论房地产开发项目管理

　　摘要：因此如何搞好工程项目的开发管理，是一个很值得探讨的话题，在此笔者谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法，对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。
　　关键词：房地产，开发，项目管理
　　房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大，建设周期长，技术复杂的工作，是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节，是决定房地产企业经济效益的根本因素。因此如何搞好工程项目的开发管理，是一个很值得探讨的话题，在此笔者谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法，对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。
　　房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立，又相互统一的关系。如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花费时间；如果要缩短开发周期，加快工程进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要节约投资就要影响工程质量，降低功能配置。所以说三者之间存在着对立关系，但同时三者之间又有其统一关系。增加了开发的投资，看似增加了投资成本，影响了效益，实则不然，增加投资会促进工程建设进度，缩短开发周期，促进投资的早回收，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业下一步的可持续发展；提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期，但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果将进度计划制定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系，全面的权衡，找到三者之间的一个最佳结合点是关键。
　　下面就如何做好各项管理工作做一论述。
　　一、 项目质量管理
　　工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉与长期发展息息相关。因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。
　　应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理：
　　1. 做好设计优化工作，确保设计合理、准确。认真审核图纸，看是否出现差错，是否符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。
　　2. 确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，
　　这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。
　　3. 对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。
　　4. 严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。
　　5. 控制好施工中用到的机械、设备的质量。
　　6. 认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。
　　对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因，及早想出办法解决处理，决不能姑息，小隐患就可能造成大的质量问题。
　　二、 项目进度管理
　　工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。
　　1、 首先要做好项目设计前的准备工作：
　　（1） 确定工期总目标。
　　（2） 编制项目总进度计划。
　　（3） 编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。
　　（4） 施工现场条件调研和分析。
　　2、 紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：
　　（1） 编制设计阶段工作进度计划并控制执行。
　　（2） 编制详细的出土计划，并控制执行。
　　3、 做好施工阶段的管理工作：
　　（1） 编制施工总进度计划并控制其执行。
　　（2） 编制施工详细阶段性计划并控制其执行。
　　做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划，提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。
　　影响进度的因素有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。
　　要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。
　　三、 项目成本管理
　　施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。
　　房地产开发是个大投入、大产出的生产活动，资金对每个开发企业都是至关重要的，充分的管理好开发的成本是非常必要的。对于开发成本包括了以下几方面：
　　（1） 土地费用
　　（2） 前期工程费
　　（3） 建筑安装工程费
　　（4） 基础设施费
　　（5） 公共配套设施费
　　（6） 开发间接费
　　（7） 财务费用
　　其管理分为两个大的阶段：（一）策划、设计阶段的成本管理（二）发包、施工阶段的成本管理。而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。
　　四、 项目协调管理
　　在现实的房地产操作中，并不是对每一个阶段都进行控制，而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。在管理的过程中，管理收益随着管理过程的增多边际效益递减，而管理成本边际增加，这些成本最终会转移到消费者，因此，房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。实现的方法主要是用价值工程。所谓价值工程是一种方法学，是一个组织化过程，是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。
　　一般进行价值工程需要以下步骤：
　　4.1建立VE研究小组这是开展一切工作的前提。小组方法可以提高决策的质量。①一般项目中的VE小组成员有：项目的投资者/占有者/决策者。②项目经理负责管理、协调、组织项目的正确进行，是一个项目全面管理的核心和焦点。③VE专家常年的VE研究使其具有丰富的VE知识，能够提供高价值的项目方案，改善、深化原有传统方案，并能够很快地察觉项目中的不必要成本和阶段。④造价师。方案的每次修改都需要有造价师提供确切的成本数据。⑤建筑设计师通过VE研究，设计中的功能和空间关系发生变化，应能及时通过建筑设计师对其进行调整。
　　4.2建立工作计划，开展VE研究工作计划包括:①收集信息；②功能分析；③管理方案创造；④管理方案选评；⑤管理方案深化；⑥管理方案推荐(VE研究报告)。VE工作都是围绕这六步展开的。
　　总言之，房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。需要在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。