概述房产测绘主要过程的质量控制

　　内容提要：通过对房产测绘主要三个环节：分析设计、实施测绘、检查验收的质量控制，达到使房产测绘成果质量满足委托方要求。
　　关键词：房产测绘过程质量控制
　　房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测绘一般应按照委托测绘、分析设计、实施测绘、检查验收的程序进行作业。委托测绘是指房屋的相关权利人或者利害关系人，为了特定用途委托有资质的房地产测绘企业对房屋的相关要素进行采集和描述，一般情况下委托方和房产测绘企业需针对测绘的用途和要求签订委托测绘合同。测绘企业在接受委托后需针对测绘用途和要求进行分析设计，组织实施测绘。在完成测绘之后测绘单位还应组织人员进行质量检查，在确保成果质量之后交付委托方对成果进行验收。在房产测绘作业过程中分析设计、实施测绘、检查验收尤为重要，这三个环节的完成情况直接决定了房产测绘成果的质量。
　　一、分析设计过程的质量控制
　　分析设计即根据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计等建房资料，查询房产测绘档案后，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及分摊模型的过程。
　　一般而言，分析设计过程应先整体后局部，由粗到细的对委托方提交的各类资料进行分析。
　　首先，应确定测绘类型及测绘目的。测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘，根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘；测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定。不同的测绘类型、测绘目的，有不同的测绘要求。
　　其次，根据确定的测绘类型确定本次测绘过程采用的技术标准及应符合的测绘精度。随着时间的推移房产测绘的技术标准几经变更，各地也多次制订了补充规定。一般情况下初始测绘应采用现行的技术标准，变更测绘应根据原测绘成果采用的技术标准。
　　最后，根据待测房屋的设计（竣工）图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能组成的基础上，确定房屋各个组成空间的具体算法和整幢房屋共用部位的分摊层次。对技术标准未明确规定，应作标记，便于组织技术人员讨论。
　　分析设计完成后，应根据房屋的设计（竣工）图纸绘制测量草图，一方面，对房屋空间结构、平面布局及附属结构情况做到心中有数，合理安排外业测绘；另一方面，可以作为外业数据采集的记录依据。
　　二、作业过程的质量控制
　　作业过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及分摊计算，作业过程的完成情况直接影响房产测绘成果的质量，是质量控制的重点。
　　1.外业数据采集。外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。
　　2.内业图形处理及分摊计算。外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。
　　内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件，其次再考虑如何计算、如何分摊的问题。
　　房产测绘人员应牢固树立“产品的质量是生产出来的，不是靠检查出来的”思想，避免过度依赖后续检查环节。
　　三、检查过程的质量控制
　　房产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位的专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查。产品的验收工作应在测绘产品最终检查合格后进行，一般由测绘项目的委托单位组织实施。
　　1.自查、互查。自查是保证测绘成果质量的重要环节，应贯穿于整个作业过程始终，第一测绘人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法，对完成的任务要及时地百分之百地进行自我检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即改正，把遗漏、错误消灭在生产第一线。自查完成后，可以由第二测绘人员再次检查、确认。
　　2.一级检查。一级检查是在测绘人员自查、互查的基础上，由作业组的专职检查人员，按照相应的技术标准、技术设计书和相关的技术规定，对测绘成果的全部内容进行细致、全面地检查，包括所有图形、数据、文字资料以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。
　　3.二级检查。二级检查是在一级检查合格后，由测绘单位的质量检查机构的专职检查人员所进行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果产生的依据和过程，对图形、数据、文字资料等进行抽查。
　　各级检查之间必须独立进行，不得省略或代替。同时，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查。
　　房产测绘是一项系统工程，在房产管理、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。如何控制房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。事实证明，结合房产测绘作业流程控制成果质量是行之有效的方法，而分析设计、作业过程、检查过程三个环节是控制成果质量关键所在。