论房地产开发项目的可行性研究

　　这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的
　　1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.
　　（4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
　　
　　表1项目可行性研究阶段及精度
　　项目内容 时间（月） 费用 允许误差
　　投资机会研究阶段 1~3 0.2%~0.8% ±30%
　　初步可行性研究阶段 6 0.25%~1.5% ±20%,
　　详细可行性研究阶段 8~16 0.2%~1.0% ±10%,
　　
　　7房地产开发可行性研究存在的问题
　　房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。九十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。
　　究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但开发商以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可以说，不重视房地产开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的关键之一。
　　目前我国可行性研究的指导性文件是国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，特别是《房地产开发项目经济评价方法》的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。房地产开发可行性研究的现状是令人担忧的，出现了“可行的报告不可行”、“不可行的报告可能又可行了”“随意编写房地产可行性研究报告”等等现象，难免让
　　人对“房地产开发可行性研究”产生怀疑，房地产开发可行性研究报告已成为“可批性报告”，其原因如下：
　　7.1理论指导上存在缺陷，缺乏针对性
　　国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中容易使人陷入以下误区：
　　（1）对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性；
　　（2）没能考虑房地产市场多变的形势，如供给和需求、产品品质的先进性、租售价格和政策等因素的变化；
　　（3）可行性研究报告侧重于定量分析，忽视定性分析。
　　7.2项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式
　　据对房地产开发企业决策者行为的调查、分析，影响房地产可行性研究质量的项目投资决策者行为方式主要有以下几种：
　　（1）以获得政府立项批文和投资计划为目的。这种方式在国有企业或决策体系不健全的开发企业中较多；
　　（2）出于节约资金考虑，由企业内部或委托社会个人进行。这类决策者自认为了解房地产开发投资的特殊规律，可能具有一定的开发经验；
　　（3）聘请社会专业咨询机构完成。但决策者在利用社会专业咨询机构方面仍存在着许多误区，具体表现在：
　　a决策者初涉房地产开发领域，或者本身素质低、能力差，一切听从社会专业咨询机构的意见；
　　b部分决策者认为社会专业咨询机构既然是专门来为决策者调查研究、预测评估和出谋划策的，就应该提出十全十美、万无一失的方案；
　　c选择咨询机构时渗透着个人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨询机构；
　　d决策者过分自信，他并不是真正要咨询机构进行分析，而是在做出某一问题的解决方案后，交给咨询机构进行事实论证。
　　7.3编制人总体素质水平低，人员知识结构单一
　　目前进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态，有些报告撰写得漏洞百出，选取、应用的数据无来源、前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等等。究其原因，有以下几点：
　　（1）可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成，但有些可行性研究报告的编制者可能就是一、二个人，不能适应房地产开发的多专业要求；
　　（2）编制人员专业素质低。相当一部分编制人士，并不了解和熟悉房地产开发领域，他们仅能做的是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑，定量分析草率计算，经济评价流于形式，失去了可行性研究的作用；
　　（3）编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、收据收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图，根据其意初步形成评估结果，没有详细的调查提纲和编制方案，参照以往编制的报告样本进行修改，一、两天就可以完成一份可行性研究报告，这种报告的质量可想而知；
　　（4）由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测；缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测；不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析；成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。

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