我国房地产估价发展现状及措施探究

　　摘要：伴随着房地产商品化、市场化的高速发展，房地产估价实务越来越成为房地产经济活动中的重要一环。因此如何科学、客观地进行房地产估价已成为一个迫切需要解决的问题。本文对当前我国房地产估价业存在的质量问题进行分析，并针对各方面质量问题提出了具体的对策建议。
　　关键词房地产估价质量职业道德行业自律内部管理
　　
　　伴随着房地产商品化、市场化的高速发展，房地产估价实务越来越成为房地产经济活动中的重要一环。因此如何科学、客观地进行房地产估价已成为一个迫切需要解决的问题。近年来，我国对房地产估价机构的脱钩改制等一系列改革，使我国房地产估价业已逐步走上了市场化发展的轨道。随着我国房地产市场快速发展，特别是二手房交易的逐步活跃，已经成为了房地产行业兴旺发达的重要环节。
　　但由于我国房地产市场发展历史不长，房地产估价业起步较晚，相关的专业人才队伍还不够壮大，从业人员素质也有待进一步提高，使得当前我国房地产估价业的估价质量仍然存在一些突出的问题，需要采取相应的政策和措施来加强管理和规范。
　　一、房地产估价行业存在的主要问题
　　1、估价人员业务素质有待进一步提高
　　虽然近年来注册执业的房地产估价师和其他房地产估价从业人员数量迅速增加，但估价人员的专业水平和估价实践经验——这两个决定估价从业人员业务素质的关键因素，却与现实越来越复杂多样的估价业务的要求存在一定的差距。由于我国房地产估价师中相当部分是“半路出家”，存在着知识掌握不够全面、理论功底不够扎实、估价经验不够丰富等问题，一定程度上影响了房地产估价的质量，甚至影响了房地产估价业的整体社会形象。
　　2、房地产估价报告的质量令人担忧
　　房地产估价报告好比是估价机构向市场提供的产品，因此估价报告的质量则直接体现了估价机构和整个行业的质量形象。在一些中小房地产估价机构中，注册房地产估价师主要承担开拓估价业务和估价报告的审核和把关，而从事估价对象现场察勘、资料搜集和估价报告撰写等实务工作的不少是那些刚加入估价行业不久、没有获得专业资格、估价实践经验不足的一般房地产估价人员。这些人员在房地产估价报告的撰写中，只是简单地、机械地套用一些计算公式或估价报告的模板，进行数据的修改。在估价报告中没有针对估价对象房地产的实际状况选用适宜的估价方法，出具的估价报告的质量很难令人信服。即使是在大中型房地产估价机构，注册房地产估价师虽然承担主要的估价实务工作，但由于其中不少估价师轻视一般的普通物业的估价，出于恶性竞争，没有严格按照操作规程来实施估价工作，估价报告欠缺准确、公正；有些估价师缺乏职业再教育和适时培训，采用的方法路线过时，出具的估价报告质量同样不高。
　　3、房地产估价人员职业道德水准有下滑趋势
　　随着估价机构业务竞争市场化程度不断提高，估价机构大多只注重估价业务的拓展，却轻视对本机构内估价人员的职业道德进行约束和教育。在实际的操作中，估价机构大多只是片面追求经济效益，而抛弃职业道德建设，甚至姑息纵容本机构内部估价人员违反房地产估价规范和相关法规的一系列行为，这种导向是严重错误的，对房地产估价质量的提高，有百害无一利。
　　4、房地产估价所需的资料和信息不全面、质量不高
　　房地产估价所需资料和信息的质量和完备程度直接影响着估价的质量。估价所需信息应包括有关法律法规政策、估价理论研究的最新动态、房地产市场现实状况和未来趋势、市场交易实例、物业收益状况、估价中的相关参数、指标、指数和各种价格水平等。在估价实践中，估价相关信息的搜集存在三个方面的问题：信息搜集面窄、信息量小、信息过时。目前除了依靠政府公布数据、实地考察和调查、房地产交易展示会、同行交流等传统渠道以外，通过互联网等方式搜集市场信息还不能被大多数估价人员熟练运用，利用现代化的计算机技术对信息数据进行筛选和分类整理的能力普遍不强，这样使得房地产估价所需资料和信息的及时性和质量受到制约，反映经济基本面和相关物业市场价格变动的资料比较缺乏，最终形成的估价结果可能出现偏差，房地产估价的质量和科学性受到大大影响。
　　二、提高房地产估价质量的建议
　　（一）、充分发挥行业协会作用。现有的中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为我国房地产估价行业协会性质的组织，目前主要担负着估价师和经纪人的考试、注册和日常管理工作，这些工作对于发挥估价行业协会的自律作用还远远不够，应把提高我国房地产估价业的质量水平作为学会重要的目标。而房地产行政管理部门将原有管理的具体权力让渡给行业自律组织，主要对估价行业进行程序化管理，行业自律组织转而具体对一线估价机构进行指导性管理（包括估价机构和估价从业人员的考核和评级）。这样可以给估价企业更大的发展自主权，提高管理的专业化，加强行业的自律性。
　　（二）、严格估价人员准入制度，提高估价队伍整体素质
　　要对房地产做出准确且具有效力的评估，必须要由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
　　房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
　　1、基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：
　　（1）有扎实的房地产估价、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
　　（2）有丰富的房地产估价实务经验。
　　（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
　　（4）有良好的职业道德修养。
　　2.注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
　　（三）建立数字化房地产资料信息库，实现全方位的资源共享
　　目前,我国房地产估价工作还是以手工作业为主,大大滞后于房地产业发展的要求。在房地产的估价中,有大量空间对象的空间数据及其属性数据,如估价对象及其地理区位、业主、估价时点等,需要形象直观的描述和表达。而地理信息系统ＧＩＳ正是能把数据管理和图形管理有机结合起来的信息技术,对这些信息的表现具有极大的优越性。随着网络技术的发展,可以将网络技术引入,建立网络房地产估价信息系统,使用户在客户端实现房地产数据的操作,如漫游、查询、分析等操作,从而实现房地产估价的分布式管理和动态管理,使系统资源达到共享、开放。通过WebGIS,用户能对空间对象进行输入、输出、编辑、修改、查询。图形信息和属性数据一旦输入地理信息系统,就可进行动态管理和查询。另外,ＧＩＳ具有强大的空间分析和统计运算功能,能对已有资料进行加工处理,得到科学的结果,避免因人而异的主观随意性,有利于科学管理与决策。在房地产业中,最明显的地理信息表现在地产和房产的空间位置,与周围环境的地理关系。
　　在实际工作中，将ＧＩＳ技术和房地产估价很好的结合起来,在估价中充分体现信息的作用,改变估价的传统模式,在深化房地产价格理论、规范估价规程、完善评估机制的基础上,采用计算机信息系统的方法,实现房地产估价从手工作业到电子化、程序化、信息化的飞跃,使房地产估价工作真正做到公正、合理、科学、适用。
　　三、结束语
　　房地产估价对于规范房地产市场秩序、参与市场公平交易价格形成等方面发挥着越来越重要的作用，同时也为政府各部门、学术界提供着及时和较为真实的市场信息。随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，对房地产估价人员的要求也将越来越高。因此，作为房地产行业的每一名参与者，只有不断学习，充实自己，才能适应行业需求，为我国地产业健康有序发展做出贡献。
　　
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