房屋共有公用建筑面积在房屋产权面积计算中常见问题及探讨

　　[摘要]：长久以来，房地产行业是个投诉和争议较多的领域，焦点集中于质量和计量两种，其中计量问题最为突出，原因有二：1.虽然国家相继出台各种测量规划，但存在着房地产测量管理工作政出多门的情况；2.由于相关法规不够详尽，只是纲领性的指导，实际问题复杂得多，导致近年来房屋产权面积纠纷层出不穷。应用相关法规的精神并结合工程建设实际来探讨公共建筑面积在产权计算中所涉及的几个问题，对今后类似的产权面积纠纷提供了重要的依据。
　　关键词：房屋公共建筑面积；公摊；计算规则
　　房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、县房地产行政主管部门登记确权认定，为产权产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及规划建设提供基础性数据和资料[1]。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低[2]。近年来，随着我国住宅建设与房地产业的迅速发展和房地产市场的日趋完善，房地产测量及房屋面积计算管理工作逐步得到加强，国家出台的一系列关于房地产测量及房屋面积计算管理工作的规章、规范和文件，有效地维护了房地产市场秩序和权利人的合法权益，促进了房地产权属登记、交易、租赁、评估、抵押、拆迁等各项工作的顺利进行。但是，目前也存在着一些不容忽视的问题，有些地方在房地产测量及房屋面积计算管理工作中政出多门，有的房地产测量单位服务质量、测量质量低劣，损害了权利人的合法权益。房产测量是房屋产权产籍管理中的一项重要的前期工作。国家发布的《房产测量规范》[3]主要考虑其通用性和概括性，在某些规定中的说明还不是很清楚，个别解释还欠明晰；对某些具体细节以及实际工作中遇到的一些特殊新情况并没有详细规范和具体说明；有的条款还需要商榷，对新问题一些特殊问题还没有触及[4]。同时，工程实践中新材料、新做法层出不穷，具体情况不易把握，存在着不同地区、不同部门，理解与解释均不相同等问题。为使房屋产权面积的计算更加客观、公正、合理、合法[5]，使房产测绘工作人员在工作中有章可依、按章执行，违章必究，本文仅就目前在房地产测量中争议较大的共有公用建筑面积的问题进行详尽解读，希望为解决类似的产权面积纠纷提供借鉴。
　　1. 房屋共有建筑面积计算的相关依据
　　1.1房屋共有建筑面积的定义
　　房屋共有建筑面积及其分摊是房产测绘中比较重要且比较复杂的一项工作，设及面广、需要明确的问题多。房屋共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般由两部分构成：即应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
　　从商品房销售面积来讲，大部分住宅用套内建筑面积来衡量，有几个关系要搞清楚：
　　（1）商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积；
　　（2）套内建筑面积=套内墙体面积+套内阳台建筑面积+套内使用面积。
　　1.2房屋共有建筑面积相关问题的依据
　　（1）《房产测量规范》（GB/T17986.1——2000，国家质量技术监督局2002年2月发布，以下简称《规范》）。
　　（2）建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号，简称74号文件）。
　　（3）各地《房屋建筑面积测算实施细则》等（名称不一，以下简称《细则》）。
　　（4）《中华人民共和国物权法》（全国人大2007年3月发布，以下简称《物权法》）。
　　1.3《规范》中关于房屋共有建筑面积的规定
　　1.3.1.房屋共有建筑面积为什么要分摊
　　由于房地产市场交易、抵押贷款等适应社会发展的各种经济活动形式的存在，对应分摊的共有建筑面积进行分摊时必须符合有关法律、法规的要求，严格按技术规程的要求进行计算。如某权利人在房地产市场上楼房的某一层或某一间或某一套（在第i层，i＞2）的房地产时，在其合约上只有使用面积而无共有面积说明，则在法律上，这个权利人就无法利用他所拥有的楼层，因为他不能通过他那层以下楼层的楼梯或电梯（共有面积），这些楼梯都是作为共有面积各自计入本层的使用面积。对于房地产抵押贷款也是如此。当某权利人用其拥有的房地产作不动产抵押贷款时，出现以上情形，在无力偿还贷款时，银行把房地产拿到市场交易后所带来的后果仍如前述一样。因此共有建筑面积分摊有它的法律基础和实际价值。
　　1.3.2共有建筑面积的分摊理念
　　以幢为单位：不是本幢的共有建筑面积不会分摊到本幢楼，本幢楼的共有建筑面积不会分摊到其他幢。谁使用谁分摊的原则（只限多功能房屋）：产权各方有合法权属分割文件或协议，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋建筑面积比例进行分摊[6]。参加分摊后产权各方建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积。
　　1.3.3.应分摊的共有建筑面积构成
　　应分摊的共有建筑面积从组成部分来讲，应有两部分组成：
　　1.电梯井、楼梯间、室外楼梯、楼梯悬挑平台、垃圾道、变电室、设备间、有维护结构的水箱间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积等。
　　2.套（单元）公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　从这两个组成部分可以看出，我们的基础是建立在幢上的，在一般的意义上来说，不属于本幢的房子一般不予考虑。至于墙体面积，作为公共部分来讲肯定是共有的无非有的是与建筑空间共有，有的是与幢外空间共有。
　　1.3.4.不应分摊的共有建筑面积构成
　　独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢楼、小区服务的警卫室，管理用房和设备用房，以及作为人防工程的地下室的建筑面积不计入共有建筑面积。此外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有建筑面积，如机动车库、非机动车库、消防避难所、梁底标高不符要求的架空结构转换层和架空作为社会公众休息或交通的场所。
　　2. 产权面积计算中共有建筑面积分摊的原则
　　2.1分幢原则：
　　在分摊计算之前，首先应该建筑物是一幢还是多幢，依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）：
　　（1）建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；
