初探房地产开发准备工作重要性

　　摘要：对于经济发展，房地产业具有很高的敏感性和超前性，整个社会的经济增长过程也将是以房地产的高速发展为前提和主要内容。随着经济的发展，房地产的需求不断增加，而在开发之前的准备工作将影响着整个项目的发展和效益。本论文将简单介绍准备前期工作的重要性。
　　关键词：房地产开发，前期准备，土地使用权
　　前言
　　房地产一直是百姓最为关注的一个话题，随着生活的不断提高，生活质量的要求也相应的有所提高。尤其在国家政策和国内外环境的影响下正接收着来自政策的调控和市场调节两方面的考验，房地产行业的竞争变得愈发的紧张起来了，在确保房产的质量的前提下能够更好的保证效益是房地产企业的最终目标，而房地产的前期工作就变的尤为重要，成为实现最终目标的基础。
　　1、前期工作的内容
　　1.1考察准备开发地块的特点以及周边的环境
　　在通过投标或是拍卖获取土地使用权之前需要对该土地进行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面积；土地占地形状；地块内建筑物和设施的现状；规划用途和限制条件；地块四边相邻道路级别状况；和市、区的中心商业地段、学校、医疗机构等的距离；公交路线和站点设置的距离；市区内的供水、供热、通讯、电力设施状况等。充分的考察了相应的资料，对于接下来的开发有很大辅助作用，只有前期的资料准备充分才能保证项目的进度和效益等问题。
　　1.2要获得土地的使用权
　　根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权是归国家所有的，但是土地的使用权是可以依照法律有偿、有限期地通过市场出让、转让。
　　开发商获取土地使用权有两种途径：通过行政划拨和市场。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。
　　1.3在获得土地使用权后，要开始办理建设用地动迁工作
　　拆迁过程有时也会影响成为项目进程。在拆迁过程中，会有部分居民是不情愿且会有抵抗情绪，这就往往成为问题的所在，所以在进行拆迁工作时能够保证平稳拆迁居民的情绪是在这部分的一项艰巨的任务。
　　所以对于开发商而言拆迁工作主要解决的问题包括土地的权属处理；城市房屋的拆迁工作程序以及拆迁工作的补偿与安置政策。
　　1.4委托方案设计单位进行的规划建筑设计
　　在获得了土地证之后，项目的设计就是重中之重了，尤其是规划方案的设计就决定项目成败，因此选择一个好的设计单位是非常的重要。确定好设计单位之后就要进行市场调研，准确定位市场需求，编制设计任务书，设计单位根据设计任务书进行方案设计。
　　1.5向规划主管部门提交规划建筑设计文件申请审批
　　要向规划部门提交规划建筑规划方案的设计，再经过规划管理部门、消防、园林、建设等部门等共同审查批准通过。
　　1.6绘制施工图
　　按照所批准的建筑规划方案设计的基础上，设计单位再进行扩初设计深化，有些地方扩初设计还需经当地建设主管部门的审查批准；然后在批准的初步设计的基础上再进行施工图设计。
　　1.7最后要施工前的准备
　　通过固定的方式来选定施工监理单位和施工单位。最后做好准备开工前的所有准备工作。还有要保证“三通一平”（三通指施工道路畅通，施工用水、施工用电接通；一平指场地已经平整）、办理开工许可证和施工执照等一些必要的执照，为施工提供良好的现场环境。
　　2、土地使用权获得
　　现阶段，我国的土地使用制度正处在从无偿、无限期使用到有偿、有限期使用的过渡阶段。土地使用权的取得可以根据项目的特点，可以通过两种方法得到：一种是通过政府行政划拨，另一种是通过有偿出让，而且当房地产进入二级市场后，也可以由转让等方式获得土地使用权。
　　要获得土地使用权，首先要制定相应的规划和方案，由城市规划管理部门审查，要求是能够满足城市规划的规定，在通过后就能拿到土地规划许可证书，再到土地部门申请建设用地，依照国家的相关法律和制度，最后通过协议、招标、拍卖等方法来获取土地使用权，在交纳土地出让金后就可以获得土地只用证书。
　　但是在获得土地使用权前要考虑到土地市场信息的影响。土地市场的走势是受政治、经济、环境等多方面因素的影响，而且不同城市影响土地市场的因素和程度也是各不相同的，即使是同一城市内，不同用途、不同位置、不同规模的土地之间也是各有特点的。因此，在确定目标土地之前应当深入研究确定土地市场信息，分析影响土地市场各种因素及其影响程度和影响方式，并且在实践中不断探索、总结、积累和完善，逐步建立起科学的分析和预测方法及程序。
　　此外，国家和地方政策对选择目标土地的影响也是相当大。目前国家也制定了相应的法律法规，来实施对土地的使用和管理，而往往地方在响应国家政策的同时还会根据本地的特点制定了其他的一些规定和政策，所以在确定目标土地前要熟悉和掌握这些相关政策，只有遵循政府相应政策，保证城市建设用地规模符合国家规定的标准，也才能保证整个项目的安全性。
　　在获得土地的使用权之后，由土地市场信息和各种政策作为基准点，全面分析和研究目标土地的特点，由掌握的关于目标土地的相关信息，判断目标土地的市场前景是否具有商业价值，国家和地方的相关政策对项目进程的是否有影响，竞争对手情况是否对自身造成一定的威胁，以及在出让方式上是否也存在影响项目的问题等等，而这些问题都必须要得到合理解决，只有在保证了这些问题的妥善处理后，就是保证了整个项目的地基能够稳固下来，因此也就能直接决定整个项目的成功与否。
　　所以，在获取目标土地使用权这一方面对项目的开发和发展也是很重要，考虑了各个方面的影响，解决了各个方面的问题，保证了项目前期工作的顺利，也就是减轻了整个项目的负担。
　　3、规划方案和工程施工图的设计
　　项目开发的设计阶段主要包括方案招标阶段和方案定案阶段两个阶段，建设项目设计过程主要还是以两个阶段而展开的。这两个阶段相当于在为项目建龙骨，把总的框架建立好，就有的明确的目标和方向。

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