房地产项目设计阶段的成本控制研究

　　随着整个社会进入“微利时代”，国家对房地产业的宏观调控政策的出台以及国际金融危机的影响，房地产行业进入“寒冬”阶段。许多房地产企业都深刻地感受到，在产品的质量达到一定的水平后，企业面临的竞争就是价格竞争，实质上也就是一场成本竞争。如何降低成本：首先要抓住成本控制的源头，设计阶段是成本控制的源头所在。根据有关资料显示，设计阶段影响建设项目投资的程度在70%以上。设计阶段的成本控制应该是房地产开发项目成本控制的重点。房地产开发项目的工程设计是否合理、经济，直接影响到整个项目总投资的控制及项目的利润。因此，房地产开发企业一方面要使设计满足建筑物的建筑效果、使用功能和安全功能；另一方面也要使设计更加合理、经济，减少建安工程的投资，以降低成本，取得最大的经济效益。
　　当前房地产开发企业对于住宅项目设计阶段成本控制的实际应用还不够深入，主要存在以下几点问题。首先，因设计工期紧张等原因导致设计深度不够，过多的设计变更对成本控制产生不利的影响；其次，由于各种各样的现实条件制约，设计方案的技术经济分析比选落实不到位也是设计阶段成本控制面临的一个问题。再次，由于目前大部分设计费的计取与项目成本控制关联不大，导致的设计单位成本控制积极性不高。造成这些的主要原因就是缺乏对设计阶段的有效管理和控制。针对这一现象，提出以下思路在设计阶段进行成本控制。
　　1、推行设计招标，择优选择设计单位
　　设计单位的选定就是初步的确定了项目的风格与主题。每一家设计单位都有自己独特的设计风格。设计单位的能力不仅要求在建筑学、结构力学及各专业的较高设计水平，还要有相关的法律法规知识，更要求有设计经验，甚至是施工经验。同一个项目，同样的设计要求，同样的设计规范，不同设计单位来设计，其钢材用量，混凝土标号，墙柱、梁及开间几何尺寸等都会有很大差异，这也直接影响了主体结构的建安成本和建筑功能布局。而对暖卫通风空调等系统的选择和互相搭配及建筑装饰设计更会因为设计人员的水平差异而影响建安成本和使用功能。
　　在市场经济的今天,房地产开发企业在委托设计单位进行设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作。通过设计招标来选择合适易管、态度重视、项目业绩好、服务意识强、市场口碑好的优秀设计单位从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题出现的设计变更及工程洽商。
　　在设计单位确定之前，可以邀请几家有实力的设计单位或资深设计师通过设计方案竞赛等方式来优选设计单位和建筑方案，避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。也有利于控制项目建设投资——中标方案一般所作出的投资估算能控制或接近招标文件中规定的投资范围,同时也有利于缩短设计周期,降低设计费。
　　2.开展限额设计，有效控制造价
　　推行限额设计是控制工程造价的重要手段。在设计中以控制工程量为主要内容,抓住了控制工程造价的核心,从而能有效地克服和防止成本失控的现象。使建设单位的投资获得尽可能大的经济效益。有利于处理好技术与经济的关系。技术与经济其实是密不可分的,它们既相互独立又相互影响,技术的先进性必须要有经济的支持,经济的合理性必将影响技术先进性的应用。通过精心设计,促进设计方案的优化,从而提高设计质量。推行限额设计有利于增强设计单位的责任感,在实施限额设计的过程中,通过奖罚管理制度,促使设计人员增强经济观念和责任感,使其既负技术责任也要负经济责任。
　　若在设计阶段不能对工程项目的投资、质量、进度进行有效地控制,将势必影响工程项目总目标的实现。实践证明,限额设计是控制工程造价,合理使用人力、物力、财力,提高投资效益行之有效的手段。
　　限额设计的控制过程是合理确定项目投资限额，科学分解投资目标，进行分目标的设计实施，设计实施的跟踪检查，检查信息反馈用于再控制的循环过程。实施限额设计的首要条件是合理确定限额设计总值。提高项目可行性研究报告中投资估算的科学性、准确性、可信性，是合理确定项目投资限额的重要环节。
　　因未经审批的设计任务书中的项目总投资额，即为进行限额设计控制项目造价的主要依据，而设计任务书中的项目总投资额又是根据审批通过的项目可行性研究报告中的投资估算额下达的。为适应推行限额设计的要求，应适当加深项目可行性研究报告的深度，并维护项目投资估算的严肃性；使投资估算真正起到控制项目造价的作用。为此，在编制项目投资估算时，既要避免故意提高项目造价，又要避免有意压低项目造价和漏项，而使项目资金不足，真正做到科学地实事求是地编制项目投资估算，使项目的投资限额与单项工程的数量、建筑标准、功能水平相协调。
