浅析设计管理在房地产开发中的作用

　　摘要：对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中。
　　关键词：设计管理房地产开发
　　工程设计是工程建设的重要环节，先进合理的设计，对于建设项目缩短工期，节约投资，提高经济效益，起着关键作用，房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争，而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中，如何在竞争激烈的房地产市场中占得先机，一方面要加强内部设计管理，另一方面加强自身综合素质，从以下几方面分析：
　　一、把握住宅发展的趋向
　　1、现代住宅的设计，应该在设计中充分考虑到以人为本的设计理念作为设计思路。人是一切行为的主体，发挥其主观能动，沿这一思维方式设计必然有所突破。同时，也要注重居住环境的设计从而来达到一种人景合一，相互统一。
　　人们所在的居住住宅，是人们必经的活动场所，房间有大的建筑面积，高的层高，给人一种宽敞，明亮，不压抑的感觉。这种量化的空间形式确实让人们感到轻松自在。空间的扩展不仅给人们带来舒适感，也带来更大的购房购买力。
　　与此同时，量化空间的大小也满足不了人们的需求，他们需要更多，更大的想象空间。环境景观和人文环境都是必不可少的空间。
　　设计应从现有的文化特点及历史背景与其相适应的环境有机结合。从而达到当地人文与环境融为一体，互相依存，相互联系，共享空间。
　　2、现代住宅户型的功能划分更为明显，功能分区的明显化，使空间条理清晰，线条明朗，最为突出表现在客厅与餐厅的“楚河汉界”。现在住房的客厅和卧室打破了过去那种厅小，卧室大的分区，细部面积更为合理。从而使房间的局部和整体更为合理化。
　　3、单一的住宅已趋向集合方面发展，十万甚至百万平米的住区大量出现。这就需要相应的配套设施跟进。从而完善小区的服务化。社区服务内设置相应的幼儿园、学校，商业网点，医院，物业管理，家政服务等一系列用于服务的场所和设施，将让居民充分感到社区就是自己的家一样。同时让人们有一个轻松，舒适，安全的居住生活场所。
　　4、只有良好的生态绿化环境空间，人们才会呼吸到新鲜的空气，人们才会活得更健康，这就要求设计者必须更好的改善自然通风，卫生条件等要素。同时小区的绿化环境，可使人们在休闲娱乐时，有一种回归自然，反朴归真的大自然氛围。
　　5、智能化的小区已成为现代住宅的明显特征。网络光缆，远程传输，声控灯，电子报警等一系列设施为更好的服务人们提供了条件。
　　产品研发人员应掌握房地产市场导向和住宅产品的发展趋势，将新工艺、新材料、新理念渗透到设计中，提高住宅产品的技术含量，从而加强产品的市场竞争力，实现社会效益、经济效益的最大化。这样产品研发要不断更新知识，抓住设计前沿的新理念。对房地产市场有敏锐的洞察力，关注有特色的楼盘的新技术运用及效果，横向联系提高自己。
　　二、设计过程管理和质量控制
　　设计阶段的质量管理房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。
　　1、规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。
　　居住小区是城市的基本构成。小区建设水平的好坏直接影响着居民居住环境的优劣，而小区规划又是小区建设的先行，是影响小区建设水平的重要环节，因此，住宅小区居住环境的优劣，首先取决于规划方案的好坏。居民对居住环境要求的日益提高。规划设计应环境良好、社区功能完备，具有当地特色。小区规划设计中应注重的几个问题。
　　●小区规划应注重人文环境：居住小区是城市的组成部分，所以其规划也应该因地制宜，结合当地的历史人文环境及居民的生活模式，使整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。
　　●小区规划应注重生态环境的保护：生态环境是影响小区居住条件的关键因素。在规划设计时应充分考虑地形、地貌和地物的特点，在尽可能不破坏建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时，加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存，富有当地特色的居住环境来。