　　（2）该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；
　　（3）该建筑物的基础、结构是否为一个整体；
　　（4）该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。
　　2.2消防优先原则：
　　在确认共有公用建筑面积之前，首先应分析共有公用部位是否满足消防要求。
　　2.3套内面积参与分摊原则
　　在共有公用建筑面积分摊过程中，“套内面积”是相对的，一种是真正意义上的成套房屋套内建筑面积，参与分摊时，始终以其套内建筑面积为基数；另一种是共有公用建筑面积在被分摊之前作为名义上的“套内面积”，参与分摊时，始终以其“套内面积”为基数。
　　2.4分摊系数定级原则
　　跨H（H小于N）层的共有公用建筑面积分摊系数表示为K31-K39等。以此类推，地下室共有公用建筑面积分摊系数表示为：K101等（应以三位数表示）；
　　注：K1为全楼服务；K21为住宅服务；
　　K31为本楼层服务；K101为地下室服务；
　　2.5分摊从高级到低级原则
　　在进行共有公用建筑面积分摊时，应该照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的其有共用建筑面积应参与高级别的共有公用建筑面积的分摊；分摊过的共有公用建筑面积不再参与分摊。
　　2.6平级不分摊原则
　　共有公用部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有公用建筑面积时，互不参与对方的分摊。
　　2.7分摊系数叠加原则
　　即该套内建筑面积参与过的所有级别的共有公用面积分摊系数相加即为该套内的共有公用建筑面积分摊系数。
　　2.8高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分摊原则
　　首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次对于大型建筑物，尤其是多塔楼，其地下室层面积比±0.000以上的层面积大得多，如不断开会造成地下室分摊太多共有公用建筑面积，不合理。因此地下室与±0.000以上应分开计算，这样不但直观上容易理解，而且可以简化计算，即地下室只分摊地下室的垂直通道，±0.000以上部分分摊±0.000以上部分的垂直道。
　　2.9高层建筑核心筒与地下室能够合并分摊原则
　　地下室全部为设备层时，地下室与地面上核心筒合并分摊计算。
　　3.共有建筑面积是相对的，并不是绝对的，这是应分摊共有建筑面积的一个显著特点[7]。
　　3.1共有建筑面积的分类和确认
　　不同类型的建筑，共有建筑面积的分摊是不一样的。根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分为三类：
　　3.1.1全幢共有公用的建筑面积：指为整幢服务的共有公用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。
　　3.1.2功能区共有公用建筑面积：指专为某一功能区服务的共有公用建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区，功办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
　　3.1.3层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。
　　如果一幢楼各层的大型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分数，可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。
　　对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。
　　3.2共有建筑面积计算方法
　　目前国内房地产市场住宅部分，多以多层纯住宅为主，在对这类户型计算公摊时，也是有规律可循的，共有公用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
　　δSi=K•Si∑δSiK=∑Si
　　式中：
　　K——为面积的分摊系数；
　　Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；
　　δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；
　　∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；
　　∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；
　　3.3共有建筑面积的分摊方法
　　3.3.1住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
　　3.3.2商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
　　3.3.3多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
　　4．结语
　　房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，作为房地产中介行业的房产测绘需要在日常工作中，与时俱进，结合房地产市场实际状况，随时掌握新方向，找到新对策，逐步走向规范和开放。房地产测绘部门要贯彻《规范》主要精神，合理应对建筑形式的不断变化，正确计算房屋的产权面积，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。
　　参考文献：
　　[1]吕永江，房产怀房地产测绘技术[M]，北京，中国标准出版社，2001；15。
　　[2]李香娥，房产测量中面积测算问题探讨[J]，北京测绘，2006（2）：42-45。
　　[3]国家质量技术监督局。GB/T17896-2000房产测量规范[S]。北京：中国建筑工业出版社，2000。
　　[4]张红英，杨斌，胡友健。关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨[J]，测绘科学，2007（1）：145-146。
　　[5]石小民，房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究[J]。焦作大学学报，2003（4）：83-85。
　　[6]张永贵，关于外墙在房屋产权面积计算中有关问题的探讨[J]。宁夏工程技术，2008（3）：70-71。
　　[7]住房和城乡建设部。房产测量从业人员职业技能鉴定培训教材，第七章：房产测绘数据处理。