浅析房地产业泡沫化发展给民生和经济带来的危害

　　摘要：国际金融危机下，实体经济复苏缓慢，但我国房地产却在一年之内，不仅渡过了危机，还“空前繁荣”。本文通过对房地产业的分析，揭示了房地产业泡沫化发展给民生和经济发展带来的危害，并提出了解决的思路和措施。
　　关键词：房地产泡沫民生经济
　　一、引言：
　　国内房地产市场2009年3月以来格外红火。尤其在北京、上海、广州等房价风向标城市，价格走势更是极不正常。例如上海房价在7月创下了一年来的新高，不少高档楼盘简直卖疯了，房价动辄以每平方米2000至3000元的速度飙升，京、沪市中心区房价已经高过迪拜。
　　随着房价的不断上涨,泡沫形成已经是业界的共识，但泡沫终究是要破灭的，特别是在中国经济复苏基础依然不稳的关键时刻，如果作为支柱产业的房地产业出现雪崩，后果不堪设想。脱离基本面需求和承受力的繁荣还能维持多久？这是每一个关心民生、关心中国经济健康、平稳发展的人需要思考的问题。
　　二、市场怪象：
　　近年来，我国楼市存在一个怪象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源紧缺、房价不断上涨，出现泡沫。与火爆的房地产市场相对应的，是2009年12月7日发布的社科院蓝皮书表示：我国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。
　　1、京沪深三地房市，不少楼盘空置率达50%以上。
　　一边是连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”，许多小区入住率都不到50%。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
　　2、房子不是用来住的，而是用来“炒”的！
　　国家进行住房改革的目的，本来是要让人民群众更快的有房住，住上更好的房。但结果却变成了一些人暴富的发源地。官商结合的房地产开发，土地财政的推波助澜，利用现行土地制度和政策的漏洞，落脚于一个“炒”字，从地皮“炒”起，把房价“炒”得扶摇直上，把人民群众的住房问题“炒”成了压在人民头上的新的大山。
　　房子用来炒了，在流动性泛滥和资本逐利性的驱动下，房价不断上升，空对空，数字对数字，甚至还把生产用资金投入其中参与炒作。炒来炒去的后果，是一些城市的房价高不可攀，“买得起房子的人不住，需要房子的人买不起”，房子买来不是用来住的，而是作为投资渠道，进行无限增值的。这也是目前房屋空置率为什么显著增高的原因。
　　3.征地不是用来盖房子的，是用来囤积升值的。
　　国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，2008年，我国百强房地产企业囤地数量高达381万平方米，比2007年增长30.8%，最大的开发商土地储备达45平方公里。中国建设银行研究部发布的最新报告也显示：2001年初至2009年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖。统计数据显示，从1998年到2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量仅为19.4亿平方米，在开发商的手里竟然滞留囤积了接近40%的土地。
　　据相关数据显示，三季度末，全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米，这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。中国房地产市场独有的“囤地”现象，催生了“只倒土地不盖房”的开发商。
　　三、原因分析
　　2009年我国房地产市场之所以V型反转，是国家于去年年底出台的刺激楼市的政策，引发了开发商、地方政府和银行一致的行动，制造了房地产市场的繁荣。高房价的真正罪魁祸首是流动性过剩和银行违规信贷，是土地执法不严，是地方政府积极配合和舆论导向。
　　1、流动性过剩造成房地产信贷的不正常增长，推高了房价，积累了银行的信贷风险。以资产价格泡沫为特征的经济危机，是上世纪90年代以来世界上发生的经济危机的普遍特征。具有通货膨胀水平不高，但资产价格却在膨胀的特征，特别是房地产价格的膨胀和股票价格的膨胀，最后泡沫破灭引发危机。
　　房价疯涨的背后是宽松的房地产政策,尤其是宽松的信贷和二手房交易政策。2009年各大银行几乎没有执行二套房贷政策,许多人购买多套住房,仍旧能够办理首付20%和房贷利率七折的优惠政策。
　　2009年银行超万亿的个人住房抵押贷款，近万亿的房地产开发贷款，使得房地产市场波动的风险集中于银行体系。“绑架”了银行的房地产业，使得政府出台调控政策时不得不“投鼠忌器”。
　　2、土地财政助推房价。“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动。
　　在宽松的货币、信贷政策环境下，开发商资金充裕，开发商的竞价行为促进土地成交价格的步步走高。在2009年两会上，全国工商联房地产商会在“我国房价何以居高不下”的书面发言稿中指出，房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。2009年3月11日，住房和城乡建设部副部长齐骥在答记者问时也表示，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。