　　●小区规划应注重功能分区的组合:居住小区的空间按其功能要求一般划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四级。公共空间即居住小区的公共干道和集中的绿地或游园，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与文化建筑、水面、曲桥、草坪、树木、雕塑小品或城市公园、河流水系等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。半公共空间，是指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据各居住组团的不同组合方式来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。私用空间即住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。底层庭院的设置使居民可以自由种植，增加组团内的景观，又使居民有安全感。楼层上阳台可以眺望、休息、种植花卉，营造垂直绿化的景色。
　　●小区规划应注重安全防卫的设置:住宅小区的居住环境安全与否，是小区居民极其关心的问题，要创建一个安全的居住环境不仅要有科学的小区管理制度，而且在很大程度上也依赖于小区规划的安全性，这其中涉及到居民的生理、心理安全和社会安全等因素。在住宅小区的规划设计中应充分考虑居民的有效防范行为，通过控制小区和组团入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。规划时应尽量减少组团的出入口，一般设置两个即可，以便有效控制外来行人任意穿行，从而起到安全防卫的作用。
　　●小区规划应注重服务系统的完善:在住宅小区规划中，社会服务环境的营造也是不可忽视的内容，因为它不仅是解决居民日常生活活动需要的基本保证，也是小区稳定的物质基础。在服务设施的设置上要考虑居民的生活要求和行动轨迹，如小区级商业服务设施应布置成外向型，设在人流交通必经之路的出入口附近，使居民方便顺路购买。自行车、摩托车存放与垃圾处理也是小区服务环境的关键问题之一，住宅小区中的自行车库应遵循集中与分散的布置方式，因地制宜，采取多种途径。
　　●小区规划中要着重关注：配套设施面积、住宅的平面布置、住宅的单元组成、户型和住户面积、住宅建筑结构的选择、容积率、建筑占地面积、单方钢筋含量、单方砼含量、窗地比、建筑周长面积比、层高
　　●规划中应考虑的技术条件和配套设施的合理配置：地质条件对规划布局的影响，地下水位对基础选型的影响；场地竖向涉及土方平衡、建筑±0.000标高、道路环境标高、基础埋深等诸多因素，配套设施的合理配置要结合配套设施位置对管线的影响统筹确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等位置。
　　●停车方式的选择：地面停车、首层架空、建筑物地下车库、独立地下车库、人防地下室车库、半地下车库、附建式车库等积数量的同时，还居住
　　2、施工图设计质量:房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。
　　●新技术和新产品应是成熟的、可靠的，不应给公司后续经营带来潜在的风险和成本。如新型防水材料，新结构体系（叠合箱网梁楼盖、蜂巢芯楼盖等）、外墙保温体系的选择、预拌砌筑砂浆等
　　●功能、效果与经济性平衡：如建筑立面造型的美观性与经济性、瓷砖铺贴方式等
　　●合理安排设计周期：景观设计时即确定材料样板，避免施工中定样，施工图中做法要详尽，减少甲方自理、详专业设计等项目的发生；
　　●层高的选择：每增加0.1M，增加该层造价的3~5％
　　●结构体系的选择
　　基础：天然地基、复合地基、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩、灌注桩
　　主体结构：矩形框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、
　　●户型平面优化：墙柱布置；柱、梁截面的确定
　　●室外管网的综合图：将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种冲突隐；避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面的不雅影响。
　　三、设计流程管理
　　设计管理是房地产开发管理的一个重要组成部分，包括：参与评选设计方案；参与选择勘察设计单位，监督初步设计和施工图设计工作的执行，控制设计质量，并对成果进行审核；控制设计进度满足建设进度要求；参与工程主要设备选型；参与工程设计交底和竣工验收；协调设计单位与有关各方的关系。
　　综上所述：通过精细化管理，合理组织室内设备设施及家具等布置所需面积、人体占有面积、活动或操作所需面积；建造具有清晰的功能分区、适宜的空间尺度的住宅空间，营造适宜居住的室外环境空间。