试论我国房地产的开发与工程管理

　　摘要：工程项目管理在整个房地产开发过程中有着举足轻重的作用，它贯穿于房地产开发的整个过程；本文结合笔者的工作实践，分析了工程管理在房地产开发中的重要性，并提出了房地产开发中工程管理应注意的一些事项，以供参考。
　　关健词：房地产；工程管理；重视建设；注意事项；
　　1前言
　　房地产市场经过几轮的调整和发展，日趋理性和成熟，原有以土地资源优势的开发模式逐渐转变为产品、市场和客户的竞争，由于项目开发周期长，可利用资源有限，往往需要分期开发建设，然而供需关系、市场环境又受到宏观经济与政策等影响，进而影响房地产走势，那么对于房地产开发商来说，一方面要及时以变应变，加快产品调整作为项目开发建设成功的首要保障；另一方面要将管理细化到开发过程中的每一个环节，每一个具体步骤。工程项目管理在整个房地产开发过程中有着举足轻重的作用，它贯穿于房地产开发的整个过程。
　　2房地产开发中工程管理的重要性
　　2.1有效衔接，前置启动准备
　　房地产工程管理是整个开发建设环节中实施时间长、耗用资源大的主要环节，无论是产品定位还是成本投入，在前期规划方案阶段已基本定型，因此要求工程必须前置项目的准备工作，加强与前期证照办理、开工手续准备、开盘条件准备、工程招标及发包等方面有效衔接，便于项目的管理组织及后续业务工作的连贯。因此，加强与前期各部门的有效衔接，有序交接是顺利启动项目的基础。
　　2.2读懂产品、提高设计还原度
　　房地产工程管理注重提供满意的产品，以及最大程度的提高设计的还原度。在完成前期规划方案等基础上，施工图的深度和控制的好坏将直接影响到产品的效果以及功能的使用，因此图纸的会审与现场对图纸的熟悉是保证质量的关键。提高工程对产品的认识，有助于产品的实现，必须加强对工程管理人员的技术方案及主要产品情况交底。
　　2.3加强控制，做好资源整合
　　房地产工程建设阶段是资源整合集中度最高的阶段，政府监督、配套部门、消防、环保、城管、工程咨询、材料供应、施工承包等都将贯穿于项目建设全过程，内部的工程、技术、合约以及前期配套等环环相扣，工程进度、成本、质量、安全文明等目标管理更需要协同管理。因此，如何更好的发挥工程管理的纽带作用较为重要，在组合资源、用好资源的基础上才能保证过程的执行力和控制力。
　　2.4合理优化，减少实体成本
　　成本优势是房地产开发建设竞争的关键，工程建设阶段同样重要，采购比价、限额设计等都是控制成本的有效手段，但同样不能忽视工程技术的优化措施，如门窗材料的替代、空心楼盖地下的使用、新型墙体的使用等，一方面可以防止追求效果与成本投入过大的问题；另一方面工程管理可以通过合理优化，降低成本等手段防止质量过剩。
　　2.5提前策划，提供销售支持
　　房地产开盘时机是整个项目开发建设的关键，推盘时机的把握，工地现场形象包装等推盘条件的准备都将是项目成功上市的保障。而售楼处、样板房、样板楼、入户大堂以及看房通道的建设都将会与正常的工程推进发生交叉，因此工程部门应提前策划，加强与销售等部门配合，通过预留、交错等平面管理手段实现销售道具的配合，尤其是外部周边道路及入口的组织更能突显现场工程协调管理能力。
　　3房地产开发中工程管理注意事项
　　3.1重视前期准备工作
　　3.1.1制度准备是根本
　　“没有规矩不成方圆”。在一个房地产项目开工之前,建立和健全工程管理办法和实施细则是做好工程建造管理的根本。首先制定者须参与项目产品定位和设计工作,深度领会公司对工程项目的质量、进度目标、销售计划和经济技术指标要求。内容要符合项目实际,针对性强,目标明确,程序严谨;制度严格,奖惩分明,鼓励创新。比如在管理办法中一定要载明质量最高目标。质量目标是提高参建各方质量意识的基础。
　　3.1.2技术标准准备要充分
　　3.1.2.1参与程度要广:施工、监理单位各专业工程师不但参加审核,施工单位项目经理、总工和监理的项目总监也必须参与进来。
　　3.1.2.2目标不断创新:图纸审核的内容不仅是传统意义上的发现和更改设计中的“错、缺、漏”,重要的是站在业主的角度,提出更经济、更适用、更美观的合理化建设,使施工工艺有所改进,使用功能更加符合人性化,以此可延展到敢于尝试改进现行工艺标准。比如对空调主机预留板、厨卫管道井、门厅洞口尺寸等按市场需求来设置。相信这部分行业标准的更改已为期不远。
　　组织做好监理规划和施工组织设计,监理规划必须有很强的指导性,,除监理规划外,还必须制订实施细则。对于监理控制的内容,除按GB50319-2000要求为质量、进度、造价以外,根据当前建筑施工安全的严峻形式,须加入安全控制部分。
　　3.1.3充分做好现场准备
　　施工现场准备的重点主要是七通一平和场地划分。七通一平是指施工场地在平整基础上达到通道路、上水、雨污水、电力、天然气、通讯、热力的条件。在一个项目施工场地内,往往有多家施工单位施工,进行科学的划分显得尤为重要。一方面场地划分不但对平面要进行合理布置,还要注意空间的分界,垂直运输机械设置位置要合理,尽量减少交叉作业。另一方面是以环境保护的高度,要求施工单位做好场地上树木的保护;以重复利用的便利性原则,设置水准点、城市坐标并加强保护。
　　3.2切实保证产品建造质量
　　3.2.1重视质量意识的培养和教育
　　前述中已提到,在制度准备阶段,明确质量目标的作用之一就是提高参建各方的质量意识。质量意识的培养和教育的对象除重点抓好参建各方的领导层外,还应该深入到作业队、工班组。质量意识的培养和教育的组织必须是有计划、有素材、有实例、有重点。质量意识培养和教育的范围是全过程、全方位。主要是在开工前,各分部工程实施前,关键特殊工序交底时,质量问题处理时,质量月活动时,重要节假日放假前;质量意识培养和教育的形式应多样化,如交底、评比、参观、学习、奖罚等。
　　3.2.2重视组织有效的检查和评比
　　在工程管理中,除工地上正常的施工单位的自检、互检、专检,监理单位的抽检、巡检、分项验收外,作为建设单位,控制工程质量,定期的和根据进度情况合适机的安排质量专项检查、评比会显著促进质量水平的提高。组织检查评比的关键除不流于形式,还必须做到公正公平,奖罚分明。

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