简析房地产开发项目造价管理与有效控制的应用

　　摘要：随着我国经济的快速增长，房地产开发建设从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用到功能和质量等方面要求越来越高。项目造价管理是一项技术性、专业性很强的工作，它贯穿于投资决策、项目设计、招标投标、工程施工和竣工结算各阶段。如何合理和有效地控制工程造价，使有限的人力、物力、财力得以充分的利用，实现工期短、投资效益好的目的是一个房地产开发商和投资者都比较关注的问题，同时也是一个摆在工程造价管理工作者面前的重要课题。本文结合工作经验。主要对房地产开发项目造价管理与有效控制进行相关分析，供同行参考！
　　关键词：房地产开发，工程造价，管理措施，有效控制
　　
　　前言：
　　控制房地产开发项目工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额,更积极的意义是要促进开发商、施工单位、设计单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。因此，做好工程造价的控制工作，对保证和加快项目开发经营利润具有现实意义。
　　1项目决策及设计阶段的工程造价控制
　　房地产项目工程造价的控制贯穿于项目建设全过程，影响造价的因素是多方面的。随着市场经济的深入发展，尽管开发商对控制工程造价也越来越重视，但仍有部分设计人员经济意识淡薄，“怕出事”，只要结构可靠，不出技术或安全问题，就不考虑工程造价高低，结果出现了不少“肥梁、胖柱、深基础”等设计不合理现象，而工程造价人员按施工图纸的工程量套用定额，施工单位按施工图施工，对于设计造成的工程造价过高都无法干预。因此，在项目决策及设计过程中，控制工程造价的关键在于加大设计深度和提高设计质量，应当从下面几方面着手。
　　1.1强化多方案比选设计
　　设计阶段是工程建设的首要环节。设计方案的优化与否，直接影响着开发投资，影响着项目的综合效益。对设计方案进行优化选择，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下进行充分论证，在满足工程结构及使用功能要求前提下，依据经济指标和综合效益选择设计方案。
　　在方案优选过程中要广泛运用价值工程原理。价值工程兼顾功能、成本，力求以最低的寿命周期成本费用，实现必要的功能，提高产品价值。价值工程侧重于在对质量、成本影响较大的研究、开发阶段开展工作，将技术问题和经济问题有机地结合起来，具体工作中应根据项目实际情况，选择对提高功能或降低成本潜力很大的对象，可以是工程项目，也可以是完整的单项工程进行分析改善。选定了对象后，通过功能系统分析、成本分析，最后经过价值分析得到价值系数，就可以确定最优方案。一般来说，成本最低未必就是最优方案，关键要看价值系数。这样，通过价值工程我们可以保证必要工程费用，消除不必要功能费用，对工程造价起到了控制作用。
　　1.2推行限额设计
　　推行限额设计有利于处理好技术与经济的对立统一关系，提高设计质量，限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证科学性的实质内容，可促使设计单位加强技术与经济的对立统一，克服长期以来重技术、轻经济的思想；树立设计人员的高度责任感，有利于强化设计人员的工程造价意识，扭转设计概预算本身的失控现象。
　　在具体的设计过程中，按照设计程序分阶段层层控制总投资，使其贯穿于可行性研究、初步设计、技术设计直到图设计的各个阶段，形成纵向控制；各设计阶段，按各专业进行投资分解，分块限额，具体分配到单元和专业，形成横向控制。这样横向控制和纵向控制相结合，责任落实到人，使设计人员由“画了算”转变为“算了画”，从根本上解决长期以来不能有效杜绝的“三超”现象。但提倡限额设计并不是单纯的追求降低造价，应该坚持科学，采用优化设计使技术和经济紧密结合，通过技术比较，经济分析和效果评价，力求以最少的投入，创造最大的效益。
　　做好限额设计，对经济技术人员提出了更高的要求。技术和经济要密切配合，做好项目设计负责人的参谋，合理取定概预算基础资料，实现对概预算指标的控制，协助做好各专业之间投资的综合平衡协调工作。从而实现对投资限额的控制，也就同时实现了对设计规模、设计标准、工程数量等各方面的控制。
　　1.3推行设计的奖罚制度
　　如果设计工程师通过自己的努力降低了工程造价，不但得不到表扬和奖励，反而要承担一定风险。这样就大大挫伤了他们工作的积极性，造成只求安全，不管造价高低，导致浪费。在设计中引入风险机制，实行奖罚制度，奖励那些为工程造价节省而可行的优秀方案，处罚那些因设计浪费而造成经济损失的方案，做到奖罚分明，提高设计单位对控制工程造价的重视程度。
　　1.4推行设计招标和设计监理制度
　　逐步通过勘察设计招标，引入竞争机制，完善内部质量保证体系，有利于促进设计单位提高设计水平。
　　在设计招标工作中，不仅方案设计阶段通过招标完成，而且对技术设计或施工图设计也需引入竞争机制，使每个设计阶段均通过竞争完成。这样设计单位在每一个细节上如果不是精益求精地去完成，就有落选的可能。在评标中主要评价设计构思的巧妙性、新颖性、工程设计方案的优劣、投资估算的经济性和合理性，设计进度计划、投标人的设计组织方案等方面。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足使用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益的设计投标单位为中标人。
　　推行设计监理制度（双设计），是我国工程建设项目管理体制的一项重大改革。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助业主调研、考察、立项、论证方案可行性并提出合理化建议。实行设计监理，对设计全过程进行监督，避免设计过程中可能存在的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效地控制工程造价。
　　1.5提高设计人员的综合素质

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