【内容摘要】本文通过对不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性研究，容积率与建筑单方造价的关系、容积率与整体经济效益的关系的阐述，房地产项目容积率与经济效益的举例分析，论述了房地产开放项目中容积率与经济效益的关系，为房地产开发项目灵活确定容积率，提高项目经济效益提供了理论依据。
【关键词】房地产容积率敏感性经济效益
容积率是指建设项目用地范围内总建筑面积与项目总占地面积的比值。其应用公式为：容积率＝建筑面积÷占地面积。在房地产项目开发中，我们应该更多地了解各物业品种的容积率对楼面地价、建造成本（非土地成本）、售价等因素的影响。除市场因素外，影响房地产经济效益的主要开发因素如下图所示：
用计算公式表达如下：
项目开发经济效益＝∑［品种占地面积×品种容积率×（品种均价－品种单位建造成本－品种楼面地价）］
一、不同房地产项目的楼面地价对容积率的敏感性不同
1、容积率与楼面地价之间的关系
当土地价格一定时，容积率增加，房屋建筑面积增多，楼面分摊的地价则随之下降，但它们之间的变化趋势并非线性正相关。
举例说明：某房地产开发项目土地费用为46万元/亩；另一项目的土地费用为100万元/亩。这两个项目因各自容积率变化引起的楼面地价变化，
将上述两个方案的数据绘图表示如下：
从上图可以看出，无论土地使用权转让价格高低如何，容积率增加对楼面地价下降的影响都呈“前陡后缓”的曲线变化。当容积率大于1.0后，其容积率再增加所带来的楼面地价下降，对综合成本的作用越来越小。
2、不同项目品种的容积率敏感程度不同
在房地产开发中，一般情况下每个项目品种的容积率都有一个合理范围，详见下表：
由此可见，不同类型的物业品种，容积率变化对楼面地价的敏感性不同：
①独立别墅类——极为敏感；
②双拼别墅类——较为敏感；
③多层住宅类——不太敏感；
④高层住宅及商业、商务类——极不敏感。
因此，在项目产品定位时，对物业品种的调整及项目成本控制方案中，除市场因素外，还应根据其土地成本及它们对楼面地价的敏感性进行分析。如，容积率变化对楼面地价敏感的物业，一般应尽量以增加建筑面积去降低成本，可起到事半功倍的作用；而对容积率变化不太敏感的物业，主要应通过降低建造成本（非土地成本）去提高项目经济效益。
二、容积率与建筑单方造价的关系
在相同建筑密度下，容积率增加，会使房屋层数增多，在房屋层数增加初期，由于新增建筑面积对基础工程及地基处理等费用的分摊，会使建筑单方造价降低。但是，随着房屋增加到一定层数时，建筑工程和技术难度不断加大，所需的建造设施相应增多，地基要加固、抗震措施要加强、施工周期延长、资金占用增加、设备配置需要增加（如规范规定：7层以下的住房可以不安装电梯；7至12层住宅必须设置电梯；12层以上的高层住宅；每栋不应少于2台电梯；24层以上时，应设3台电梯；35层以上时，应设4台电梯等）。因此，在层高达到一定节点时，必然会出现建造成本的跳跃性增加容积率的增加对降低单方成本有一个经济合理的区间，若超过这一区间，建筑单方造价有可能不降反升。
三、容积率与整体经济效益的关系
对于购房者来说，住宅容积率越高，人口密度越大，小区的居住环境越差。同时，高容积率还存在采光、通风、上下楼交通、高层用水等一系列影响楼盘品质的因素，使居住的舒适度下降，消费者对高层住宅愿意支付的房价也会有保留。
若将“单位总成本”与“售楼均价”连续叠加起来（如下图所示）可以看出，当容积率太高时，单位总成本（红线）与售楼均价（蓝线）相交于拐点M。这时容积率再增加，则可能使项目出现亏损。
可见，盲目追求超高容积率，反而会造成经济效益下降。
四、房地产项目容积率与经济效益
1、容积率与提高房地产开发项目效益
一般情况下，开发商大多把增加容积率作为提高经济效益的主要手段。其实容积率也可以为提高经济效益而降低。
例：某项目占地100万平方米（折合1500亩），内部原生态景观环境好，地价40万元／亩，拟全部用于开发别墅，规定容积率≯0.4。
①可选方案
一是容积率取0.4，建普通大众化独立别墅。
二是容积率取0.1，开发顶级豪华别墅，使居住品质达到顶级，以此彰显项目的市场差异化及稀缺性。
②策划分析
本项目原生态景观环境好，可以与顶级豪华别墅匹配。高端客户对售价不敏感，他们特别注重居住品质及良好的生态与生活环境，强调私密。项目通过努力，可以做到“三高”，即高品质、高售价，高效益。
③要因比较
《两种开发方案要因比较》
可见，在同一地块开发同一物业，若从环境改造、建筑形态、产品功能及满足客户需求等方面努力创新，就能扩大与同类产品的差异，走无竞争对手的路子，其容积率下降并不会使项目的经济效益下降。
2、灵活确定容积率，进一步提高房地产开发项目经济效益
在建筑密度不变时，提高容积率，表现为楼层增加；而当容积率不变时，楼层增加，意味着建筑密度的降低。对一些视野宽广、景观丰富的项目，可以把低容积率高密度的多层产品，做成低容积率低密度的高层产品，使其更有利于实现景观价值共享，从而提高房地产开发项目的经济效益。
