浅析轨道交通影响房地产价值引起的几点思考

　　摘要：城市轨道交通在各个方面都有较为重要作用，特别对于房地产价值有着影响。本文重点提出轨道交通影响房地产价值引起的几点思考建议，从而得出结合实际发展城市轨道交通，从而推动经济发展，另外，提出城市轨道交通与房地产联合开发相关建议。
　　关键词：城市轨道交通，价值影响，房地产开发
　　
　　自改革开放以来，我国的城市规模和经济建设都有了飞速的发展，城市化进程在逐步加快，城市人口在急剧增加，大量流动人口涌进城市，人员出行和物资交流频繁，使城市交通面临着严峻的局势。城市轨道交通（UrbanRapidRailTransitorUrbanRailRapidTransit，URRT）具有运输效率高、人均资源消耗小、环境污染少等优点，在保证城市土地的集约化开发利用、引导和改善城市空间结构、解决城市交通拥挤问题、促进沿线房地产增值、推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境协调发展等方面，都具有极其重大的作用。它的强烈“吸引力”，使得大量的商业、娱乐、商务、文化设施集中，促进沿线商业的发展和沿线房地产的高密度开发，大大提升房地产价值[1,2]。目前，通过对城市轨道交通对房地产价格的影响机理、模型的分析，本文得出相关几点思考建议。
　　1结合实际发展城市轨道交通，从而推动经济发展
　　轨道交通具有具有运输效率高、人均资源消耗小、环境污染少、占地少等优点，随着URRT的兴建，沿线区域的可达性大大提高，对居民产生巨大的吸引力，促进URRT沿线居住密度的提高。同时，在线路两侧形成住宅、职业场所以及社会资本的带状分布区域。这种带状区域具有开发机能，它将中心地带和其他地域连接起来，也将人口聚集地区和边缘地区连接起来。与此同时，开发商会对沿线的土地进行开发，大量的设施和居民在线路两侧聚集，而密集的设施又会吸引居民到该地区的出行，包括物业、购物和娱乐等。更多的客流会刺激更多功能设施的聚集，但为了保持交通便利的优势，这种聚集都尽可能地靠近线路站点，从而带动整个区域经济的发展。
　　城市快速轨道交通适应了广大人民群众生活质量不断升级要求的城市基础设施，并提高人民生活水平的标志性项目。一些发达国家或发展较快的国家，曾经都将发展快速轨道交通作为拉动经济增长、满足城市人民生活水平提升的重要项目，大力投资建设。
　　URRT通常又存在投资和运营成本巨大、政府财政压力过大、运营过程收支难以平衡、投资回收慢、贷款压力大、建设周期长等劣势。每个城市应根据自身城市规模、发展状况科学合理布局，选择适合自身发展的轨道交通形式，借鉴相关项目的成功经验，采取多渠道融资方式，严格控制工程建设规模，控制造价，城市政府要避免在房地产开发商和沿线企业、单位等局部利益、小团体利益和个人利益推动下，不切实际地过多过快发展URRT系统，形成发展包袱、激化社会矛盾。
　　2城市轨道交通与房地产联合开发
　　2.1实施的可行性
　　从各城市轨道交通的建设经营现状看，大多数处于政府补贴状态。以北京市为例，作为中国第一个拥有较完善的轨道交通网的城市，政府每年的则政补贴为6-7亿元。究其原因，主要是轨道交通项目公益性决定的低价格体系下单一的票务收益，往往难以补偿巨大的建设投资和运营成本。因此，必须寻求城市轨道交通的多种经营收益。改善城市轨道交通的资金现状，城市轨道交通与房地产联合开发正好提供了这种可能性。
　　URRT与周边房地产联合开发是政府将URRT站点地面以上部分土地或附近部分土地的使用权出让给URRT企业，URRT企业可以结合URRT线路和站点一并规划设计，根据市场供需情况分期开发建设。鉴于资金、项目开发管理人才与经验等方面的原因，URRT企业一般与专业的房地产开发商进行合作。URRT企业提供土地，房地产开发商提供资金，利润按照一定比例进行分成。也可以由URRT企业自行开发建设，然后出租或自行经营。