　　其次是科学分配初步设计的投资限额。设计单位在进行设计以前，项目总设计师应将项目设计任务书中规定的建设方针、设计原则、各项技术经济指标等向设计人员交底，并将设计任务与规定的投资限额按照工程和专业下达到设计人员，亦即将设计任务书中规定的投资限额分配到各单项工程和单位工程，作为进行初步设计的造价控制目标或称投资限额，并要求各专业设计人员认真研究实现投资限额的可行性，对项目的总图方案、工艺流程、关键设备、主要建筑和各种费用指标提出方案比选，作出投资限额决定。
　　再次，根据投资限额进行初步设计。初步设计开始时，项目总设计师应将可行性研究报告的设计原则、建设方针和各项控制经济指标向设计人员交底，对关键设备、工艺流程、主要建筑和各种费用指标提出技术方案比较，研究实现可行性研究报告中投资限额的可行性，将设计任务和投资限额分专业下达，促使设计人员进行多方案比选。并以单位工程为考核单元，事先做好专业内部的平衡调整，提出节约投资的措施，力求将工程造价和工程量控制在限额内。对由于初步设计阶段的主要设计方案与可行性研究阶段的工程设想方案相比较发生重要变化所增加的投资，应本着节约的原则，在概算静态投资不大于同年度估算投资的110％的前提下，经方案优化，报总工程师和主管院长批准后，才可列入工程概算。初步设计阶段控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材质的控制。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设计工作牵涉到技术、经济、生态乃至美学等自然科学和社会科学许多方面的问题。人们在运用这些科学技术知识进行设计时,必然会出现不同的设计构想和设计方案，进行住宅房地产开发项目成本控制首先要对整个设计阶段进行成本策划。
　　3.采用合同措施，有效控制造价
　　在合同签订之前，房地产开发企业应根据项目总工期要求及项目特点，与设计单位协商确定合理的设计周期。要注意设计周期的合理取值，重视设计周期对总成本的影响。首先设计周期过长，会相应顺延项目竣工日期，会降低资金的时间价值，导致贷款利息的增加即住宅房地产开发项目的期间费用的上涨；另外设计周期过长，导致工期的增加，使得市场风险变化可能越大，毕竟住宅房地产开发项目受到政策及市场的影响相当大，而且会对产品的实际价值产生影响。但设计周期如果过短，会导致设计人员忙于赶工，不仅设计方案的经济性考虑不周，甚至本身设计质量就得不到保证。
　　考虑如何在保证质量，不增加成本的前提下缩短设计周期成为重要问题。需要做到以下两点：
　　首先，房地产开发企业组织管理的重视。房地产开发企业应针对项目特征指派熟悉设计流程、施工工艺及成本控制的专人负责与设计单位的沟通与联系，最好能够做到设计现场办公。对于设计过程中存在的问题可以尽快解决，避免将时间浪费在各单位部门的工作交接传达的过程中。房地产开发企业还需重视工序的前置和搭接，住宅房地产开发项目的设计涉及专业较多，而一家设计单位往往有同时进行这不止一个项目的设计的工作，因此应注意各专业人员的工序前置和搭接，避免窝工浪费。
　　其次，推广标准化设计。工程标准设计通常指工程设计中，可在一定范围内通用的标准图、通用图和复用图，一般统称为标准图。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平、加快工程进度、节约材料、降低建设投资；工程建设标准规范和标准设计,来源于工程实践经验和科研成果,是工程建设必须遵循的科学依据。大量加以实施,能在工程建设活动中得到最普遍有效的推广使用,这是科学技术转化为生产力的一条重要途径。抓设计质量,设计标准规范必须先行。据统计，采用标准设计一般可加快设计进度1～2倍，节约建设投资10%左右。
　　目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制，造成设计保守、不合理、浪费大等现象的产生。如果实行设计质量奖优罚劣的制度，设计单位就会在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较,在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技术、新材料、新工艺。节约了工程投资，应按节约的投资限额给予一定比例的奖励；反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款,做到奖罚分明。
