浅谈房地产经纪

　　市场经济的发展离不开中介服务，而作为社会经济活动中的一种中介服务行为——房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构如雨后春笋般布满了城市的大街小巷。而各类房地产经纪公司，在维护正常的社会经济秩序，保证房地产市场竞争的公正和公平，降低整个社会的交易成本，适应政府职能转变，联接、沟通房地产开发和市场消费等方面发挥了重要桥梁纽带作用。在安丘市区，大约有80%的新建商品房销售和90%多的二手房买卖是通过房地产经纪机构实现的。因此信誉良好，业绩优秀的房地产经纪机构，可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。但是，我国的房地产经纪行业的发展起步较晚，队伍素质、服务意识、执业质量和技术水平与国外同行相比差距较大，就算在国内，不同地域、不同城市之间差距较大，很不适应房地产整体行业的发展要求。因此，积极适应市场经济发展的新形势，抓住机遇，深入研究我国房地产经纪行业发展面临的问题，对于加快我国房地产这一经济支柱行业的快速发展，具有非常重要的意义。而房地产经纪行业现有的问题，主要有以下几个方面：
　　一、房地产经纪行业的法律、法规不健全。现有的法规的广泛和深度不能满足实际需要。目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规，只有在《城市房地产管理法》、《合同法》中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务作了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有。有些城市虽然制定了一些地方性规章，但总的来说还不成体系，可操作性差，对具体问题难以操作，许多问题难以涵盖。
　　二、政府部门管理的不统一，行业监管行不成合力。市场和行业监管体系尚未形成，在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且职能不清，各相关部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。目前，虽然山东省、潍坊市等有关部门多次通知，要严格监管、加大查处房地产中介市场的力度，我局也组织专门人员，到市区的各个路段，对房地产中介机构进行挨家挨户的摸底检查，责令其整改、并规定了整改期限。但由于法律法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好的依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。
　　三、房地产经纪机构市场准入机制不健全。按照有关法律规定，设立房地产经纪服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题的发生。例如在安丘市区，大大小小的房地产经纪机构有二十多家，成规模的也有四五家，但都是仅有营业执照就开始营业而已，这种无资质前置的规定，使得房地产经纪机构无资质、无证书，甚至无执照经营、非法异地经营。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员，而未取得《房地产经纪人资格证》的人员不得从事房地产经纪业务。设立房地产经纪机构，除应符合《合同法》、《合伙企业法》、《城市房地产管理法》等法律法规及其实施细则和工商登记管理规定之外，还应当具备足够的专业人员——房地产经纪人，应当符合拟设立的房地产经纪机构所在地政府有关部门的规定。虽然，上级业务主管部门对经纪机构的准入制度和从业人员的上岗都放低了门槛，只要经过省级有关部门的业务培训，有三名取得岗位合格证书的人员，即可办理资质证书，但还是有很多房地产经纪机构无法达到要求，致使许多房地产经纪机构只有“一部电话、两三张桌子、三五个人”就开张营业，没有完整的内部组织体系，缺乏必要的台账记录和会计记录等，扰乱了市场秩序。
　　四、房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力。目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度，但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好的贯彻执行。执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。根据《暂行规定》的规定，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。前者实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，自2002年12月首次组织考试以来，每年举行一次，已正常化。而后者实行全国统一大纲、各省、自治区、直辖市命题并组织考试制度。自2003年以来，只有少数省陆续开始举行当地的房地产经纪人协理从业资格考试，多数省份未启动。再就是按照有关规定，取的房地产经纪人或协理职业资格证的人员受聘时，应当申请办理注册手续；在注册有效期内，变更执业或从业机构者，应当及时办理变更手续；再次注册者，须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。每三年中，必须完成全国和省组织的规定学时的培训。但现实情况是：许多取得资格证的人员受聘时未及时办理注册手续，未取得《注册证》而从事经纪业务；变更执业或从业机构者未及时办理变更手续；继续教育和业务培训工作不规范，参加培训的人数少，尤其是协理级的继续教育工作在多数地方还未开展起来。而房地产经纪机构的迅速扩张，并争相开设分店、连锁店，产生了对经纪人员职业资格证书的大量需求，又由于每年只举行一次考试，且对参加考试人员的要求相对较高，需具有较高的房地产经纪专业理论水平，从而出现了出租、转借房地产经纪人员职业资格证书的交易市场，导致了从业人员整体素质参差不齐，高素质的专业人员匮乏。从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德和专业技能培训，加上从业人员流动性较大，使得从业人员之间无论在专业素质还是道德素质及服务意识等方面都有较大差距。
　　五、房地产经纪机构在经营中存在诚信缺失、信誉差的现象。在日趋激烈的市场竞争中，受经济利益驱动，房地产经纪机构经营行为不规范，业务流程混乱，超标收费甚至赚取差价、隐瞒重要交易信息、不当承诺与诱导、不当代理、同业间低价竞争等执业不规范行为时有发生。更有甚者，代办二手房贷款就收取2000-3000元不等的代理费，损害了消费者的利益。这种牺牲诚信而获取利益是一种短期行为，由此将失去消费者的信任，有损房地产经纪机构的信誉、有损房地产经纪人的品性，将使企业失去后续业务，使企业无法发展壮大，这无异于杀鸡取卵。

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