房地产价格未来走势的因素分析

　　【摘要】近年来，在全国多个行业受金融危机影响出现下滑的大环境下，房地产市场却出现一枝独秀的火暴局面，房产价格大幅上涨，如今已经超过了2007年的价位。本文对未来影响中国房价走势的因素进行了正反两方面的阐述。
　　【关键词】我国房地产;价格;未来走势;因素
　　今年以来，在全国多个行业受金融危机影响出现下滑的大环境下，房地产市场却出现一枝独秀的火暴局面，房产价格一路飘红，大幅上涨，如今已经超过了2007年的价位。
　　一、影响房地产价格上涨因素
　　房价居高不下的原因并非简单，那就是房地产开发商所一味强调的“地荒”。而是多种因素综合产生的结果。引起房地产价格变动的因素主要包括：
　　第一，我国经济快速发展，人民生活水平不断提高消费者对住房的需求从没有房住，到有房住，到住好房，再到住的舒心，住的愉悦和幸福，真正达到安居乐业，所以，居民消费结构不断在发生变化，对住宅综合品质的要求也越来越高。既然有需求，当然也就会有供应。所以，供应的房屋品种增加，房屋配套更完善，这些方面也促使房地产开发成本增加、房价上涨。
　　第二，开发成本越来越高。土地、建材价格的上涨，促使房地产开发成本增加，推动了房价的上涨。因土地是不可再生资源,特别是市区可供住宅用地日渐减少，导致城区房价只升不降。开发税金的上涨，开发综合税金已经由原来的5.5%涨至9.8%，在一定程度上又相对提高了开发成本。目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降。
　　第三，市场炒作。持续的房地产热，使得人们对商品房价格的上升预期变得愈来愈强烈，买涨不买跌的心理占有主导地位。而有些房产公司、中介公司、投资者进行人为炒作，加剧了楼价上涨。
　　第四，消费者购房投资意识不断增强。近年来，银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小，在这种情况下，消费者开始在转变投资渠道，尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染，使大批消费者购房投资意识不断增强，认为房地产是很有前景的投资渠道，从而使大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。
　　第五，银行信贷扩张。中国外汇储备快速增长，基础货币增加。进而货币供给增加，货币供给的增加，主要通过商业银行发放出去。由于对房地产贷款风险相对较小，收益较大，商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产投资者和居民，导致商品房价格不断上涨，出现房地产虚假繁荣。又由于我国目前实际上还属于固定汇率制度，在此制度下，外汇储备不断增长将使本国货币出现升值或升值预期吸引大量外资流入，为了保持币值稳定，货币当局将不得不被动买进外币同时放出本国货币，即大幅度增加了流动性。银行信贷资金大量进入房地产领域，致使房地产价格上涨和出现泡沫。
　　第六，人口的增加。随着人口的增加，对房地产需求必然增加，从而促使房地产价格上升。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，人口、车辆剧增、城市人流汹涌、交通阻塞、空气污染越发严重，生活环境有恶化趋势，这就有可能对房地产发展产生负作用，房地产价格就有可能降低。
　　第七，复合型楼盘兴起拉升房价。所谓复合型楼盘，就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘。近年来，复合型楼盘日益增多。复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”，由此可以想见其功能的齐全与生活的便利。但是，综合价位与普通楼盘相比要高出许多。房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系。
　　二、影响未来房价下跌的因素
　　1、房地产市场终究属于经济行为，经济行为就必须要有消费者参与，房价的高低终究要有消费者的消费能力去承接。如此之高的房价，如此之快的上涨速度，不但严重超出了有消费需求的消费者的承载能力，也必然会严重透支房价的未来上涨空间，透支房地产市场的未来需求当房价超过市场上属于有效需求对象的主要消费群的承载能力之后，房价必然会在市场自身规律的主导下逆行而降。
　　2、迪拜危机对我国房地产经济的影响
　　迪拜堪称是世界“经济发动机”，走的是一条大举借债投资开发房地产和旅游业的路子。美国在2007年爆发房地产次贷危机，2008年引发金融危机。再往前追溯，日本神话的破灭以及香港地区经济几次起伏都是房地产泡沫的原因。迪拜危机给中国经济最大警示就是，决不能重蹈其他国家过分依赖房地产拉动经济的覆辙。在我国应对金融危机的过程当中，房地产投资无形中扮演了主导角色。
　　3、政策因素
　　温家宝总理2009年11月28日在上海考察时指出要抑制投资性购房，释放出中央政府将展开新一轮房地产调控信号。12月5-7日召开的中央经济工作会议上，房地产多年来第一次不再被当做支柱产业来描述。12月9日，国务院常务会议决定将二手房营业税免征期限由两年改为五年，意味着2008年10月以来所出台的房地产刺激政策到期退出。紧接着，12月14日，国务院再次召开常务会议，出台“新国四条”，决定要抑制投资投机性购房，明确要遏制房价过快上涨，拉开新一轮房地产调控的大幕。12月17日，作为国务院常务会议明确要遏制房价过快上涨之后出台的第一个调控政策，财政部、国土资源部等五部委联合发文，规定土地出让金首付最少五成，联手打击开发商囤地。在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。12月22日，政部和国家税务总局下发通知，明确了二手房营业税征收细则，决定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。12月23日，为加强对中国房地产市场的宏观调控，严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了九省区十八宗挂牌督办的房地产开发土地闲置情况。国土资源部表示，必须认真落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，严格土地供应和开发利用的监管。对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。
　　不难看出，或受迪拜危机爆发、迪拜房地产泡沫破灭的警示，中央政府已经决定向高房价开刀，陆续密集地祭出系列房地产调控招数，强力打击房地产市场中猖獗的投资投机性购房行为，以遏制房价非正常上涨。
　　总之，房地产业既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业；房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。文章分析了影响对我国未来房地产价格的各种因素。希望政府切实采取措施稳定房价保障房价稳定，也保证社会稳定，实现居者有其屋。
　　【参考文献】
　　【1】肖剑《房地产泡沫:现象、特征及危害》D].上海社会科学院世界经济研究所,2007.
　　【2】腾讯财经《房地产行业土地囤积的规模和结构》[EB/OL].http://finance.QQ.com，2007-12-20.
　　【3】朱中一汪利娜《地产调控如何打破僵局》[N].经济观察报,2007-08-27.