开发商在外墙涂料工程中的成本管理

　　摘要：本文所探讨的是在民用建筑工程中，针对影响到建筑物外观效果外墙涂料工程的造价做细致的论述。着重阐述开发商作为整个开发项目的运营组织管理者，从工程造价管理实务出发，在为所开发项目穿好“外衣”的同时降低外墙涂料分项工程的造价。职称论文
　　关键字：外墙涂料、成本管理
　　正文：近年来，外墙涂料生产和施工工艺不断发展，涂料效果越来越丰富，从平涂到质感，从仿石涂料到真石涂料，从艺术涂料到氟碳涂料，真是琳琅满目，很是繁多。考虑到外墙涂料工程质量的好坏直接影响到建筑物的外观，在一定程度上影响到业主对于楼盘的整体感觉，所以，开发商往往把涉及外墙装饰工程单独划出来进行招标，以保证外墙的施工质量和控制外墙装饰工程的施工成本。外墙涂料工程因施工工艺不同，所涉及材料较多，有些质感的施工工艺比较复杂，其工程造价从20元/M2至150元/M2不等，即使是同种质感材料，价格可能因材料和施工单位的不同会有较大的差异。正是由于外墙涂料工程对于开发商所开发项目的重要性，本人对外墙涂料工程的成本管理谈一下浅见：
　　（一）、设计阶段的成本控制
　　开发商对于建筑项目的定位和所要达到的效果直接影响到工程的造价。因此在设计阶段，开发商清晰自己的市场定位和投资规模，设计院根据开发商审定的限额设计要求，针对各项目内容进行优化设计，对于外墙的效果要着重把握，因为外墙的饰面效果直接影响到建筑物的整体外观。对于外墙采用涂料的装饰工程，要首先选用质量好，耐候性性能好、耐玷污，耐水性好的涂料；在不太重要的部位，比如阳台顶、封闭的采光顶及内侧，可以不采用同外墙的质感效果和具有防水要求的外墙涂料，以降低外墙装饰工程的工程造价。
　　（二）、招标过程及合同签订阶段的成本控制
　　1）、招标过程
　　招标过程也就是择优选择的过程。对于初次开发项目的开发商，由于在资源优势上和社会声誉上占有劣势，市场影响力较弱，要经过一定的市场调研才能获得有实力的外墙涂料施工单位；对于成熟的开发商，具有一定的品牌、社会声誉和市场影响力较强，具有合格或较优的施工单位的名录，在满足招投标条件和节省招标时间的前提下，可以通知其合格供应商单位进行投标。在评标过程中，除了对施工单位的资质条件、业绩、信誉、技术进行审查外，还要注意其投标的施工工艺，能不能满足设计和施工要求，达到外墙涂料耐候性和具有一定的自洁性。
　　2）、签订合同
　　对于一些规模和工程量较大的项目，在采用招投标的形式确定涂料工程的施工单位后，防止一些没有能力施工的工作队伍挂靠有资质的单位来进行投标，严格控制中标单位对于所中标项目进行分包。在签署施工合同时，开发商工程采购部和成本部应进行市场调研和分析，开发商项目负责人通过调研报告确定是采用单价合同还是固定总价合同，以其最有效的降低合同风险。合同条款涉及工程量、单价、预付款、安全责任等合同内容应仔细进行研究，对于付款方式应采取有利于自己的付款方式，要考虑的项目资金的时间价值和在整个项目实施阶段的现金流。还应尤其注意施工方案中的各个施工工序的百平方用量或者单位油漆的施工面积等，这在工程结算时具有考核作用。
　　（三）、施工阶段的成本控制
　　施工阶段的内容繁，控制点多，是决定外墙装饰效果的关键环节。同时，通过此过程，施工内容得以实现，施工造价反映出来。在此阶段，开发商及现场管理人员应注意以下几个方面：
　　1）样板管理
　　考虑到设计师或者开发商高层对外墙涂料的效果不满意，可能会做很多遍样板。所以，开发商现场管理人员应提前安排涂料施工单位做样板，效果应能达到设计要求和开发商满意。
　　2）、原材料把关
　　外墙涂料工程所需原材料是否是开发商指定的品牌，必须具有合格证和相关检测报告，对于有疑问的原材料还可以要求重新检测，保证材料真正的绿色、环保，对于有一定有害或者毒性的原材料应特殊管理，项目管理人员应巡视监督施工单位做好此类材料的管理、存储和使用。同时开发商管理人员应要求督促监理单位对于进场数量做好统计，以控制材料用量，按照相关损耗率考核材料的使用量，也为工程竣工结算做好基础。
