“小区基准房价法”在房地产估价中的应用

　　摘要：本文重点介绍了住宅小区基准房价法在房地产估价中的应用优势,所谓住宅小区基准房价法，就是假想小区内一个基准状态的房屋，将一段时间内该小区的房地产交易案例收集充分数量后，对其求取单位面积价格算术平均值，作为这一假想案例的房屋单价，估价过程中，将估价对象与该假想案例进行适当的修正和调整，以此求出该估价对象的客观合理单位面积价格或价值的方法。
　　关键词：小区基准房价法，房地产估价，应用
　　一、前言
　　市场比较法成立的条件之一，是同一供求圈内存在着较多的类似房产。根据“大数定律”，相同或相似区域因素的区片内的类似房地产的单位面积价格的平均值具有稳定性；若其他因素越是接近，则该区片房地产单位面积价格变异指标愈小，替代原理愈显著成立，估价结果愈接近真实的客观单位面积价格。但是现实中各宗房地产或多或少存在的差异的大小、估价师对各参考案例的信息掌握程度的不同，都会影响到对参考案例的修正和调整，因而会出现误差，其大小直接影响到最终比准价格的真实程度。
　　在应用市场比较法估价时，估价对象求取比准价值后，残余的误差表现为偶然误差，也叫做随机误差。随机误差是许多微小偶然因素的综合影响的结果。对此，在维持市场比较法的基础上，笔者借鉴前人学者的部分研究成果，以住宅小区为例，以减少偶然误差和简化操作为目的，针对性提出住宅小区可选用“小区基准房价法”，并力图使估价结果更客观接近真实值。在分析过程中，本文将引入统计学的误差理论进行论证。
　　二、小区基准房价法
　　所谓住宅小区基准房价法，就是假想小区内一个基准状态的房屋，将一段时间内该小区的房地产交易案例收集充分数量后，对其求取单位面积价格算术平均值，作为这一假想案例的房屋单价，估价过程中，将估价对象与该假想案例进行适当的修正和调整，以此求出该估价对象的客观合理单位面积价格或价值的方法。
　　可以看出，小区基准房价法其实是源自于市场比较法，只是在参考案例的选取和因素修正方面上选用了不同的手段。小区基准房价法的理论依据依然是替代原理，之所以要选取同一个小区的参考案例，是因为同一个小区的不同房地产对象的区域因素、个别因素都是十分的一致、相似，比选用其他小区参考案例来说结果更接近。根据微观经济学消费者购买行为理论，在同一市场上长期来看相同的商品房具有相同的单位面积价格。然而消费者是理性的，如果消费者为某种商品的支付单位面积价格可以从另外一件无差异商品获得更大效用，那么他必然会选择另外一件商品，如果有两个以上相同的商品同时存在时，消费者会选择单位面积价格较低的那件。上述理论成立的假设之一就是市场上商品的无差异性，而现实之中无论是建筑规划、建筑风格、施工水平、工艺水平等要素在同一个小区内是完全一致的，只有选择相同小区的房地产进行比较才会十分接近上述理论的假设条件。换句话说，用同一小区房地产作为参考案例更能体现替代原理。
　　另外，从技术角度上来看由于同一小区内房地产所负担的地价是相同的，因此不存在由于地价的区域分布差异造成可比实例价格内在偏差的问题。除此之外，由于在某段时间内例如一个季度有时更长时间内，该小区无论整体还是个别房地产的单位面积价格可以维持在一个稳定的水平，即使产生价格的波动，对该单位面积价格的影响也是有限的。
　　小区基准房价法的操作步骤主要有以下几步：
　　(一)收集一段时间(一年)内同一住宅小区足够交易实例，并求取算术平均单价(注意定期更新)，作为基准案例房价。
　　(二)将估价对象与基准案例进行比较、修正。修正的因素包括：
　　1．两者的交易情况修正
　　2．两者的交易日期调整
　　3．两者的个别因素调整(如朝向、面积、布局、装修等)
　　(三)求取最终比准单位面积价格
　　用公式表示为：
　　V＝小区基准房价×估价对象交易情况修正×估价对象交易日期调整×估价对象房地产状况调整
　　三、小区基准房价法操作步骤较传统市场比较法简化
　　(一)技术操作上简化
　　在应用传统市场比较法的时候，对所选取的参考案例建立价格可比基础以后，还要对其进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整。而房地产状况调整中最“主观”的也是调整内容最多的要素为区域因素调整和实物状况调整，同时两者也是最容易产生误差的环节。而住宅小区基准房价法中的小区平均单位面积价格恰好已经全部或部分考虑进去了以上因素，由此简化了修正环节，提高了准确程度。
　　以下是两种方法的修正因素比较
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　　方法传统比较法住宅小区基准房价法
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　　建立单位面积价格可比基础全部案例必须采用只需估价对象采用
　　交易情况修正全部案例必须采用只需估价对象采用
　　交易日期调整全部案例必须采用只需估价对象采用
　　房地产状况调整全部案例必须采用估价对象可只采用2．
　　包括：1．区域状况必要时采用3．
　　2．权益状况
　　3．实物状况
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　　从上述表格列举可以看出，后种方法在实际操作中节省了估价人员的操作步骤，提高了效率，又不失准确。
　　(二)估价更能够通过程序化来提高效率
　　以上分析是小区基准房价法相对于传统比较法来说操作上简化，然而对于愈来愈完善的房地产交易市场、同一小区交易的频率增多，必然导致估价业务的频繁、计算机的使用。为此，基准房价法可以顺应市场趋势，通过程序化来提高效率。简单的说该方法对于程序有如下两点便利之处：