　　URRT属于风险比较小，但直接经济效益相对较低、投资较大、见效较慢的项目；而房地产属于风险较大，但效益较好，见效较快的项目。联合开发将这两类项目结合起来，就可把来自房地产开发的收益用于补偿URRT的建设和营运成本，又可用URRT的较低风险来减低联合开发的整体风险。联合开发还能保证URRT充足而稳定的客流，提高URRT企业的票务收入。因此联合开发可以改善URRT企业总体的财务收支状况，减少URRT前期投资的压力。还可吸引民间资本和外资参与URRT建设和运营。促进URRT投资主体多元化和经营管理商业化。推动城市基础设施业的投融资体制改革。
　　URRT与房地产的联合开发，从土地资源利用上看，能够提高URRT场站周边土地综合利用效率，还能建设安全环保的居住社区。从政府财政上看，可以增加政府来自土地的收益，减少政府对于建设与营运的补贴。更重要的是有助于解决城市交通拥堵问题，促进城市社会、经济和环境的协调与可持续发展。
　　2.2运行体制及实施程序
　　联合开发公司主要职责包括：寻找合作房地产开发公司、自行开发及经营部分物业等。联合开发是一项复杂的系统工程，有众多的参与实体。同时，联合开发涉及的专业面广，几乎涵盖了轨道交通建设以及房地产开发的所有相关知识。因此.从联合开发的规划、组织到实施必须遵照一定的程序进行。
　　2.3主要的几个节点
　　①土地出让方式。联合开发是运用经济杠杆支持URRT企业实现商业化运营，实现URRT市场化发展的一种策略，另一方面还必须实现土地利用效益的最大化。土地开发利用与URRT场站设施建设必须相互协调一致、一体化发展。互不联系，单独实施，将无法达到上述目标；②联合开发土地价格与面积的测算，联合开发的收益将用于弥补URRT的建设与营运成本，在URRT预期投资回报缺口确定以后，就必须科学地测算现在与未来URRT车站周边土地的价值与收益；③联合开发的管理。联合开发不但要弥补URRT的建设成本，也要弥补其营运成本。因此，对于联合开发，政府必须建立一套行之有效的管理办法。防止URRT企业的短期行为与其他不良行为。虽然土地协议出让给URRT公司，公司拥有土地的使用权。但是土地必须分期建设，而且URRT公司必须进入国土部门的土地交易市场，通过招标或挂牌，公开选择开发商进行房地产开发。
　　3建立利益合理分配，促进可持续发展
　　目前，世界上除少数国家和地区外，轨道交通系统均是不盈利的，有些城市不但无法偿还建设贷款，甚至运营都需要政府补贴，URRT发展给站点周边房地产带来的增值，却可能被其所有者和使用者所独享，而难以为URRT的可持续发展做出贡献。经济可持续的目标是将城市轨道交通产生的外部效益，通过市场和政策的手段，部分地转化为内部效益，维持城市轨道交通建设和运营的平衡，最终达到盈利，积累继续建设的资金，以实现投资—建设—运营—回报—投资的良性循环。现阶段经营性交通设施增值效益返还措施存在增值收益流失、增值被低估、收益款流失等不足，为此本文构建了物业税制度下增值效益返还措施。
　　具体的做法是：政府将己建成项目带来的物业税增值收益，使用到当前项目的建设中，作为一种“事前投资”。己开发的交通设施周边房地产升值，促使物业税税金增加，政府可以从这些收入中划取一部分组成一个“资金池”。利用资金池的资金，政府可以增加对当前项目的投资比例，从而减少对特许经营者的补贴。在项目建成运营后，此项目带来的物业税税额的增值量同样流入“资金池”，为政府下一个拟建的项目做好筹资准备，这样就形成一个增值效益收集、使用的循环模式。
　　相对于当前的特许经济模式，基于物业税制度的新方案有以下优点：（1）物业税制度中的赋税对象是城市所有的房地产，包括新建物业和己有物业。新方案下，只要享受到交通设施的外部经济效益，业主所持的物业价值就会有所变化，那么他们所缴纳的物业税就会相应增加；（2）减少与特许经营商前期的谈判工作。在实施物业税制度后，收集增值效益可以借用对城市房地产价值定期的评估结果，而无须开展其它工作。除以上建议外，还要加强城市规划监管，明确城市规划的重要性和严肃性，不能让追逐高利润的房地产开发活动冲击和破坏城市URRT系统沿线尤其是结点部位的整体布局。
　　
　　参考文献：
　　[1]邓晓沛,候杰.我国城市轨道交通发展现状探讨[J].北方交通,2009,04.
　　[2]慈立坤,胡蒙达.上海城市轨道交通网络运营可靠性研究[J].城市轨道交通研究,2009,05