　　由于设计文件的“错、漏、碰、缺”难以从根本上杜绝,这些往往使房地产开发企业十分被动,使设计师的执业水平与职业道德成为影响工程项目成败的主要风险因素。因此可以尝试在设计合同中列入一些限制条款。
　　对于因设计单位设计错误、设计延误时、施工过程中的设计配合不到位导致的房地产开发企业的损失，均在设计合同中进行约定，明确双方应承担的风险，提高工程设计质量。针对设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向,在选定设计单位签订设计合同时,还应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。
　　4、加强图纸审核工作
　　加强设计出图前的审核工作。在设计图纸出图前，严格质量审核。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，具有重要的实际意义。具体而言,就是充分认识施工图审核、设计交底、图纸会审工作的重要性，积极采取事前控制方法，将问题消除在萌芽状态，或提前拟定好补救措施，以求在实施过程中尽可能减少返工量或危害带来的损失，合理控制成本。由于施工图是多专业多人员协作的结果，其中难免有错、漏、碰、缺之处，如果不及时发现并改正,就会给建设单位和业主带来重大经济损失。
　　因此,设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核。应重点审查以下几方面的内容：设计文件内容是否准确完整，设计深度是否满足施工阶段的要求，并符合国家及地方规定的要求；使用功能及质量要求是否满足国家及合同规定的要求；经济合理性是否有保障，是否满足项目成本控制目标的要求。只有审核合格的施工图设计文件，建设单位才允许其进入下一道工作程序。如果审核不合格，则应坚决要求设计单位予以修改后再进行审核验收,直至通过为止。另外就是在选择施工图审查公司时应当注意，选择易于沟通的施工图审查公司，在施工图绘制前期介入，在施工图绘制过程中，对规范的边界或有争议处如超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋等进行多方协商沟通。施工图到达施工现场后，在正式开工前,房地产开发企业应及时要求监理单位组织施工单位进行图纸会审，其目的主要在于:使施工单位和各参建单位熟悉图纸,了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题,并制定解决方案；为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的差错,将图纸中的各种隐患及时消灭。图纸会审结束后,房地产开发企业督促监理单位形成会审问题清单,并及时递交设计单位做出相应调整。
　　5、引入设计第三方机构
　　对于一些设计管理人才比较缺乏的中小型房地产企业，进行设计阶段成本控制难度较大。这时可以通过引入第三方参与进行管理，如引进设计监理机构，设计咨询公司进行设计阶段成本控制。
　　首先，从审查技术经济指标和搞多方案的技术经济比较入手,帮助房地产开发企业和设计单位选择经济性好的设计方案来提高项目的经济性。如设计任务书的制定，设计合同的签订以及设计方案的比选等。
　　其次，从审查设计浪费和挖潜入手,帮助设计单位优化设计方案来提高工程项目的经济性。杜绝设计造成的材料或设备设施浪费不仅仅体现在数量上的节约，还应从其材质、规格、型号等的选择入手，在设计阶段选择经济性能好的材料或设备设施。
　　再次，对结构设计计算等诸如此类影响安全可靠性的重要问题需要严格把关,确保住宅项目的整体安全性。设计质量是影响工程质量的重要环节，对于可能影响建筑安全性的重要方面必须严把质量关，防止因为施工过程中的拆除返工或设计变更等增加工程成本。
　　最后，应该注重对设计过程进行优化，而不是对设计结果。拿结构设计优化来说，设计过程的优化对结构成本的控制最为有效，也最为彻底，可以做到从建筑方案开始就对项目成本进行有效控制；另外就是设计过程中进行优化，与设计单位沟通更容易，设计单位对设计优化意见更易接受；而且可对结构体系、基础类型以及其它结构问题进行细致深入的技术、成本等方面的专题分析；另外可对设计上的每一个技术细节进行成本控制，做到项目在土建成本方面不存在浪费的地方；还不耽误项目的总体进度，可做到与设计同步进行。