　　1、估价案例更多(传统的3-5个，住宅小区基准房价法几十甚至上百个)
　　2、操作简便，可避免估价师对同一小区工作案例选取的重复工作，更利于电脑程序的实现。
　　四、小区基准房价法精度高于传统市场比较法
　　市场比较法在消除误差时依靠的是对参考案例的各个因素修正，但是如果所选取的参考案例不属于同一个住宅小区，即使是分布在相邻很近的区片、功能接近，但是由于各种原因诸如兴建年代、建筑风格、地价等客观因素，以及估价师受对信息掌握程度或个人经验偏好等主观因素，或多或少会对估价结果造成偏差。而在同一小区内这些修正因素如区域因素、个别因素等在却是彼此之间最接近的，甚是有时候是完全一样的。也就是说它们的修正系数可以十分接近“100％”或者取“100％”，那么剩下的只是对时间交易状况等的修正。
　　为证明住宅小区基准房价法对偶然误差的处理效果较好，本文引入中误差以及误差传播定律。
　　(一)估价误差分类
　　在介绍中误差之前，先要分清误差产生种类。按照误差出现符号和大小的规律变化明显程度，估价误差分为两类：系统误差和偶然误差。系统误差是指在同等估价条件下进行一系列估价时，误差出现的符号和大小均相同或按一定规律变化。一般市场比较法评估时进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，可以消除这些因素造成的系统误差，但在房地产估价中出现明显的系统误差一般是不允许的。至于偶然误差，通过上述阐述偶然误差产生原因可以看出随机性无法避免，只能通过改善估价条件来使它变小一些。本文要讨论的就是关于偶然误差。偶然误差若从大量的误差资料来看，则明显的符合正态分布，可以运用一般误差理论对估价误差进行研究讨论，如引入中误差。
　　(二)中误差
　　在市场比较法应用过程中设有n个备选参考案例，每个参考案例的比准单位面积价格Xi，令
　　
　　中误差反映了同等估价条件下总体样本估价结果的一般波动水平，又由于用了相对误差的平方之和，对大误差有放大的作用，使得结果比较保守，可靠程度高，被包括我国在内的世界上大多数国家采用。因此在房地产估价中也宜采用中误差作为衡量估价精度的指标。
　　从概率论和数理统计的小概率事件观点出发，若中误差服从正态分布，则95％的概率度下不会出现±2M的误差；97％的概率度下不会出现±3M。施建刚在《房地产估价中的传统市场比较法和模糊数学法精度比较和研究》中证明了97个选取案例的中误差M仅为6．80％(以下简称《比较和研究》)，而实际上随着选取案例的越多，M的取值将会更稳定的趋向一个6．80％左右的数字。中误差的引入首先说明了市场比较法是具有比较高的精度和稳定度的。
　　(三)误差传播定律
　　在一般情况下，最终估价值V是中间评估值X的函数，其之间关系可以设有一般函数
　　
　　在此省略了交易情况因素，按照《比较和研究》观点，因为交易情况一般很难准确对其修正，即使修正，其残留的误差也往往较大。但现在随着房地产市场的不断发展，可供选择的交易实例越来越多，本文在依然此假定可比实例成交单位面积价格不需进行交易情况修正。
　　根据误差传播定律：
　　
　　
　　综上所述，小区基准房价法的具有便捷程度和精度都要的优点，在日常住宅小区估价时可以提高估价人员的估价效率和准确程度。
　　五、住宅小区基准房价法应用时应注意的问题
　　(一)小区交易案例数量的确定
　　应用住宅小区基准房价法在进行小区房地产单位面积价格求均值的时候，同一小区案例数量的多少直接影响到该平均值的合理性。众所周知，如果案例数量选择过少，即使是同一小区内的房地产也会因为临街否、层数、朝向、工程造价等因素影响而产生一个与客观实际偏离很大的单位面积价格平均值。根据列维—林德博格中心极限定理，当选取案例样本容量足够大的时候，该变量均服从
　　
　　并且样本均值为总体样本均值的无偏估计值。而实际应用中，只要样本数量大于30个，其频率分布就近似服从正态分布，否则只服从t分布，为此对误差产生的影响的分析就要重新讨论。因此，估价人员在平时就要注意收集小区交易案例，并将其储存好。
　　(二)交易案例的定期更新
　　每一个小区的房地产单位面积价格会随着时间而波动，从而影响该小区房地产单位面积价格的平均值。从以往历史数据来看，房地产单位面积价格具有刚性，并且其单位面积价格与通货膨胀波动方向一致。因此我们并不能够长期使用同一个平均单位面积价格来作为估价依据。在房地产价格变化明显或者剧烈的期间对该平均价格的处理更应该慎重。
　　(三)对于规模不同的小区要区别对待
　　理想状况下，一个小区类似一个均质平原，每个方位上的房地产的特征是一样的。在现实之中情况并不是这样。例如靠近风景名胜、有中央花园的小区往往存在视觉死角的房地产；单面临街的小区总有噪音影响不同的房地产等等。如果小区规模较小，楼宇数量不多，那么这些影响对单位面积价格修正或许不大，但是如果小区规模比较大，楼宇数量比较多，或者存在不同档次，功能的房地产处在同一小区的情况下，一律生搬硬套将会对估价结果造成很大的偏差。对此，建议对小区内根据不同属性的房地产进行分类，每一类建立自己的基准房价指标体系，这样才能够更准确的反映客观市场单位面积价格。
　　(四)使用条件的限制
　　与市场比较法的使用条件限制类似，该种方法适用于房地产市场发育完善，对象具有交易性，而且最好是交易量数量巨大的房地产。并且该种房地产分布上同质性很高，而符合上述条件的只有住宅小区。因此，对于交易量少的其他房地产如工业房地产，商业房地产则应当优先考虑市场比较法、收益法等方法。