房产面积预算与实测的精度讨论

　　由（4-4）可知，采用坐标解析法面积测量精度取决点精度，结果精度不高，用于预售房产面积测量比较适宜。
　　4．2竣工房产面积测量精度分析
　　竣工后的房产，其房产实物已经分布在实地，面积测量则可以在实地根据房产的实际形态，采用仪器实地测定其轮廓点间或轮廓边长，计算面积。实施过程中对于几何图形规则的房产则直接量测边长进行计算，而几何图形不规则的采取分割成若干简单几何图形进行量测边长，通过分别计算后再合并求和。目前量测边长的仪器设备主要采用全站仪和手持测距仪，用于量测的仪器，作业前均经过计量检验部门检验合格。面积计算精度，遵照国家公布的规范和委托方的规定，我省中小城市一般执行规范第二级精度要求。对于竣工后的房产，从误差传布定律出发，其面积误差是边长误差的函数，可列出表示式如下：
　　通常房屋图形为矩形或分割成若干矩形及其他几何图形，仅以矩形为例，其面积计算公式如下：
　　（4-5）
　　式中：为房屋的面积；为房子的两相邻边长。为推导面积精度式子，首先进行(4-4)式全微分得：
　　（4-6）
　　由于为房屋的独立观测值，则面积误差式可表示如下：
　　（4-7）
　　式中：为房屋的面积中误差；、分别为房屋边长的边长中误差，以相对误差来表示，则（4-6）式变形后如下：
　　（4-8）
　　展开合并后，得面积误差形式如下：
　　（4-9）
　　其面积限差形式，可采用下式：
　　（4-10）
　　目前，短程光电测距仪（或手持测距仪）的测距精度可达±()～±()，式中的统称为固定误差统称为比例误差，为测程(单位：)。对于房屋的面积测距而言，测程都很短，因此测距误差主要就是仪器固定误差，则在50以下测距精度相对误差1/M可以达到1/10000。如采取保守考虑，取1/M=1/5000，则按上述（4-9）可以算得每100平方米房屋面积误差，只是±0.005，边长较的房屋面积误差也不至于超过±0.010。对于5000元／m2的房产每100平方米也影响也只有50元，因此，采用测距仪器用于房屋面积实际测量是完全有必要的。
　　由（4-9）可知，采用实际测距法的面积测量精度取决于边长测量相对误差，结果精度比较高。可用于竣工以后的房产面积测量。
　　 5．结语
　　 综上所述，面积测量中采用不同方法实际结果差别很大。作为测量单位采用测量精度比较高的测量方法，应用于房屋面积实际测量，应该说是自身的职业要求，同时也是一种保护消费者合法权益的社会责任。测量单位在执行房屋面积实际测量时，究竟采用那种手段和方法应该根据用户要求和实际可能认真分析选择最佳方案。从目前看，采用坐标解析法的面积量测计算可以采用相应程序在电脑上进行，方法上比较先进，操作也方便，但由上述精度分析可知，其面积精度决定于点位精度，因此精度并不高。究其原因，笔者认为主要是点位精度是相对于起始点的绝对精度，而且界址点也并不都是相对于同一起始点，尽管点位精度表面上比较高，实际相对精度并不高，所以面积精度也不可能高。
　　采用实地测定房产轮廓点间或轮廓边长计算面积，尽管方法上似乎比较原始，但是真实，加上采用精度可靠激光测距仪量测边长，其结果是相对精度比较高。由上述（4-10）式可知采用实地测定面积其精度取决于边长相对精度，因此，采取实地测定房产轮廓点间或轮廓边长进行房产面积计算，所得面积精度是最好的。但在实践测量过程中，注意仪器检验和掌握正确的量测方法，减少系统误差积累，避免粗差是一项不可忽视的工作。
　　
　　参考文献：
　　[1]《建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
　　[2]《房产测量规范与房地产测绘技术》中国标准出版社.2003
　　[3]《房产测量规范》(GB/T17986•1—2000)

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