　　3）、正确合理处理工程进度、质量和投资的关系
　　工程进度、质量和投资存在着对立统一的关系，外墙涂料工程位于工程项目的后期，往往可能会因赶工期留给外墙涂料施工的时间较短，抑或是在没有满足施工所需条件的情况下进行施工，给工程质量埋下隐患，造成后期维修成本的增加。例如，某工期较紧的项目，为了能够在短时间拆架子以保证项目整体形象，这可能给外墙涂料工程施工的时间就很少，很可能在不具备条件的情况下就去抢工期，比如在外墙的含水率还很高的时候就要去做腻子，在腻子还没达到规定硬度就去打磨，没有足够的施工工艺要求的间歇时间，这样去抢工期很可能会使外墙涂料工程的质量留下很大的隐患，这样会导致在没有达到外墙涂料的使用年限，外墙就可能出现泛碱或者脱落等质量问题，直接增加返修成本，造成不必要的损失。因此，开发商必须加强进度管理，做好统筹，在满足施工工序和工艺间歇的情况下，缩短施工工期。
　　4）合理施工，减少索赔
　　开发商项目管理人员应合理安排施工，避免应组织过程不合理而导致的工程索赔。在施工过程后期，为了优化项目效果有时设计要求变更，开发商应提前通知施工单位，避免因返工而造成的工程索赔；在项目后期，为了避免因加速工期而进行的索赔，项目管理人员应做好统筹工作，运用网络优化的方法，压缩关键线路上一些工序的持续时间，以达到工期要求和减少成本的目的。
　　（四）、竣工验收
　　在竣工验收的时候，开发商会同监理、设计单位一起对外墙涂料工程的质感和效果进行验收。根据《外墙涂料涂饰工程施工及验收规程》，外墙的整体效果应均匀一致，允许少量的咬色和泛碱。尤其注意的是构造细部的验收，大多数的情况是施工单位对整体效果施工的质量较为优质，对于细部、不重要显眼的位置往往质量很差。针对这种情况，开发商和监理应在施工过程中进行监督检查，保证工程项目的工程质量。
　　（五）竣工结算
　　工程竣工后，开发商应按照国家规定对工程进行结算。对于外墙涂料工程应按照合同规定的方式进行结算，需要注意的是：外墙涂料工程中，往往外墙饰面效果较多，各种效果的单价不一，需要细致分类，避免重复计算；并于有标准层的、结构复杂的外墙涂料工程，对于层数应认真核实，以免多计、错计。对于所涉及的工程签证另外，开发商应做好统计，对于能够搜集到的，或者自己做过的工程项目进行整理、分类、统计、汇总，掌握每种结构类型的单方造价和单位建筑面积的外墙涂料施工面积，以防止工程结算时的大的偏差。还可以通过材料用量进行双方面的比对和核查：一方面通过材料用量核对工程结算面积；另一方面，通过工程结束面积来核查材料用量。材料用量和工程结算量的偏差应在一个合理的空间，在出现大的偏差的时候，应查明原因。
　　这就是本人关于开发商在外墙涂料分项工程成本管理的一点浅见，当然在项目管理过程中关于成本管理还涉及许多共性的问题，比如编制工程造价指数的作用、关于外墙装饰工程的投资估算、设计概算和施工图预算等，就不一一阐述。综述，开发商在外墙涂料工程的成本管理中，应运用现代先进的科学方法和技术，科学管理、统筹安排，特别应注重项目成本管理人员业务素质和专业素养的提高，各个部门有机协调工作，这样会使自己在保证质量、控制投资、计划进度的情况下，使所开发项目穿上漂亮的“外衣”，并且达到良好的经济效益和实现较好的社会效益。
　　参考文献：
　　《建筑安装工程造价与施工管理》丁云飞编著，北京：机械工业出版社2009ISBN978-7-111-25789-9
　　《工程造价概论》尹贻林严玲，北京：人民交通出版社2009ISBN978-7-114-07686-2
　　《建设工程项目管理》高华黄艳敏主编北京；机械工业出版社2009ISBN978-7-111-26498-9