论房地产开发项目的可行性研究

　　摘要：近年来，随着我国城镇住房制度改革不断深化，房地产价格呈现出连续上涨趋势，引发了人们对房价的调控和对住房制度、土地管理制度等的更大关注。房地产开发具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点,因此对房地产开发项目进行可行性研究就显得尤为重要。本文就房地产开发项目可行性研究的含义、特点、内容及现状等方面的内容进行了分析，并就其存在的问题及对策进行了相关方面的阐述。
　　
　　关键词：房地产，开发，可行性研究
　　
　　
　　1引言
　　房地产业和房地产市场，是当今中国社会各阶层最关注的领域之一。尤其是近年我国房地产价格呈现出的连续上涨趋势，引发了人们对房价的调控和对住房制度、土地管理制度等的更大关注。房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点,为了进一步促进我国房地产业和房地产市场的发展，有必要对房地产开发项目进行可行性的研究。
　　2可行性研究的含义及原则
　　2.1可行性研究的含义
　　可行性研究这种方法最早出现于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。通过几十年的不断充实和完善，扩大到很多领域，范围十分广泛。目前已形成一整套系统、科学的研究方法。虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学，已被各国所公认。
　　可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。它的任务是综合论证拟建项目在市场发展的前景，技术上的先进性和适用性，实施上的可能性和风险性，经济上的合理性和盈利性。
　　2.2可行性研究的基本原则
　　2.2.1科学性原则
　　即要求按客观规律办事，这是可行性研究工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：
　　（1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠；
　　（2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析、计算得出的；
　　（3）可行性研究报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意思的表达。
　　2.2.2客观性原则
　　也就是坚持从实际出发、实事求是的原则。房地产开发项目的可行性研究，是根据拟开发项目的具体情况进行分析和论证，而得出可行或不可行的结论。
　　（1）要求编制人正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，研究工作要求排除主观臆想，要从实际出发；
　　（2）要实事求是地运用客观的资料做出符合科学和实际的决定和结论。
　　2.2.3公正性原则
　　就是站在公正的立场上，不偏不倚。坚持科学性与客观性原则，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。
　　3房地产开发可行性研究的特点和现状
　　3.1可行性研究的特点
　　一般来说，房地产可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面：
　　3.1.1独立性
　　房地产开发可行性研究的独立性是指进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况进行研究。这是确保可行性研究成果的客观、公正、可信的重要前提。如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证。其可行性研究多半是失败的，不能称之为“可行性研究”。坚持独立性，真正按房地产开发的内在规律和客观情况分析、研究，是确保经济评价和技术论证的结论正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求。
　　3.1.2系统性
　　可行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上。前者是指可行性研究的评价和论证必须以房地产开发项目的整体最优为目标，这是可行性研究不同于其它任何局部或单方面研究的重要特点；后者则指可行性研究是在一个系统范围内反复进行的综合平衡。作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计方案、市场定位、经营方式、租售价格的确定等之间，既相互联系又相互影响和制约。
　　3.1.3客观性
　　房地产可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据、资料为基础，定性的分析来之于定量的分析。只要依据定量指标体系和定性评价标准，确保取得的资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，一般便能保证论证和评价结论的客观性。
　　3.1.4预测性
　　严格地说，可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的。这些预测包括以下内容：
　　（1）市场分析。主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测，消费群体的分析和判断，市场发展前景的预测等；
　　（2）成本费用。成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发成本、管理费用、财务费用和其它费用等；
　　（3）总收益。可行性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的，这种预测方法无论多幺科学，与实际情况肯定是有差距的。未来的实际发生的数值不可能也无法和可行性研究时的数值相同，仅仅是偏差的大小，但肯定会影响到现金流量的估算，从而影响评价和论证。
　　3.1.5选优性（多方案比较）
　　房地产开发可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路）的基础上，设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定位、产品档次、分期开发方案等，逐个加以分析和比较，从中选出最优方案或进行排序。多方案比较的方法是可行性研究的最大特点，尤其适用于房地产开发项目。房地产可行性研究应该根据可能发生的几种方案提供研究结论供决策者评价和判断，但实际上，目前相当一部分的房地产开发可行性研究报告只是按确定的意向，从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已。

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