试论我国房地产的开发与工程管理

　　3.2.3充分发挥监理作用
　　监理作用好比是交通警察,优秀交通警察能够迅速处理交通事故,疏导交通,而不是只知处罚,不去疏导。充分发挥监理作用的前提是督促其参与项目管理的人员素质高、到位率高,总监代表常驻工地,现场旁站监理员业务熟练,品行端正,勇于负责。充分发挥监理作用的关键是监理工程师通过丰富的经验,采取灵活的工作方法,严格执行监理程序,把控质量。最重要的是能够在重要部位构件和复杂的工艺施工时,能够迅速提出解决方案,帮助和监督施工单位顺利展开施工。
　　3.2.4有效对参建各方进行协调
　　3.2.4.1在工程建造全过程中,在需确定标准或变更事项时,建设单位工程师能够及时组织设计、监理单位进行协商、沟通,果断决策,否则会不同程度地影响施工进展。
　　3.2.4.2努力做好总分包方的协调。房地产开发项目考虑履行房屋买卖合同,疏解资金压力等因素,工期安排往往紧张。工程主体施工完成后,剩余约45%的工作量是装饰、安装、电梯、门窗、消防、人防、暖气、弱电、天然气等项目,他们的成品质量状况直接影响产品功能的使用,影响到竣工验收和交付。上述各项的质量的好坏很大程度取决于总分包方之间的配合水平和默契程度。而总分包方间配合水平又决定于建设单位的协调能力。对总分包方的协调除慎重选择分包队伍外,重点掌握的问题有:
　　①时间:制作时间早,进场时机好。在管理分包方时,建设单位要掌握该种产品在市场上的制作、运输周期,要求分包方尽早安排生产,确保按期到位。进场时机尽量好,为避免互相干扰和影响,电梯、门、窗、天然气等项目的安装时机要充分考虑土建、抹灰、腻子、墙、地砖、收口等工序的完成时间,何时进场是一项难题。比如户门开始安装是在每户内所有工作量完成后开始还是与装饰同时进行,收口工序是户门厂家负责,还是总包方负责等值得研究。
　　②靠前指挥、狠抓落实。在管理程序上可与监理例会分开,必须定期(每周最少一次)组织召开协调会,及时解决现场问题。在组织的检查中发现问题及时整改、专人负责检查整改的结果。
　　3.2.5重视成品保护工作
　　工程进入安装装饰阶段,任何一个分项工程都可视为成品。成品保护公司的出现会对保证施工现场工程质量起到重要作用。但关键是总包方要加强管理和培训,使每一名成品保护人员弄清保护的对象和每项成品保护的技术要求,否则就形同虚设。
　　3.3重视市政工程建设和竣工验收
　　3.3.1市政配套设施建造
　　市政配套的实施,将附以主体工程以鲜活的生命,但自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大,体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大,垄断单位多等特点。做好市政配套设施建造的关键一是及早准备,比如说天然气工程,目前其设计与楼体施工图设计脱节,但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底,可避免主体的二次破坏,防水隐患、成本增加等;二是做好各专业间设计图纸的叠加,及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查;三是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。引入竞争机制,在合同中明确其须承诺利用与专业管理部门的良好关系,按建设标准要求通过验收和接通。
　　3.3.2必须安排好竣工验收
　　做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成,质量合格外,还必须在工程建造后期做好竣工验收计划,计划中明确工程竣工备案时间和要件要求,明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间,明细由建设单位牵头,参建各方参加的工程验收小组,施工单位验收整改人员的安排等。
　　做好竣工验收的关键首先是利用好公司培养的各种政府职能部门的社会资源;二是要尽早安排,一般至少在产品主体完成后,院内市政配套开始施工时,就适时安排消防检测和联系规划验线;三是保证申报验收的资料正确完整,因为政府的验收受理方式都采用了工作日制度,资料的错误肯定会延误验收的进度。
　　4结语
　　在我国房地产开发的工程建设过程中,工程管理组织参与管理与协调工作是十分重要的。作为管理者，一定要清楚工程管理在房地产开发中的重工性，做好各项管理工作，要注意工程管理中的关健事项，做好前期准备工作，做好工程质量的探制，更要重视工程建设和竣工验收工作等，以提高房产开中的工程管理水平。

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