房产面积预算与实测的精度讨论

　　摘要：根据作者近年在承担开发商不同阶段商住楼盘房产面积测量过程中，采用坐标解析和实地测量两种方法计算面积，所得到的数据相差较大，从依据的数学模式，产生误差来源入手展开有关这两种方法的初步讨论，基本得出采用实地测量计算面积的方法是目前测算房产面积比较可靠方法的结论。
　　关键词：房产面积，测量，坐标解析，实际测边，精度
　　 1．引言 
　　 房产测绘目的是采集、表达房屋及其用地的有关信息，为房产权籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。可分为房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图测绘、房产面积计算、变更测量等。这里讨论的只是房产面积测量，房屋面积测量包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等，其面积指的是水平投影面积测量，该项工作根据不同阶段具有不同含义和不同方法和精度要求，一般分为预售测算和实际房产面积测算。所谓预售测算实际上只是根据房产设计图结合建筑施工图、结构图，进行房产面积的近似计算，用以初步确定每幢房产的总建筑面积以及每单元建筑面积。房产面积测量是在商住楼盘建设完成后的现实测量，根据要求量测的内容，采用不同的测量仪器(如全站仪、手持测距仪、钢卷尺等)，对房产产权边界的长度、位置和单元进行实地测量和计算房产总面积以及分户面积。
　　 从福建省的房产管理体制看，实行的是由政府有关部门发布准入标准，审核、确认测绘单位资质，房产开发商采取招标委托符合规定资质的测绘单位承担房产测量任务。测量工作是在没有消费者参与下进行的，任务完成后，开发商负责成果验收，政府房产管理部门负责上交成果的审核。作为测绘单位的测量人员是介于买卖之间的第三者，严格按照国家、地方规范和法律法规、不偏不倚不受任何利益驱使或影响，公平、公正、客观准确提供房产面积测量数据，是必须恪守的原则。
　　从城市经济的快速发展、人口的不断增长以及城市房地产的价格上涨的形势看，房产问题已成为社会大众广泛关注的问题。目前一些大中城市商品房房价普通每平米都在5000元以上，有些高档房屋或繁华地段房价大于每平米万元以上。若按现行规范规定的面积限差，仅按二级精度，每百平米房产可以达到0.6m2的误差，对于5000元／m2的房产每100m2就有3000元的误差，这显然是消费者难以承受的，因此对于目前规范规定的标准，如何根据具体情况采用更精确量测仪器、科学的计算方法，提高量测精度这是一个值得讨论的问题。
　　 2．主要依据及技术标准
　　 2．1技术标准
　　 （1）中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986•1—2000)；
　　 （2）各地结合所在城市的现实情况，制定的相关细则。
　　2．2《房产测量规范》（GB/T17986•1-2000）中面积精度指标：
　　房产面积的精度规定分为三级，各级面积的限差和中误差应不超过下表规定。
　　房产面积的精度要求
　　房产面积的精度等级 限差 中误差
　　一级 0.002+0.0006
　　0.001+0.0003S
　　
　　二级 0.04+0.002×S
　　0.02+0.001×S
　　
　　三级 0.08+0.006×S
　　0.04+0.003×S
　　
　　注：S为房产面积。我省多数只采用到二级精度。

　　房产面积均为水平投影面积，面积精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为极限误差。
　　 3．房产测量程序
　　 3．1房产资料接收与分析
　　 测量单位接受委托后，则派员到委托方接收集相关图纸数据资料等，接下来通过资料分析编制相应的技术方案和整个测量工作的计划安排，商同委托方后进行实施。
　　 3．2测量实施
　　 本文所说的测量主要指的是项目竣工完成后进行的真实房产面积测量，至于预售房面积测量只是配合开发商做一些售前的准备工作。根据实施方案，房产面积测量工作主要内容包括以下两个方面：
　　 （1）实地测量，明确房产边界，绘制宗地图和房屋分户平面图。
　　 （2）计算房产分户套内面积和公共分摊面积。
　　 4．误差来源分析
　　 4．1预售房面积测量精度分析
　　 预售房产面积测量，可以说是一种近似的房产面积测量。因为此时房产还在设计图纸上，实地并没有形成房产，所谓房产面积测量也就是满足开发商房产销售需要进行的测量，方法上采取根据开发商提供的房产设计图纸极其电子图，按房产面积测量规定要求在AUTOCAD平台上，采用坐标解析法（即不管套内或套外面积均按捕捉的图形轮廓点坐标计算）进行量算。对于这种计算的面积精度也只是图纸精度，
　　某一单元面积几何累加可以下式表示：
　　
　　或（4-1）
　　 式中：—为面积，单位平方米以表示；—图形角点纵坐标，单位米以表示；—图形角点横坐标，单位米以表示；—图形角点数；—图形角点序号，按顺时针方向流水确定。
　　 面积中误差计算如下：
　　（4-2）
　　式中：——为面积中误差单位平方米，以表示；——房角点位置中误差单位米，以表示（根据《房产测量规范》一级点精度为±0.02；二级点精度为±0.05；三级点精度为±0.10）；——多边形对角线长度单位米，以表示。以矩形为例，根据勾股定量可知，则可以推得面积误差；
　　（4-3）即
　　
　　（4-4）
　　
　　由此，根据相应等级点位误差，可求得100相应面积误差如下：
　　一级房面积精度为±0.4；二级房面积精度为±1.0；三级房面积精度为±2.0。对于预售房面积我们一般只是根据设计的电子图，独立进行计算两次，各等级房屋的两次面积较差不超过按（4-3）式要求，则取平均数使用。

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