　　3、地方利益的驱动，使得政府的监管成了摆设。面对十分严重的开发商囤地行为，应该说并不缺少相关的管理政策和制度。早在1999年出台的《闲置土地处置办法》中就有“无偿收回”的明确规定。然而令不行禁不止，很多土地闲置多年，仍能顺利高价倒卖。囤地屡禁不止的深层次原因在于政府利益与企业利益分配，在于政策执行力度和监管力度的不足。
　　各级地方政府对公共设施项目投资带来的土地升值的预期均很高，并以此作为向银行融资的条件。一旦房地产市场出现异动，土地财政无法支持地方政府向银行的巨额还贷，将形成大量的坏账和烂账。地方政府和银行已经被绑在了一辆战车上，政府不作为就成了现实的选择。
　　4、政策、舆论引导以及利益驱动下的全民炒房。据对中国房地产经理人联盟内近百家房地产企业调查发现。2009年下半年在售的楼盘中投资性购买比例可能占到70%。
　　房价为什么涨？首先是开发商所谓的销售策略，就是捂盘惜售，人为抬高房价。其次是舆论的宣传引导，打开电视、翻开报纸、点击网络，2009年最热的一个词就是：房价又涨了。还有许多所谓专家天天在说：房子可以抵御通胀，是投资的好品种。第三是不少购房者，当他们真的下定决心走进售楼处的时候却发现房价又涨了，面对节节上升的房价，购房已经变成了抢房，一种恐慌情绪正在购房者中间蔓延。
　　刚性需求的恐慌则是房价越来越高,再不买就买不到或终生再也买不起房子。投资性购买的恐慌则是,如果不及早出手投资,手中的钱越来越不值钱,而且晚半步购买,就会丧失赚取利润的机会。有业内人士认为，假如包括有投资心态的自住需求在内，目前的炒房人群已经超过七成。大有全民炒房的架势。当恐慌性需求变成炒作需求进而开始“击鼓传花”时，这个市场离崩溃也就不远了。
　　四、对策与措施
　　可以说，2010年中国经济的运行风险来自于房地产，并可能出现与美国次贷危机爆发前相类似的情况，即整个经济系统运行是建立在房地产市场之上的。笔者认为，要避免危机的发生，必须从以下几点做起。
　　1、进行政策调控，压缩流动性，抑制房价无限上涨。
　　从前边的分析我们知道，2009年房价暴涨的根本原因是过多的流动性在寻找出路。那解决的办法就是：必须引导或抑制过多的流动性不要进入或流出楼市。首先是央行加大回笼资金力度，财政部通过发行国债回收流动性，银监会、审计署对信贷资金流入楼市进行严格的检查审计；其次是加强监管，严查违规信贷，尤其是二套房贷和二手房交易政策要严格执行，取消二手房交易的营业税优惠，提高投机成本，抑制投机炒房行为。第三，加大对中小企业扶持力度和产业政策导向，开辟资金投资渠道。第四是加大对游资和热钱的监控。有关部门除了严格监控外，严格执行国家12月30日出台的“鼓励外资以并购方式参与国内企业重组”、“中国将向外资扩大开放领域，鼓励投向高端制造业”的政策。
　　2、加强舆论及政策引导，明确住房功能属性，转变炒房观念。
　　曾几何时，我们受欧美的影响，一直将购置住房视为一种投资行为，视为一种金融现象，而非消费行为。在国家统计CPI的时候，房价也未纳入居民消费价格指数。既然买房是投资，就和居民的收入高低没有多少关系，“炒家”就希望大家都来炒，把价格抬上去，从中获得更多的投资收益，然而房子不同于一般投资品，它除了具有固定性、差异性和有限性外，更重要的是具有民生性。住宅的民生性体现在它与老百姓的生活息息相关，是人们最基本的生活资料和第一必需品，安居才能乐业就形象地说明了住房的民生性要大于投资性。将住房重归消费的范畴，让房子的居住功能得到发挥，则在房产的供应、房价的水平和调控政策上，就必须考虑民众的购买力。
　　因此无论从经济学角度还是从保障民生的角度看，我们都要改变观念，绝对不能把住房当作股票那样的纯投资品任意炒作，这关系到中国房地产未来的命运和国民的生活品质。首先各级政府应把住房看成民生问题，把基本解决中国民众的住房问题作为一项基本职责，向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房，同时采取合理有效的政策措施抑制炒房，使住房回归居住功能。其次舆论也要正确引导民众，提示炒作的风险和危害，理性对待住房消费。
　　3、进行制度创新，消除土地财政。
　　首先是落实土地监管政策，不能依赖于地方政府自觉查处囤地，必须是国土部会同纪检监察等部门掀起一场大的战役，来清理被囤积、被倒卖的土地。实践证明，由于地方政府过度依赖于土地财政，担心打击囤地会打跑开发商，所以不可能严格监管。其次是改变目前的土地储备制度。当前土地储备管理制度中的最大弊端是，地方政府集土地的管理者、运营者、裁判员角色于一身，垄断了土地供应，这就避免不了某些地方政府成为“土地倒爷”，也避免不了某些地方政府成为开发商倒卖土地的合伙人、保护伞。无疑，制度上需要做出改变。应该将出售土地的收入由中央财政收回，再通过转移支付的方式进行二次分配。这样就打断了地方政府出卖土地的利益驱动力，打破了土地财政推高房价的恶性循环。
　　4、加强监管和完善土地政策，打击囤地炒地行为。2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。该通知的实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，部分遏制炒地、囤地行为。国土部应该尽快研究并出台关于加强房地产批后监管，打击闲置土地等措施，通过与金融管理机构联手增加土地市场透明度，严格执行《闲置土地处置办法》，重点监管典型“地王”和闲置土地。
　　五、结语
　　房地产行业作为重要的支柱性产业，2009年新房销售总额为4.5万亿元，占GDP的13%，直接拉动GDP增长率超过1个百分点，拉动多达四五十个行业的发展，还解决了很多就业问题，因此从社会稳定和经济大局上讲，要及早研究，出台有力政策措施并严格执行，避免房地产泡沫破裂造成对民生和经济发展的危害，回归持续健康发展的轨道，形成稳定发展的局面。