地产代理机构销售的，房地产代理人有250万人之众。美国的房地产有在联邦层面上的全国统一的法规，也有各州结合自身特点颁布的相关法规，还有行业协会颁布的规则，可谓多位一体。具体的法规有《联邦法》、《执照法》、合同法规》、《一般代理人法规》、《专业伦理法》等等。我国应借鉴国外成熟经验，对当前不符合规则要求的法律、法规、政策的相关部分进行修改：对缺门的法律法规，应逐步补齐，并结合我国实际状况进行进一步调整和充实。其次，应建立严格规范的市场准入和退出制度，加强、细化和规范行业管理。同时，强化行业协会的管理职能，建立和完善行业协会的评级和资质管理体系，加强行业协会对代理商违规行为的制约，通过行业协会加强代理业的诚信建设。
　　2、改变企业落后的管理体制，加强企业文化建设，促企业向规模化、标准化方向发展
　　良好的企业制度和企业文化是降低人才流失率的根本办法。管理体制的转变应从包括组织结构、流程管理、用人机制、薪酬管理等方面着手，同时需要文化建设来加以巩固，使新制度更加深入人心。
　　具体来讲，可以采用项目管理的方法以提高管理效率。因为，从指导思想上看，项目管理坚持系统论观点，从系统的整体出发，充分协调内部各要素、各了系统之间，以及系统内部与外部环境之间的关系：从管理手段上看，项目管理以网络技术为支持平台，在数量模型定量分析的基础上，结合管理者的智慧与经验进行决策，实现定量分析和定性分析的高度融合，确保管理决策的科学、合理和有效；从组织设计与管理方面看，由于有网络平台支持及时有效的信息传递，适合采用扁平松散组织管理，柔性化组织管理因而有助于实现管理的高效性。
　　3、实施“制度化”人力资源管理，留住核心员工，完善企业教育培训制度
　　随着市场竞争的全面展开，我国房地产代理企业核心员工作为一种维系企业发展命运的流动要素，其竞争必然日趋激烈。企业作为雇佣方应该加强在核心员工的吸引、使用、培养、留任、激励等方面强化管理制度的建设及实施。具体来说，在人才选聘中，应采取更严格的录用制度，加强相关专业优秀人才的引入；在培训体系建设方面，应加强对各层级人员的培训，除了内部培训也可考虑外部咨询公司的培训；在激励机制方面，要特别嘉奖具有创新能力的个人和团队，加强个人与团队的荣誉感与责任感，在公司内部形成创新的氖围。从各个环节培养企业的专业服务能力。
　　5、加强品牌建设
　　品牌的建设将为房地产代理商带来家族品牌伞效应、品牌活力的创新效应和品牌投资的集约效应等诸多良性效应，为代理商快速获取大项目代理权提供了强有力的信用支持，有利于其进一步积累经验，并进行低成本扩张。因此，品牌经营对代理商来说非常重要。如金丰易居等目前房产市场上的一些知名品牌代理商诚然拥有丰富的资源和经验，然而绎凯博才房地产代理公司却以自己独特的优势在市场的狂风骤雨下接受了市场优胜劣汰的洗礼。依托一站式全程专业的地产服务理念，绎凯博才在市场研发、营销策划与客户资源管理上有着不容小觑的优势。
　　房地产代理企业在品牌化实施过程中，要注意两点：
　　(1)对宏观政治、经济、产业、技术和市场走势具有深刻的洞察力。依照市场趋势，提供满足消费者需求的产品和服务，以达到顾客的认同，从而为成功打造品牌奠定基础。
　　(2)房地产代理企业应将专业化贯穿到市场调查、产品定位、设计策划、营销推广、销售代理、物业管理等全程策划的每个细节中，特别是前期策划过程中，为消费者提供差异化优质的产品和服务，只有这样才能树立良好的品牌形象。
　　总之，实现商业模式和资源系统的完美结合，在法律法规和行业道德的指引下，建立一套高效的企业运行体系，提高企业的专业化水平，重视人力资源的发展，并通过项目的成功运作获取建立品牌的保障，将是房地产代理业赢取生存空间的努力方向。