试论房地产企业开发成本的控制与管理

　　摘要：现行房地产企业开发建设项目面临新的机遇与挑战，以自然、环保、和谐，倡导以人为本，天人合一的理念进行产品定位开发，成为众多房地产商开发的首选。一个好的开发项目从规划设计、建筑设计（选用材料）、户型设计到功能和质量等方面要求越来越高。如何做到工期短、质量好、品质高、造价低的产品，现针对工程造价影响较大的各阶段发表一些观点。
　　关键词：房地产；开发；造价；控制
　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化，房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润=销售收入—成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。事实上，项目成本控制贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势。
　　工程开发成本在开发时期可分五个阶段进行成本控制，即决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算阶段，要合理有效地控制成本就必须做好从这五个阶段入手。
　　1、决策阶段
　　1.1可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心。这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起倡导作用，做好市场调研，作出科学严谨的决策。
　　1.2完善投资决策机制。各部门要对将投资的项目发表专业的评估意见，营销中心对这一地区的销售价格进行摸底、调研，根据市场环境预测售价的走势、市场的潜力、产品的卖点，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。
　　1.3建立项目审查制。公司各职能部门的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查，提出改进措施，使投资分析报告更完善、更具体，供决策层选择决定。
　　1.4密切关注市场，及时修正调整投资估算。
　　2、设计阶段
　　2.1实行设计方案招标制度
　　一些大的项目由于功能及众多的配套设施对设计要求较高，委托设计时应引入竞争机制，按市场规律办事，优胜劣汰，通过竞争保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计问题施工时产生大量变更、产生不必要的费用，拖延了竣工时间，最终影响到经济效益。
　　2.2实行限额设计
　　国际上发达国家对工程投资的要求是事前预控、事中控制。而我国传统的做法是把造价
　　控制重点放在施工阶段，在客观上造成轻决策重实施，轻经济重技术，先建设后算帐的后果。
　　一个项目的开始，发展商要遵于估算大于概算，概算大于预算，预算大于决算的过程，这样才不至于资金失控。有一案例：某小区一期开发18万平方米高层住宅，由于不按市场规律办事，没有进行招标选择设计单位而是朋友介绍，在合同中没有对钢筋用量进行限额，设计图纸完成后进行工程量计算的预算编制，结果发现每平方米钢筋用量达80kg/㎡，严重超出正常用量，后经验算调整比原来少用20kg/㎡，节省不必要的投资近1800万元，其实设计中还有很多地方需进行成本控制。根据实地现场情况，根据钻探地质报告情况，根据业主的使用要求情况，选择什么样基础形式，地下室的设置、标高、土方的情况等都要事前考虑并比较不同方案加以控制。
　　2.3开展价值工程的应用
　　价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,房地产项目开发中应用在设计产品定位这一过程中。一般来说,提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径，整个开发设计理念都围绕这个来进行；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，科学严谨的态度，对方案实行科学决策，选择技术可行、经济合理、绿色环保、和谐完善的设计方案，这个项目就成功了一半。
　　2.4加强图纸会审工作
　　加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，提高设计质量，避免造成经济损失。
　　2.5引入设计监理
　　在我国传统的建设管理体制中，工程设计任务是由政府建设管理部门向所属的工程设计单位进行分配，缺乏竞争机制。
　　设计监理主要任务：一是对设计成果质量进行控制，依据国家和行业的有关规范、规程、法规，减少设计中的错误和遗漏，提高设计质量；二是对设计工作进度进行控制。督促设计单位按设计合同规定提供有关设计文件和图纸，满足工程进度要求；三是协调业主与设计单位的关系。其中最主要的任务是设计成果质量控制和设计工作进度控制。
　　3、招标投标阶段
　　3.1项目招标过程中的成本控制
　　工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选
　　择施工单位或材料供应商，这对项目投资及至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招
　　标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
　　（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，进行实地考察，做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。
　　（2）合理低价者中标。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
　　3.2做好合同的签定工作
　　应按合同明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处
　　理等到，都应有明确的约定。正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻
　　性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使
　　风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
　　4、施工阶段
　　4.1 重点放在工程合同签订与执行
　　签订工程合同时,最重要是根据工程的特点,选择恰当的发包方式和价款调整条件，只有签订完善齐备的合同，在合同实施过程中才能主动控制造价的走势。
　　工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。通过招投标，选择具有良好信誉、价格适中、技术力量雄厚的总包来完成新项目尤为重要，这为今后整个项目实施开发提供了强有力的保障。
　　4.2 严格材料、设备的定价和订购
　　一般来说，钢材、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。需要控制把关的是装饰材料及设备安装品牌型号的选择，市场上装饰材料由于品牌繁多、质量等级差别较大，都会直接影响到造价。
　　安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的35%以上。
　　4.3 工程款的控制
　　目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。
　　5、竣工阶段的工程造价控制
　　竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：
　　（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。
　　（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。
　　（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建
　　设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。
　　（4）按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。
　　（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。
　　（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。
　　（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。
　　综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。
　　6、结束语
　　长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辩证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。