房地产开发中的工程成本控制管理

　　摘要：在现代化的施工项目管理中，目标管理方法以其针对性、实用性和先进性被广泛采用。本文用目标成本管理方法来进行成本管理。并对房地产企业如何实施目标成本管理进行了探讨，从房地产开发项目目标成本的制定、优化、分解到目标成本的执行及分析考核都进行了详细论述。
　　关键词；建筑；企业；成本管理
　　
　　随着社会主义市场经济体制的建立和完善，企业之间竞争日益加剧，低成本成为衡量企业是否具有竞争优势的一个重要标准之一。目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。目标管理的基点是以被管理活动的目标为中心，把经济活动和管理活动的任务转为具体的目标加以实施和控制，通过目标的实现，完成经济活动的任务。
　　一、房地产开发项目目标成本的执行管理
　　1、事前控制
　　房地产开发企业在项目的前期开发阶段，应根据企业的发展战略，结合项目所在的位置、环境等因素，确定拟开发的楼盘，并作好可行性研究和规划设计工作。在可行性研究过程中，应坚持市场为导向，收集充分有科学依据的指标数据，以总工程师为首的技术部门负责组织营销、工程技术、预算审计、财务成本等各方面的专业人员以市场为前提、以技术为手段、以财务分析为核心，对项目成本费用进行估算，明确成本控制目标、应采取的措施以及项目经济效果评价。可研阶段进行经济测算时，成本估算主要依据类似项目的成本数据或已结算项目的数据。规划设计阶段是目标成本控制最关键的环节，如果开发产品设计不合理，开发产品成本注定会高，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相对比较困难，同时在这一阶段又要测定并确认企业的目标成本。
　　2、事中控制
　　房地产开发企业在制定目标成本之后应加强开发成本形成过程中的控制，建立成本费用控制系统，做好成本费用管理的各项基础工作，制定成本费用标准，分解成本费用指标，控制成本费用差异，以保证目标成本的实现。在采购环节，应以竞标的方式控制采购价格，或者利用施工单位集中采购的优势，在保证质量的前提下降低价格。在施工阶段应明确成本责任的分工与落实，由项目部全面负责开发产品的工程质量、工期进度和目标成本管理，在保质按期完成开发生产任务的前提下，对目标成本降低的部分实行提成奖励。房地产开发企业还应加强现场的协调、督促和监控，提高房产开发效率和经济效益，避免、减少无效管理和无效劳动;控制并审核工程进度款的支付，在办理价款支付业务过程中如发现拟支付的价款与合同约定的价款支付方式及金额不符，或与工程实际完工情况不符等异常情况，应当及时报告;按月分析各分部分项成本目标的执行情况，及时发现并查明成本节约或超支的原因，采取有效的监控措施，跟踪总结经验教训，防止开发成本超支，降低成本费用，提高经济效益。在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，成本管理部每月应编制一份《项目动态成本月评估》，包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，对目标成本执行情况进行总结，成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况及变更签证金额，对各项目的待发生成本进行评估，形成项目动态成信息。在合同审批时，及时揭示施工合同和材料采购的合同造价与目标成本造价的对比概况，反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况。设计变更和现场签证应做到一单一算，月清月结。
　　3、事后控制
　　施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收合格，并符合合同要求之后，就要向发包方进行最后的价款结算。竣工结算要有严格的审查，一般从以下几方面入手:①核对合同条款。首先，应核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格;其次，应按合同规定的结算方法、计价定额、收费标准、主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，若发现合同开口或有漏洞，应请建设单位与施工单位认真研究，明确结算要求。②检查隐蔽验收纪录。所有隐蔽工程均须进行验收，且两人以上签证;实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。③落实设计变更签证。涉及修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改的设计图纸、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意、签证;重大设计变更应经原审批部门审批，否则不应列入结算。④按图核实工程数量。竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一规定的计算规则计算工程量。⑤执行定额单价。结算单价应按合同约定或招标规定的计价定额与计价原则执行。⑥防止各种计算误差。工程结算的子目往往有计算误差，应认真核算，防止因计算误差多计或少算。
　　二、目标成本的分析与考核
　　房地产开发项目的成本管理工作的分析考核可以从三大方面来进行。
　　（1）对目标成本管理结果进行分析考核
　　对目标成本管理结果进行考核主要包括对成本结果的考核和全员成本管理的考核。对成本结果进行考核的指标有可研成本变动率、目标成本变动率及结算成本变动率。。
　　项目可研成本变动率Vi={(目标单方一可研单方)/可研单方}*100%.(l)
　　公司可研成本变动率V=(V1+V2十V3+…..Vn)/N(2)
　　公司可研成本变动率等于所有考核项目的可研成本变动率的算术平均值。
　　对可研成本变动率的考核主要是为了促进可研阶段客户定位与规划设计的严谨，胜。
　　目标成本绝对变动率Vi=(项目i单方动态*项目i可售面积-项目i单方目标成本*项目i目标成本测算面积)/艺项目i可售面积)/公司单方目标成本}*100%(3)
　　除了考察项目的目标成本变动率还应考察7类成本科目(除地价和期间费用)的目标成本变动率。
　　项目科目平均变动率Vi={(科目单方动态成本-科目单方目标成本)/科目单方目标成本}*100%(4)
　　公司一个项目成本科目平均变动率V=(Vl+VZ+V3+V4+VS+V6+V7)/7(5)
　　目标成本变动率的考核主要是为了强调目标成本的权威性和指导性。
　　利润结算成本变动率=(上年利润结算部分最新总动态成本-今年上报利润结算部分总动态成本)/今年上报利润结算部分总动态成本*100%(6)

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